나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31314 [1] 경상남도 진주시 판문동 269-73 순화렉스씨티빌 102동 5층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 판문동 소재 '평거초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동 주택 및 단독주택, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 602호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택) 용도로서, 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하 시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27 )(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-05)(평거초 등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-05)(평거초등학교병설유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31314 (1)

소재지: 경상남도 진주시 판문동 269-73 순화렉스씨티빌 102동 5층602호

건물 구조 및 용도: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 602호, 다세대주택

면적:

* 토지면적: 33.82㎡ (약 10.23평)

* 건물면적: 56.68㎡ (약 17.15평)

감정가: 83,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (등기부상 강제경매 권리자: 김혜영)

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경상남도 진주시 판문동 소재 '평거초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동 주택 및 단독 주택, 근린 상가 등으로 형성되어 있음.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준임.

토지 형상 및 이용 상태: 평지의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 북측으로 소로(폭 8m~10m)에 접해 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 제2종일반주거지역, 자연경관지구로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합함. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(평거초등학교, 평거초등학교병설유치원, 수정초등학교) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2021-09-27)

* 등기부 채권 총액: 1,607,888,596원 (순화주택건설주식회사 소유권보존, 주택도시보증공사 가압류, 진주저축은행 가압류, 김혜영 강제경매 포함)

임차인 현황:

* 임차인: 김혜영

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-02-24

* 확정일자: 2016-02-23

* 배당신고일자: 2025-10-23

* 대항력: 있음

인수되는 권리:

* 물건명세서 상 특이사항 및 주의사항으로 '대항력 주의 요함'이라고 명시되어 있음.

* 임차인 김혜영은 2016년 2월 24일 전입 및 2016년 2월 23일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있음. 이는 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높음을 의미함.

* 현재 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 이는 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 입찰 전 임차인과의 협상 결과 및 법률 전문가의 상담을 통해 명확히 확인해야 함.

권리 분석 요약: 본건의 가장 중요한 권리 분석 포인트는 대항력 있는 임차인 김혜영의 보증금 8,000만원 인수 여부임. 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 존재로 인해 낙찰 시 추가적인 보증금 부담이 발생할 수 있음.

1.3. 상권분석

인근 상업 시설 현황: 본건이 위치한 판문동 일대는 공동 주택, 단독 주택과 함께 근린 상가들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있음.

주변 개발 계획: '진주 판문지구 레이크써밋 웰가'와 같은 신규 주택 단지가 분양 예정이며, '진양호 르네상스 사업' 등 지역 개발 계획이 추진되고 있어 향후 주거 환경 개선 및 지역 가치 상승이 기대됨.

1.4. 생활정보

주변 교육 시설: 평거초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공함. 또한, 평거초등학교병설유치원, 수정초등학교, 경해여중·고, 선명여고 등이 가까이 있어 교육 인프라가 잘 갖춰져 있음.

편의 시설: 탑마트, 이마트, 갤러리아백화점 등 쇼핑 시설과 경상국립대학교병원, 진주시립서부도서관, 국립진주박물관, 경남문화예술회관 등 의료 및 문화 시설 이용이 편리함.

주거 환경: 공동 주택 단지가 밀집한 주거 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 8,000만원의 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 경매 낙찰 시 해당 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있음. 이는 예상보다 높은 실질 취득 비용으로 이어져 투자 위험을 증가시킬 수 있음.

감정가와 실거래가 격차: 제공된 JSON 데이터의 최근 실거래가(3,250만원)는 감정가(8,300만원) 및 임차인 보증금(8,000만원)과 비교하여 매우 큰 차이를 보임. 이는 시장 가격과의 괴리가 크며, 감정가의 적정성 및 향후 시세에 대한 신중한 검토가 필요함.

혐오 시설 가능성: 진주시의 생활 폐기물 소각장 및 가축 분뇨 공공 처리 시설 추진 계획과 관련하여 주민 반대가 있으며, 판문동에 반려동물 종합 지원센터 건립 계획도 언급됨. 이러한 시설들의 실제 위치 및 본건과의 거리, 잠재적 영향력은 추가적인 조사가 필요하나, 주거 환경 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없음.

토지 이용 계획: 본건 토지는 자연경관지구, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인 존재, 감정가와 실거래가 간의 큰 격차, 그리고 잠재적인 혐오 시설 인접 가능성 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있음. 그러나 평거초등학교 인근의 우수한 학군 및 생활 인프라 접근성, 주변 지역의 개발 계획 등을 고려할 때, 신중한 권리 분석과 철저한 시장 조사를 전제로 한다면 투자 기회가 될 수도 있음. 높은 위험 요소를 충분히 인지하고, 임차인과의 협상 결과 및 법률 검토를 최우선으로 하여 입찰 여부를 결정해야 할 것임.

1.7. 투자 포인트

우수한 학군 및 생활 인프라: 평거초등학교 도보 통학권 및 판문·평거동 생활권의 편리한 생활 환경.

미래 가치 상승 기대: '진주 판문지구 레이크써밋 웰가' 분양 및 '진양호 르네상스 사업' 등 주변 지역 개발 호재.

저가 낙찰 가능성: 제공된 JSON 데이터 기반으로 볼 때, 시장 가격 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능성. (단, 임차인 보증금 인수 및 시세 불확실성 상존)

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 제공된 JSON 데이터에 따르면, 본건과 동일한 건물(순화렉스씨티빌) 내 4층(56.68㎡)이 2024년 2월 32,500,000원에 거래된 기록이 있음.

* 인근의 다른 다세대 주택인 순화르와씨티빌(58.19㎡)은 2026년 6월 25,500,000원에 거래된 바 있음.

* 이는 감정가(83,000,000원)와 임차인의 보증금(80,000,000원)에 비해 현저히 낮은 수준으로, 해당 거래가들이 특정 상황(예: 급매, 특수 거래 등)을 반영한 것일 수 있다는 점을 유의해야 함. 일부 검색 결과에서는 동일 지역의 다른 아파트 단지(예: 현대 아파트)가 1억 9,500만원 이상으로 거래된 사례도 확인됨.

예상 입찰가 산정:

* 제공된 JSON 데이터상의 동일 건물 최고 거래가(32,500,000원)를 기준으로, 본건이 5층으로 4층보다 다소 선호도가 높을 수 있음을 감안하여, 보수적으로 40,000,000원 (4천만원) 내외를 예상 입찰가로 산정함.

* 이 예상가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정한 가격이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상 결과 및 권리 분석 내용을 반드시 반영하여 조정해야 함.

* 감정가(83,000,000원)와 임차인 보증금(80,000,000원)이 매우 높으므로, 고가 입찰은 상당한 위험을 수반함.

주의사항:

* 본 예상 입찰가는 제공된 JSON 데이터에 기반한 추정치이며, 실제 시장 가격 및 물건 상태에 따라 달라질 수 있음.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 8,000만원을 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 실질적인 취득 비용은 예상보다 훨씬 높아질 수 있음.

* 본 물건은 높은 위험 요소를 가지고 있으므로, 철저한 현장 조사, 등기부 열람, 임차인 관련 사항 확인 및 법률 전문가 상담 후 신중하게 입찰 여부를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.