나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6047 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 '윗골공원' 남측 인근에 위치하고 있으며 부근은 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건내 1층 101호로서, 외벽: 하단부 치장석재, 상부 페어글라스, 복합판넬 마감 등 내벽: 인테리어 마감 등 창호: 페어글라스 창호임.

이용상태

제2종근린생활시설(현재 공실로 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 현황 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약40m내외, 북서측으로 노폭 약15m내외의 도로에 접하고 있으며, 남서측으로 20m내외의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없음.

물건 비고

현재 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6047 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자 1동 1층 101호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설 - 건축물대장상, 제2종근린생활시설 - 감정평가서상 추정)

* 감정가: 1,722,000,000원

* 토지면적: 26.13㎡ (약 7.90평)

* 건물면적: 127.42㎡ (약 38.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠에스에이제십육차유동화전문

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 현재 공실 상태임.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 '윗골공원' 남측 인근에 위치함.

* 주위환경: 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준임.

* 도로상태: 남동측 노폭 약 40m, 북서측 노폭 약 15m, 남서측 20m 보행자 전용도로에 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m), 특수도로(보행자전용도로), 일반경관지구, 가축사육제한구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있음.

* 주변 시설: '윗골공원'이 인근에 소재하여 쾌적한 환경을 제공함. 일반적인 검색으로는 인근에서 주요 혐오시설이 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 1월 22일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권 (을1)임.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 주식회사와이에스에이치기업 (2016-01-22)

* 소유권이전: 주식회사성일씨앤디 (2016-01-22, 매매)

* 근저당권: 대형기선저인망수산업협동조합 (2016-01-22, 금1,436,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 유한회사 (2023-07-17, 금23,483,192원, 말소)

* 압류: 기장군 (2023-11-21, 말소)

* 압류: 금정구 (2024-10-07, 말소)

* 압류: 금정세무서장 (2024-12-03, 말소)

* 임의경매: 엠에스에이제십육차유동화전문 (2025-11-06, 금1,472,754,837원, 본 경매개시 결정)

* 총 등기부채권액: 1,459,483,192원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요만 명시되어 있으나 상세 내용은 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* *: 현재 공실로 추정되나, 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때 잠재적 임차인이 있을 수 있으며, 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 정관읍 매학리 일대는 상업지역으로, 각종 근린생활시설 및 업무시설이 밀집되어 있어 활성화된 상권을 형성하고 있음.

* 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설이나, 감정평가서상 현황은 제2종근린생활시설로 추정됨. 이는 업종 선택 및 운영 시 확인이 필요한 부분임.

* 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 성장에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

* 인근에 '윗골공원'이 위치하여 유동인구 확보에 유리할 수 있으며, 쾌적한 상업 환경을 제공함.

1.4. 생활정보

* 주변 지역에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어, 상가 이용객 및 지역 주민들의 생활 편의성이 높음.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성이 좋은 도로망을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태로, 입찰 전 공실 발생 원인, 임대 현황, 장기 공실 가능성 등에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적임.

* 유동화물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

* 건축물대장과 감정평가서상의 용도(제1종/제2종근린생활시설) 상이점에 대한 명확한 확인이 필요함.

* 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 과거 또는 현재의 임차인 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 토지이용계획상 방화지구, 제1종지구단위계획구역 등의 규제가 있어 향후 건축 및 용도 변경 시 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 부산 기장군 정관읍에 위치한 서진프라자 1층 근린상가로, 역세권은 아니지만 지역 내에서는 입지 조건과 접근성이 우수함.

* 권리관계는 말소기준권리 하의 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상되며, 인수할 부담은 없어 보임.

* 현재 공실 상태이며 유동화물건이라는 점이 투자 결정 시 유의해야 할 사항이나, 상업 지역 내 위치 및 주변 개발 가능성을 고려할 때 잠재력이 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 기장군 정관택지개발지구 내 일반상업지역에 위치하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능함.

* 다양한 폭의 도로에 접하고 있어 접근성이 뛰어나며, 유동인구 유입에 유리함.

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도 및 등기 관련 리스크가 적을 것으로 예상됨.

* 현재 공실 상태를 고려한 적절한 가격으로 낙찰 시, 임대 수익률 개선을 통한 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,722,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태, 추후 예상되는 임대 수익률, 주변 시세 및 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 임차인 현황상 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정에 추가적인 부담은 없음.

* 시장 상황 및 낙찰 가능성을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있음.

* 따라서, 1,377,600,000원 ~ 1,549,800,000원 범위 내에서 신중하게 검토할 것을 제안함.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 상권 분석, 임대료 수준 조사 등이 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.