나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50974 [1] 강원특별자치도 홍천군 서면 개야리 5-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 서면 개야리 소재 ‘개야리마을회관’ 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지, 농경지 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1: 사다리형의 완경사지로 단독주택 건부지로 이용중임. 기호 2: 사다리형의 완경사지로 도로로 이용중임. 기호 3,5,9: 부정형의 완경사지로 도로로 이용중임. 기호 4: 세장형의 완경사지로 도로로 이용중임. 기호 6: 부정형의 완경사지를 평탄하게 조성한 토지로 전기타(조성중인 토지) 상태임. 기호 7,8,12: 사다리형의 완경사지를 평탄하게 조성한 토지로 전기타(조성중인 토지) 상태임. 기호 10: 삼각형의 완경사지로 휴경전 및 전기타(주택 부속토지)로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,7,10: 본건 서측 노폭 약 5미터의 포장도로에 접함. 기호 2~5,9: 본건 북측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접하며, 본건이 도로임. 기호 6,12: 본건 북측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접함. 기호 8: 본건 동측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~5, 7~9, 12: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(30m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(70m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 6: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(70m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-본건 기호 1, 10 토지상에 소재하는 조경수, 조경석 등은 거래관행 등을 고려하여 토지가치에 포함하여 감정평가하였음. -본건 기호 10 토지상에 별첨 "사진"과 같이 텐트, 견사 등이 소재하나, 이동 및 철거가 용이하고 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 이에 구애됨 없이 평가하였으니 경매 진행시 참고바람. -후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건 기호 2~5, 9 토지는 공부상 지목 전 및 대이나, 현황 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 슬라브지붕 단층건으로서, 외벽: 꾸밈벽돌 마감 등임. 내벽: 벽지도배 및 일부타일 마감 등임. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록10 지상 텐트, 견사 등 각 매각 제외
-목록 2~5 공부상 '전', 목록9 공부상 '대'이나 현황 전부 '도로'임
-목록11 공부상 개야리 5-1번지 지상 소재로 등재되어 있으나 위성사진 및 목측상 일부가 인접 필지 소재 가능성이 있는 바 참고 바람
-공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함
-목록2~8,10,12 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 전부 농지전용허가 있음(증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요~문의:서면사무소)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50974 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 서면 개야리 5-1

용도: 단독주택

감정가: 310,607,850원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 6,095.00㎡ (약 1,843.21평)

토지 지분: 2,426.75㎡ (약 734.14평)

건물 면적: 104.62㎡ (약 31.65평)

건물 지분: 26.16㎡ (약 7.91평)

건물 제시외 면적: 48.00㎡

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

1.4. 건축물 정보 (건축물표제부 기반)

주소: 강원특별자치도 홍천군 서면 개야리 5-1번지 (개야마을길 144-22)

주용도: 단독주택

구조: 조적조, (철근)콘크리트 슬라브 지붕

건축일자: 1998년 01월 19일

지상 층수: 1층

전체 면적: 104.62㎡ (약 31.65평)

건축 면적: 111.44㎡

건폐율: 7.67%

용적률: 7.2%

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 강원특별자치도 홍천군 서면 개야리 소재 '개야리마을회관' 북동측에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다. 버스 정류장까지의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

물건별로 인접 도로 상태가 상이합니다.

* 기호 1, 7, 10 토지는 본건 서측 노폭 약 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호 2~5, 9 토지는 본건 북측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접하며, 본건 토지가 도로로 이용 중입니다.

* 기호 6, 12 토지는 본건 북측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호 8 토지는 본건 동측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설 검색 결과

[google_search.search(queries=['홍천군 서면 개야리 5-1 주변 시설', '홍천군 서면 개야리 5-1 혐오시설'])]

홍천군 서면 개야리 일대는 주로 전원주택 단지, 농경지, 산림 지역으로 구성되어 있어 조용하고 한적한 자연환경을 제공합니다. 인근에 개야리마을회관이 있으며, 차량 이동 시 서면 소재지의 편의시설(마트, 주유소, 관공서 등) 및 홍천읍내 상업시설 접근이 가능합니다. 주변에 대규모 공업단지나 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 농림지역 특성상 소규모 축사 등이 존재할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 총 채무액: 444,613,173원 (토지 등기부 기준)

* 말소기준권리: 양구새마을금고 근저당 (2021-10-18 접수, 을3)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 대부분 소멸 예정)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (김옥현 → 서대근 → 양춘호외 3명)

* 근저당 (양구새마을금고, 324,000,000원)

* 다수의 압류 및 가압류 (동작세무서장, 오케이저축은행, 인천세무서, 근로복지공단, 영등포구, 구로세무서장, 홍천군, 인천광역시 등)

* 임의경매개시결정 (양구새마을금고, 2025타경50974)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임대 관계는 미상임.

