나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6023 [1] 부산광역시 남구 대연동 245-137 신원아파트 102동 13층 1307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산남부경찰서' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 아파트단지 및 공동주택, 임야, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상21층건 내 제13층 제1307호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 완경사지내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

지분매각
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 남구 대연동 245-137번지에 소재한 신원아파트 102동 13층 1307호에 대한 경매 물건입니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6023 (1)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 245-137 신원아파트 102동 13층 1307호

* 용도: 아파트

* 건물명: 신원아파트

* 동/호수: 102동 13층 1307호

* 감정가: 78,000,000원

* 건물 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 토지 면적: 22.19㎡

* 토지 지분: 11.09695㎡ (약 3.36평)

* 건물 지분: 29.995㎡ (약 9.08평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (전체 면적의 50% 지분으로 추정)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2000년 11월 29일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, '부산남부경찰서' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 중소규모 아파트 단지, 공동주택, 임야, 다양한 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 도로망 또한 잘 정비되어 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 주변 시설: '부산남부경찰서'가 인근에 위치하여 공공 치안 시설 접근성이 좋습니다. 주변에 임야가 있어 일부 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 현재까지 파악된 주변 혐오 시설은 없습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건에는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 할 권리는 명시적으로 없습니다.

* 말소기준권리: 2025년 6월 11일 접수된 이도금융대부주식회사의 근저당권 (을7)이 말소기준권리입니다. 본 경매 절차로 인해 위 권리 이후에 설정된 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부 현황 요약:

* 최초 소유권 이전: 2001년 2월 2일 오인돈

* 상속을 통한 소유권 이전: 2008년 8월 12일 오청석 외 1명

* 말소기준권리인 근저당권 설정: 2025년 6월 11일 이도금융대부주식회사 (52,500,000원)

* 이후 설정된 근저당권, 근저당권부채권질권 및 임의경매 개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 75,000,000원

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 임대차 관계에 대한 상세 내용은 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 아파트 단지와 공동주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다. 주거지로서의 안정적인 수요가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 신원에버그린아파트

* 주소: 부산광역시 남구 대연동 245-137

* 총 세대수: 352세대

* 최고층: 21층

* 사용승인일: 2000년 11월 29일 (준공 후 약 26년 경과)

* 단지 규모: 2개 동, 총면적 약 38,128㎡

* 주차 가능 대수: 총 81대 (지상 3대, 지하 9대 - 제공된 정보 내 주차 관련 수치에 다소 차이가 있으나, 총 합계 81대 기준)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등

* 편의시설: 전기차 충전기 (지상 1대, 지하 9대)

* 건물 내부 설비: 위생 및 급·배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물 지분 매각 건이므로, 단독으로 소유권을 행사하거나 단독으로 거주하기 어렵습니다. 공유자들과의 협의 또는 향후 별도의 공유물 분할 절차가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수 신고를 한 상태이므로, 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다. 이는 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있으며, 경쟁 구도를 복잡하게 만들 수 있습니다. (참고: 공유자 우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우 이후에는 행사할 수 없습니다.)

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 보증금 및 차임은 얼마인지 정확한 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 인수할 보증금 총액은 0원으로 명시되어 있어, 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 아파트 노후화: 2000년에 사용 승인된 아파트로, 건물이 준공된 지 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링과 관련된 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 신원아파트 102동 13층 1307호의 50% 지분에 대한 경매 물건입니다. 지분 매각이라는 명확한 법적, 실무적 리스크를 안고 있습니다. 감정가는 78,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 추정한 본 건 50% 지분의 시장 가치는 약 70,000,000원으로, 감정가가 시장 가치보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 공유자 우선매수 신고가 되어 있다는 점은 입찰 참여자에게 또 다른 중요한 고려 사항입니다. 입찰 전 공유자와의 관계, 향후 재산분할 절차의 가능성 및 예상 비용 등을 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 잠재적 이익: 동일 면적 아파트의 최근 매매가를 고려할 때, 본 건의 감정가가 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 만약 지분 매각으로 인한 제약을 감수하고 투자한다면, 시세보다 유리한 조건으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 주거지로서의 입지: 부산 남구라는 입지는 꾸준한 주택 수요가 기대되는 지역이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 장기적 관점: 아파트 자체의 입지 및 가치 상승 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치를 판단해 볼 수 있습니다. 다만, 지분 소유권의 한계를 극복하고 전체 소유권을 확보하기 위한 방안 마련이 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 59.99㎡ 아파트의 50% 지분 매각으로 추정됩니다. 최근(2026년 5월) 동일 면적(59.99㎡) 아파트의 거래 사례가 140,000,000원임을 감안할 때, 본 건 50% 지분의 시장 가치는 약 70,000,000원으로 산정할 수 있습니다.

* 감정가: 78,000,000원

* 시장 가치 (50% 지분 추정): 약 70,000,000원

* 총 등기부채권액: 75,000,000원

감정가가 시장 가치보다 약 8,000,000원 높게 책정되었으며, 총 채권액과도 유사한 수준입니다. 지분 매각의 특성, 공유자 우선매수 신고 등의 리스크 요소를 고려할 때, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 시장 가치 범위 내에서, 총 채권액을 고려하여 약 70,000,000원에서 75,000,000원 사이로 제안합니다. 감정가(78,000,000원)를 초과하는 입찰은 시장 가치 대비 고평가될 위험이 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

본 건은 인수할 보증금이 없으므로, 예상 입찰가에서 제외할 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.