나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6012 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1439 벽산아파트 208동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 '신곡초등학교' 북동측 인근에 위치하는 벽산아파트 208동 18층 1802호로서, 주위는 공동주택, 단지내 상가, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선 '장산역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 18층 1802호로서, (사용승인일자:1996.11.30) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 공동현관설비, 승강기설비, 열병합에 의한 지역난방설비(개별난방) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지를 택지조성한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 서측으로 폭 약 30미터 내외 및 남측으로 폭 약 18미터 내외의 도로와 각각 접하며, 단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-08-20), 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대우사랑.왕자와공주유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(좌산초등)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 공동주택용지

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6012 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1439 벽산아파트 208동 18층 1802호

* 용도: 아파트

* 감정가: 710,000,000원 (7억 1천만원)

* 토지 면적: 73.68㎡ (약 22.29평)

* 토지 지분: 73.677㎡ (약 22.29평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 164.74㎡ (약 49.84평)

* 건물 지분: 164.74㎡ (약 49.84평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 1996년 11월 30일

* 건축물 정보: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 18층 1802호

* 아파트 정보:

* 아파트명: 해운대벽산2차아파트

* 동수: 14동

* 세대수: 1070세대

* 주차 대수 합계: 249대 (세대당 약 0.23대)

2. 입지조건

해당 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 해운대구 좌동 소재 '신곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단지내 상가, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산지하철 2호선 '장산역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 아파트 단지는 서측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 18미터 내외의 도로와 각각 접하고 있으며, 단지 내 진입로 및 가로망이 잘 정비되어 있고 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 공동주택 용지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

등기부등본 및 관련 정보를 토대로 한 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2020년 9월 8일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을6, 채권최고액 330,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 해당 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강삼선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 전입일자(2021.02.05)가 말소기준권리(2020.09.08)보다 늦고, 보증금 및 차임이 없어 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

해당 물건이 속한 상권은 다음과 같은 특징을 보입니다.

* 주변 시설: 주거 단지와 함께 단지 내 상가, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 또한, 신곡초등학교가 인접해 있어 교육 관련 시설 접근성이 좋습니다.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원 등이 단지 내에 마련되어 있어 거주민 편의를 제공합니다.

5. 생활정보

일상생활 편의 측면에서 다음과 같은 정보를 제공합니다.

* 주거 환경: 부산 해운대구 좌동의 형성된 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교육 시설: 단지 북동측에 신곡초등학교가 위치하고 있어 초등학생 자녀를 둔 가정에 편리하며, 인근에 유치원 등 교육 관련 시설이 있습니다. 또한, 해당 초등학교 및 유치원은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 부산지하철 2호선 장산역이 인근에 소재하여 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 광역적인 대중교통망을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건에 대해 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 건축 연도: 1996년 사용승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 주차 공간: 총 249대의 주차 공간은 1070세대에 비해 부족한 편으로, 세대당 주차 공간이 충분하지 않을 수 있습니다.

* 임대차 관계: 현황 조사 시 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 실제 점유 관계 및 협의가 필요한 상황이 발생할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인 강삼선은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.)

* 주변 시설: 물건지 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 입지 좋은 지역에 위치한 아파트로, 권리 관계가 비교적 명확하고 소멸되는 권리가 많아 안전한 투자가 가능합니다. 장산역 역세권이라는 교통 편리성과 신곡초등학교 인접이라는 교육 환경은 주거 가치를 높입니다. 다만, 건축 연식이 오래된 점과 주차 공간의 부족은 향후 재산 가치 상승 또는 관리 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 가격 메리트: 감정가(7억 1천만원) 대비 비교적 낮은 금액으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다. 특히, 동일 면적의 8층 매물이 6억 3천만원에 거래된 점을 고려할 때, 18층이라는 층수 프리미엄을 감안한 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 해운대구 좌동의 선호 지역에 위치하며, 지하철 2호선 장산역 이용이 편리합니다.

* 권리 관계의 안전성: 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 거의 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 현 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(164.74㎡)의 8층 매물이 2026년 7월 4일 630,000,000원(6억 3천만원)에 거래되었습니다.

* 본건은 18층으로, 8층 매물 대비 층수 프리미엄이 존재합니다. 일반적인 층수 프리미엄을 약 5~7%로 가정 시, 8층 매물 가격(6억 3천만원)에 6.5%를 적용하면 약 667,800,000원 (6억 6천 7백 8십만원) 수준의 가치를 예상할 수 있습니다.

* 감정가는 710,000,000원(7억 1천만원)으로, 이는 최근 거래된 8층 매물 가격보다 약 12.7% 높습니다. 18층의 가치를 고려하더라도 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 본건의 18층이라는 장점과 최근 실거래가(8층 6억 3천만원) 및 감정가(7억 1천만원)를 종합적으로 고려하여, 경쟁력 있는 입찰가 범위를 설정하는 것이 중요합니다.

* 8층 실거래가에 층수 프리미엄을 반영하고, 감정가와의 차이를 고려하여 낙찰 가능성을 높이면서도 수익성을 확보할 수 있는 수준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 670,000,000원 (6억 7천만원)을 제안합니다. 이는 8층 매매가 대비 층수 프리미엄을 반영한 가격이며, 감정가보다는 낮은 수준으로 실질적인 투자 기회를 제공할 수 있는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.