나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경810 [1] 부산광역시 남구 감만동 245 1동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 감만동 소재 감만현대아파트사거리 북동측 인근에 위치한 (현지호칭 : 삼화맨션(삼화아파트)) 1동 1층 103호이며, 주위는 본건과 유사한 소규모 공동주택, 단독 주택 및 인근의 공장들로 이루어져 있어 주거환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 마을버스정류소가 가까이 있고 시내버스정류소가 인근에 있어 대중 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층 103호로서, ·외벽 : 시멘몰탈 위 페인팅, ·내벽 : 벽지 마감, ·창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 화재경보기, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 남하향 경사지에 평탄하게 단지 조성되어 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 3~4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2017-08-09)(접함), 가축사육제한구역(2011.03.29. ), 상대보호구역(2016-07-05)(선화유치원), 상대보호구역(2016-07-06)(부경대학교(용당캠퍼 스)), 상대보호구역(2017-12-07)(동항초등학교 예정지).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 남서향, 계단식으로 지상에 주차장 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경810 (1)

소재지: 부산광역시 남구 감만동 245 1동 1층103호 (삼화아파트)

용도: 아파트

감정가: 103,000,000원

토지면적: 48.90㎡ (약 14.79평)

건물면적: 71.57㎡ (약 21.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 건물 상세 정보

본건은 부산광역시 남구 감만동 소재 삼화아파트 1동 1층 103호입니다.

건축물대장 정보에 따르면, 삼화아파트는 1979년 12월 26일에 사용 승인된 철근 콘크리트 및 벽돌조 슬래브 지붕 5층 건물입니다.

전체 건물 총 면적은 약 2409.58㎡ (약 728.9평)이며, 토지 면적은 약 536.23㎡ (약 162.2평)입니다.

건물 구조는 철근 콘크리트와 벽돌조로 되어 있으며, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시 이중창입니다.

위생설비, 화재경보기, 도시가스 공급에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 남구 감만동 소재 감만현대아파트사거리 북동측 인근에 위치하고 있으며, 현지에서는 삼화맨션 또는 삼화아파트로 불립니다.

주변은 본건과 유사한 소규모 공동주택, 단독 주택 및 인근의 공장들로 이루어져 있어 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

소형 차량의 출입이 가능하며, 마을버스정류소가 가까이 있고 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

인접 도로 상태로는 본건 동측 및 북측으로 3~4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

토지는 부정형의 경사지(남하향)에 단지 조성이 되어 아파트 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(선화유치원, 부경대학교(용당캠퍼스), 동항초등학교 예정지)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2022년 9월 23일 접수된 부산은행의 근저당권(을5)이며, 근저당권 설정액은 33,000,000원입니다.

이 근저당권을 말소기준으로 하여 경매가 진행되며, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재가 있어, 지상권의 존재 여부 및 소멸 여부는 추가 확인이 필요합니다.

소유권 이전 내역으로는 김성일, 성영제, 강효상 순으로 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 점유자가 누구인지, 점유 관계는 어떠한지 등은 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다. 보증금 합계가 0원이라는 점은 인수되는 임차보증금 부담은 없음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 감만동 지역은 주거와 공업 시설이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

소규모 공동주택 및 단독주택과 함께 인근에 공장들이 위치하고 있어, 정온한 주거 환경만을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

다만, 감만1구역 재개발 및 남구 대연 공공지원민간임대주택 공급촉진지구와 같은 개발 호재가 일부 언급되고 있어 향후 지역 변화 가능성도 존재합니다.

4.2. 생활 편의시설

단지 내 또는 주변 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의는 인근 지역 이용을 통해 해결 가능할 것으로 보입니다.

주차장은 지상에 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에는 선화유치원, 부경대학교(용당캠퍼스)가 위치하고 있습니다.

또한, 동항초등학교 예정지가 인근에 있어 교육 환경과 관련된 부분이 고려될 수 있습니다.

5.2. 편의 및 공공시설

인근에 마을버스정류소 및 시내버스정류소가 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본건이 속한 삼화아파트는 1979년 준공되어 노후된 건물에 해당합니다. 따라서 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 주변 환경

인근에 공장들이 위치하고 있어 소음, 분진 등 환경적인 영향이 있을 수 있습니다. 이는 주거 쾌적성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 권리 관련 불확실성

등기부등본 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재는 지상권의 존재 및 인수 여부에 대한 불확실성을 내포하므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

6.4. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 임차인일 경우 해당 임차인의 권리 관계(대항력 유무 등)를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 다만, 인수 보증금이 0원인 점은 다행입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 남구 감만동에 위치한 아파트 물건으로, 감정가는 1억 3백만원입니다.

교통 및 교육 환경은 보통 수준이며, 인근 개발 호재도 일부 존재합니다.

하지만 1979년 준공된 노후 아파트이며, 주변 공장과의 인접성으로 인한 환경적 요소를 고려해야 합니다.

또한, 등기부상 지상권 관련 불확실성과 임대차 관계 미확인 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

이러한 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산 남구 지역의 비교적 소액으로 내 집 마련 또는 투자를 고려할 수 있는 기회입니다.

* 감만1구역 재개발 등 지역 개발에 따른 향후 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 현황(상태, 점유 관계, 소멸되지 않는 권리 등), 본건의 잠재적 리스크 요인, 향후 개발 가능성, 응찰자들의 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

입찰 희망 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하시기를 권장합니다.

본건의 감정가 103,000,000원을 기준으로, 인수할 권리 및 추가 비용(명도비, 수리비 등)을 제외하고 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.