3.3. 임차인 관련 주의 문구

임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계가 미상인 점을 고려할 때 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 만약 실제 임차인이 존재하고 대항력이 있다면, 인수 보증금 0원이라는 점 외에 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 단독주택 용지로, 전형적인 상업용 상권과는 거리가 있습니다. 주거지 주변의 기본적인 소매점이나 편의시설 위주로 형성될 수 있으나, 본 물건의 소재지가 홍천군 서면의 농촌 지역임을 감안할 때, 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 오히려 전원생활을 위한 조용한 주거 환경을 제공하는 데 중점을 둔 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 자연 녹지 및 농경지가 인접한 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 단독주택, 주거나지, 임야 등이 혼재되어 있어 전원생활 또는 주말주택 등으로 활용하기에 적합합니다.

5.2. 편의시설

서면 소재지의 기본적인 편의시설(마트, 농협, 주민센터 등) 이용이 가능하며, 차량으로 약 15~20분 거리에 있는 홍천읍내로 이동 시 종합병원, 대형마트, 문화시설 등 보다 풍부한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

물건 중 일부(목록 2~8, 10, 12)는 공부상 '전'으로 되어 있어 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

6.2. 지분 매각 및 공유자 우선매수권

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한해 가능하므로, 입찰 시 공유자 우선매수권 행사 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 토지 현황과 공부상 지목의 차이

일부 토지(기호 2~5, 9)는 공부상 지목이 '전' 및 '대'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 이는 지적도와 실제 이용 현황 간의 차이로, 향후 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 토지 경계 불확실성

기호 11 토지(개야리 5-1번지) 일부가 인접 필지에 소재할 가능성이 있다는 점은 향후 경계 확인 및 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 위성사진 및 현장 확인을 통해 이를 파악해야 합니다.

6.5. 가축사육 제한 구역

본건 토지는 보전관리지역에 속하며, 다양한 종류의 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 시 제약을 받을 수 있는 요소입니다. (세부 내용은 제공된 토지이용계획 및 제한상태 참고)

6.6. 제시외 건물 포함 및 제외 사항

일괄 매각에 제시외 건물(텐트, 견사 등)이 포함되지만, 목록 10 지상 텐트, 견사 등은 매각 대상에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 홍천군 서면에 위치한 단독주택 지분 매각 물건입니다. 넓은 토지 면적과 단독주택을 갖추고 있어 전원생활이나 세컨드하우스로 활용 가치가 있습니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통은 보통 수준입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 비교적 깨끗한 편이나, 임대관계 미상인 점과 농지취득자격증명 필요, 지분 매각이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 토지 현황과 공부상 지목의 차이, 일부 토지의 경계 불확실성 등도 추가 확인이 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 전원생활 또는 주말주택 부지로서의 잠재력

* 비교적 양호한 교통 접근성과 자연 친화적인 입지

* 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 권리관계가 명확해질 가능성

* 감정가 대비 저가 낙찰 가능성 (경쟁률 및 현 시세 분석 후)

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 특히 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 유사 면적 토지의 공시지가 및 개별 공시지가, 건축물의 상태 및 연식 등을 종합적으로 고려한 시세 조사가 필수적입니다.

본건의 감정가는 310,607,850원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 이 감정가를 기준으로 시작하되, 향후 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 다음과 같은 점을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 토지의 실제 이용 현황 (도로, 전 등) 및 용도 지역 제한

* 건축물의 상태, 유지 보수 필요성

* 지분 매각으로 인한 협상 필요성 및 지분 비율

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 비용

따라서, 현 시세 조사가 완료된 후 본 감정가를 참고하여 최소 70~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 일반적인 가이드라인이며, 투자자의 위험 감수 수준과 목표 수익률에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 시세 분석 없이는 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.