나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22131 [1] 경상남도 거제시 양정동 885 거제수월힐스테이트 107동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 렝絹감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 양정동 소재‘제산초등학교’북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 23층 건내 2층 204호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 현황 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복4차선, 남동측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-11-26)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(수월중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(수월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(수월초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(제산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(제산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-08-09)(제산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-08-09)(제산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성된 부동산 경매 물건 분석 보고서입니다.

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22131 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

2.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 양정동 885 거제수월힐스테이트 107동 2층204호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 23층 건물내 2층 204호

집합건물 등기부 요약

- 소유권보존: 2012-05-29 (현대건설주식회사)

- 소유권이전: 2012-06-12 (조병오 외 1명)

- 말소기준권리 (근저당): 2017-05-15 (농협은행주식회사, 297,600,000원)

2.3. 면적 정보

감정가: 282,000,000원

토지면적: 49.85㎡ (약 15.08평)

토지지분: 49.8463㎡ (약 15.08평)

건물면적 (전용면적): 84.93㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.9281㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.4. 특이사항

본 건은 점유자의 폐문·부재로 인해 외부관찰 및 주위탐문으로 파악되었으므로, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

임대관계는 미상이며, 임대차 보증금 및 월세 정보가 확인되지 않아 인수 가능성이 있는 임차인이 존재할 수 있으므로, 권리분석 시 주의가 필요합니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 양정동 소재 ‘제산초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 간격을 고려할 때 대중교통 이용 환경은 보통으로 평가됩니다. 남서측으로는 왕복 4차선, 남동측으로는 왕복 2차선 포장도로가 접해 있습니다.

3.3. 주변 시설

* 교육시설: 제산초등학교, 수월초등학교, 수월중학교 등 (교육환경 보호구역)

* 기타: 아파트 단지 내 및 인근에 편의시설, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2017년 5월 15일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을9)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리가 없는 것으로 판단되며, 통상적인 임의경매 절차에 따라 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 특별한 언급은 없으나, 지상권 등은 확인되지 않았습니다.

4.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상으로, 보증금 및 월세 정보가 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 인수 여부 등에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 이에 대한 주의가 요구됩니다.

5. 상권분석

본 물건이 소재한 거제시 양정동 일대는 공동주택 위주의 주거 밀집 지역으로, 주거 편의성을 위한 근린생활시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다. 제산초등학교와 인접해 있어 교육 환경 또한 양호하며, 꾸준한 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

6. 생활정보

6.1. 아파트 정보

아파트명: 거제수월힐스테이트

입주 시기: 2012년 4월 19일 사용승인

규모: 총 8개동, 715세대

단지 정보: 최고 25층, 최저 2층으로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 864대 (지하 721대, 지상 143대)입니다.

부대시설: 관리사무소, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

6.2. 면적 정보 상세

본 건은 전용면적 84.93㎡ (약 25.69평)입니다. 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 아파트 구조상 전용면적에 공용면적을 포함하여 산정됩니다.

7. 잠재적 리스크

* 점유자 불명확성: 현재 점유자가 폐문·부재 상태로 파악되어, 실제 내부 상태 확인 및 명도 과정에서 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 예상치 못한 임차인 존재 및 관련 권리 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 지구단위계획 추가 제한: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 건축행위 등에 대한 추가적인 제한사항이 도시계획과 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 양정동에 위치한 거제수월힐스테이트 아파트로서, 주거 환경이 안정적이고 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 대부분의 권리 관계가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 미상 임차인 존재 가능성 및 지구단위계획 관련 추가 확인이 필요한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 주변에 학교 및 주거 편의시설이 잘 갖춰진 거주 중심 지역입니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 확인 결과, 대부분의 선순위 권리가 정리될 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 차량 및 대중교통 이용이 용이하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지 내 유사 면적 (84.9281㎡)의 아파트 매매가는 2026년 5월 15일 27,000만원, 6월 10일 28,000만원, 6월 23일 28,000만원으로 확인되었습니다. 본 건의 감정가는 282,000,000원으로, 최근 실거래가 상한선과 유사하거나 소폭 높은 수준입니다. 해당 층수(2층)의 최근 매매가(28,000만원)와 비교하여, 경매 시장 상황 및 경쟁률을 고려했을 때, 보수적으로는 최근 최고 실거래가 수준 또는 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 285,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 분위기 및 경쟁 상황에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

11. 주변 시설 확인

주변 지역에 대한 지도 검색 및 정보 확인 결과, 통상적인 주거 지역에서 우려되는 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 본 물건은 학교와 인접한 주거지역에 위치하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.