나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30791 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 712 입암동강변코아루오투리움아파트 105동 7층 704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진앤정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "강릉중앙고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 등 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건물 내 제7층 제704호로 2019.07.17.에 사용승인되었으며, 외벽: 화강석 붙임마감, 모르타르위 페인팅마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부타일, 바닥: 강화마루 및 일부타일, 창호: 플라스틱 새시 등임.

이용상태

본건은 아파트(방3,거실및주방,화장실2)로 이용중임.

설비내역

본 건물 내 기본적인 위생, 급배수설비, 소방설비, 엘리베이터설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형으로 주거용 건부지(아파트부지)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남측으로 약10미터도로에 접하며 이는 단지내도로와 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 "도시지역 , 제2종일반주거지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>"임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 강원특별자치도 강릉시 입암동 712번지에 소재한 아파트 물건에 대한 경매 정보 및 시장 분석을 제공합니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30791 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 712 입암동강변코아루오투리움아파트 105동 7층 704호

* 용도: 아파트

* 사용승인일: 2019년 07월 17일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제7층 제704호

* 이용 상태: 방 3개, 거실 및 주방, 화장실 2개

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 292,000,000원

* 토지 면적: 49.44㎡ (약 15.0 평)

* 건물 면적: 79.19㎡ (약 24.0 평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

1.5. 특이사항

* 본건은 유동화 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "강릉중앙고등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

제한사항으로는 가축사육제한구역(2024-10-30), 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술)이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전1번신탁등기말소 (최다해)

* 근저당 (우리은행, 172,700,000원)

* 근저당 (에스비아이저축은행, 116,400,000원)

* 임의경매 (에프에스비2506유동화전문유한회사, 107,204,460원)

3.2. 말소기준권리

을1. 근저당 (우리은행, 172,700,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수 또는 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매로 인해 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 기재되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

최근 3년간(2026년 기준) 동일 아파트 단지 내 유사 면적(전용 79.191㎡) 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 07월 24일: 7층, 345,000,000원

* 2026년 06월 19일: 10층, 328,000,000원

* 2026년 04월 11일: 15층, 315,000,000원

본건은 7층에 위치하며, 가장 최근 7층 거래 사례는 345,000,000원입니다.

4.2. 최근 전월세 사례

* 2025년 11월 30일: 13층, 보증금 260,000,000원 (월세 0원)

* 2025년 11월 16일: 2층, 보증금 30,000,000원, 월세 850,000원

* 2026년 04월 20일: 7층(갱신), 보증금 234,000,000원, 선보증금 243,000,000원 (월세 0원)

4.3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 입암동강변코아루오투리움

* 주소: 강원특별자치도 강릉시 입암동 712

* 준공년월: 2019년 07월 17일

* 총 세대수: 427세대

* 동수: 7개동

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 457대 (지하 기계식 289대, 지상 기계식 146대)

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 및 인근에 편의시설이 갖추어져 있으며, 주변 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

5.2. 교육 환경

본건 북측 인근에 강릉중앙고등학교가 위치하며, 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 기타 생활 관련 정보

* 단지 내 기본적인 위생, 급배수, 소방, 엘리베이터 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변으로 약 10미터 도로에 접해 있으며 단지 내 도로와 연계되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 비행안전제5구역(전술): 군사 작전 지역으로 분류되어 건축물의 높이 등 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 축산업 관련 활동이 제한됩니다.

* 이러한 구역 지정은 인근 지역의 개발이나 환경에 영향을 줄 수 있으나, 본 아파트 자체의 주거 기능에 직접적인 혐오 시설로 인한 문제는 현재까지 파악되지 않았습니다.

6.2. 기타 확인 사항

* 집합건물 등기부 요약상 신탁 등기가 말소된 것으로 보이나, 신탁 재산 처분 관련 기록이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 아파트이며, 입지, 교통, 생활 편의 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 또한 꾸준히 상승세를 보이고 있어 투자 가치가 있습니다. 다만, 비행안전구역 등 토지 이용 제한 사항이 있으므로 관련 법규를 추가 확인하는 것이 좋습니다. 인수할 권리관계가 없어 명확한 권리 분석이 가능하며, 임차인으로 인한 명도 부담도 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 우수한 입지: 강릉시 주요 지역에 위치하며 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 매매가 상승세: 최근 실거래가에서 7층 물건이 3억 4천 5백만원에 거래되어 시세 상승 기대 가능.

* 권리관계 명확: 인수되는 임차 보증금이 없고, 모든 권리가 말소될 예정으로 명도 및 권리관계가 깨끗함.

* 넓은 전용면적: 79.19㎡ (약 24.0평)의 넉넉한 공간.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가는 292,000,000원이나, 최근 동일 단지 7층 매물이 345,000,000원에 실거래되었습니다. 이는 감정가 대비 약 18.15% 높은 수준입니다. 현재 시장 상황 및 최근 거래 동향을 고려할 때, 본건의 실질적인 시세는 3억 4천만원대 이상으로 판단됩니다. 총 채권액은 약 289,100,000원 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

본건의 시세와 감정가, 그리고 낙찰 가능성을 종합적으로 고려할 때, 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 안정적인 입찰: 감정가 수준인 290,000,000원 ~ 300,000,000원

* 적극적인 입찰: 시세 반영 및 경쟁 고려 시 310,000,000원 ~ 330,000,000원

최근 7층 거래가인 345,000,000원을 상회하는 금액은 과도한 경쟁이 될 수 있으므로, 3억 1천만원에서 3억 3천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.