나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22147 [1] 경상남도 거제시 상동동 50 덕산3차베스트타운 308동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '상동교차로' 남측 인근에 위치하며, 부근은 동종 유형의 대규모 아파트 단지 및 간선도로변의 각종 근린생활시설, 후면 임야 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

단지 내 차량진입이 자유로우며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층건 중 6층 602호로서, (사용승인일자 : 2004.11.23) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지,타일 등 내장재 마감. 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

아파트로서, 제반 위생설비 및 급.배수설비와, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서, 대체로 북측 하향의 완경사지이나, 동별 지면은 평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 북측에 진출입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(삼룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호 2) : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호 3) : 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상, 추가 제한사항 도시계획과 확인요),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 통영지원 2025타경22147 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 79,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 거제시 상동동 50 덕산3차베스트타운 308동 6층 602호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 6층 602호 (사용승인일: 2004.11.23)

* 토지 면적: 56.02㎡ (약 16.95평)

* 건물 면적: 59.51㎡ (약 18.02평) - 전용면적 기준

* 아파트 정보 (덕산3차베스트타운): 총 15층, 308동, 930세대, 사용승인일 2004.11.23. 단지 전체 면적은 약 80,528.7㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '상동교차로' 남측 인근에 위치합니다.

* 부근은 동종 유형의 대규모 아파트 단지, 간선도로변 근린생활시설, 후면 임야 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 단지 내 차량 진입이 자유로우며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* '상동교차로' 인근에 위치하여 주요 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부등본상 말소기준권리는 2017년 4월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

* 해당 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 아파트 단지 주변으로 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 규모

* 덕산3차베스트타운은 총 8개 동, 930세대의 대단지로 형성되어 있습니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 인근에 삼룡초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (상대보호구역으로 지정)

5.2. 편의시설

* 단지 인근 근린생활시설 및 상동교차로 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

5.3. 주차 정보

* 단지 내 총 주차 가능 대수는 599대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 차이

* 감정가는 7,900만원이나, 최근 실거래가는 6,000만원 ~ 6,800만원 수준으로 확인됩니다. (6층 기준, 층별 차이 감안 필요)

* 상대적으로 높은 감정가로 인해 입찰 시 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건축 연한

* 2004년 사용승인된 건물로, 약 20년의 건축 연한을 가지고 있어 추후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 건축 행위 관련 추가 제한 사항이 있을 수 있으니 도시계획과 확인이 필요합니다.

* 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

6.4. 혐오시설 조사

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지 바로 인근에서 확인되는 직접적인 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 거제시 전반에 대한 폐기물 처리 시설 관련 논의가 있는 것으로 확인되나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 거제시 상동동에 위치한 덕산3차베스트타운 아파트입니다.

* 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 권리분석상 특별한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 존재하므로, 입찰 시 신중한 시세 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 8.1. 잠재적 가치 상승 가능성

* 향후 지역 개발 계획 및 거제시 부동산 시장 동향에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 8.2. 낮은 낙찰가 기대

* 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 8.3. 실거주 또는 임대 용이

* 아파트로서 실거주 목적이나 임대 수익 목적 모두 고려 가능한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 (59.51㎡ 기준): 6,000만원 ~ 6,800만원

* 감정가: 7,900만원

* 본 물건은 6층으로, 최근 매매 사례의 중간값(약 6,400만원)과 상단값(6,800만원)을 고려할 때, 감정가와 시세의 괴리를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 제안 예상 입찰가: 6,500만원 ~ 7,200만원 범위 내에서 경쟁 상황 및 물건 상태를 종합적으로 판단하여 결정하는 것을 추천합니다. (개인 투자 성향에 따라 가감 가능)

* 주의: 제시된 예상 입찰가는 과거 거래 사례 및 제공된 정보를 기반으로 한 것이며, 실제 입찰가 결정 시에는 현장 답사, 추가 시세 조사, 경매 동향 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.