나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513372 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-426 만수동신동아아파트 8동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '동인천고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건내 제4층 제402호로서, 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외곽 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 (2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-07-06

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513372 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 5-426 만수동신동아아파트 8동 4층402호

용도: 아파트

건물명: 만수동신동아아파트

구조 및 층수: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 내 4층 402호 (참고: 전유부 상세 정보에서 14층으로 표기된 데이터가 있으므로, 입찰 전 반드시 층수 확인 필요)

감정가: 215,000,000원 (2억 1천 5백만원)

면적:

토지: 34.37㎡ (약 10.40평)

건물: 67.02㎡ (약 20.27평) - 전용면적

분양면적: 별도 기재 없음 (통상 전용면적보다 넓음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

건축년도: 1990년 10월 20일 (사용승인일 기준)

총 세대수: 750세대 (단지 전체 기준)

동수: 8동 (해당 동)

1.2. 입지조건

주위환경:

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '동인천고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 유사한 동류형의 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거환경은 무난한 편입니다.

교통:

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

차량 출입이 가능하며, 교통사정은 무난한 수준입니다.

도로:

단지 내외곽으로 공도에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

지역지구: 준주거지역

도로: 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

기타 제한사항:

가축사육제한구역 (문의:남동구환경보전과 032-453-2343)

상대보호구역 (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.21 ~ 2026.08.25, 외국인 등에 한함)

주변 시설:

주변에 동인천고등학교가 위치하고 있습니다. (cite: 2)

신동아아파트는 단지 내에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다. (cite: 13)

1.3. 권리분석

경매종류: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다. (단, '지상권개요'에 대한 상세 정보는 없어 확인 필요)

소멸되는 권리:

등기부등본상의 말소기준권리는 2019년 7월 1일 접수된 국민은행 근저당권(채권금액 136,400,000원)입니다.

이를 기준으로 선순위 권리들을 제외한 후순위 권리들(을18, 을21, 을23, 갑12 등)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채무액:

등기부채권 총액은 206,400,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

집합건물 등기부 요약:

소유권 변동 이력이 있으며, 근저당 및 전세권 설정 후 임의경매로 진행되었습니다. (cite: 9, 10, 11, 12, 14, 15, 16)

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2019-07-01)

1.4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치한 아파트 단지로, 주요 상권은 단지 내 근린생활시설 및 인근의 생활편의시설을 중심으로 형성되어 있습니다.

주위 환경은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

1.5. 생활정보

교육시설:

인근에 동인천고등학교가 위치하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (cite: 2)

교통시설:

단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 편의시설:

신동아아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있어 기본적인 편의를 제공합니다. (cite: 13)

기타 편의시설:

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 가능합니다. (specific search results would be added here if available and deemed relevant, e.g. proximity to local markets, parks, etc.)

1.6. 잠재적 리스크

층수 정보 불일치:

제공된 물건 정보상 소재지는 '4층402호'이나, 상세 JSON 데이터상 전유부 정보에는 '1402호'로 기재되어 있습니다. 이는 중대한 정보 오류일 가능성이 있으며, 낙찰 후 법적 분쟁이나 재산상의 손해를 야기할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 법원 현황 조사서, 현장 확인, 주변 탐문 등을 통해 정확한 층수 정보를 확인해야 합니다.

건물 노후화:

건축물 사용승인일이 1990년 10월 20일로, 2026년 현재 약 36년이 경과되었습니다. 장기수선충당금 적립 상태, 최근 주요 시설물 유지보수 이력 등을 확인하여 향후 발생 가능한 수리비 및 관리비 증가 가능성을 고려해야 합니다.

매각 불허가 가능성:

층수 정보와 같이 중대한 정보 오류가 발견될 경우, 법원에서 매각 불허가 결정을 내릴 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 신동아아파트 8동 4층 402호(4층 기준)입니다. 준주거지역에 속하며, 교통 및 주거 환경은 무난한 편입니다. 권리 분석상 특별히 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보이며, 채무 총액 또한 감정가와 유사한 수준입니다.

다만, 가장 큰 문제는 본건의 정확한 층수 정보가 불일치한다는 점입니다. '4층'과 '14층'은 완전히 다른 조건이므로, 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 투자가 매우 위험할 수 있습니다. 건물 노후화 또한 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역: 만수동은 오래된 주거 타운으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

합리적인 감정가: 감정가 2억 1천 5백만원은 최근 실거래가와 비교 시 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다.

권리관계 단순: 인수되는 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 16일 거래: 74.92㎡, 4층, 22,500만원

* 2026년 6월 6일 거래: 67.02㎡, 8층, 19,000만원

* 2026년 6월 1일 거래: 74.92㎡, 3층, 21,500만원

본건은 67.02㎡ 전용면적에 4층입니다.

가장 유사한 면적인 67.02㎡(8층)의 실거래가가 19,000만원인 점을 고려할 때, 본건은 4층으로 8층보다 선호도가 높은 층임에도 불구하고 면적이 동일하다는 점에서 19,000만원 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

다만, 74.92㎡의 3층(21,500만원) 및 4층(22,500만원) 거래 사례를 보면, 본건의 감정가(21,500만원)가 67.02㎡ 면적 대비 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 해당 금액을 입찰가에 추가로 고려할 필요는 없습니다.

종합적으로 고려하여, 층수 정보의 명확한 확인을 전제로 한다면 19,000만원 ~ 21,000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가(21,500만원)보다 약간 낮은 수준인 약 20,500만원을 최저 입찰가 수준으로 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.