나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53653 [1] 경기도 광명시 광명동 150-19 광명크로앙스 지하1층1140호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광명시 광명동 소재"지하철7호선 광명사거리역"동측 인근에 위치하며 주위는 전통시장, 근린생활시설, 업무시설 등으로 이루어진 상가지대임.

교통상황

본 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재하며 지하철7호선 광명사거리역 10번 출입구와 연결되어 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브9층 중 지하1층 1140호로서(사용승인일:2004.08.09) 외벽 : 복합판넬 및 석재 붙임 등 내벽 : 몰탈위 페인팅. 창호 : 새시 창호 등.

이용상태

판매 및 영업시설.

설비내역

위생 급배수 설비, 승강기설비, 중앙냉난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 지하주차장설비, 에스컬레이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 판매 및 영업시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 30m,북측으로 폭 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,시가지경관지구,제1종지구단위계획구역(2013-01-09),대로2류(폭 30m~35m) (접함),문화시설(도서관 및 문화시설),소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접함),시장, 상대보호구역(2013-04-22)(광명초등학교해당 교육청에 문의),상대보호구역(2013-04-22) (녹야유치원해당 교육청에 에 문의),재정비촉진지구(재정비촉진지구),과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(국토교통부 공고 제2024-230호-2027.3.1.), 토지거래계약에 관한 허가구역(광명시 소재 아파트,2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시,2025.8.26~2026.8.25 /국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

①대지권의 목적인 토지에 별도등기(을구1번 구분지상권설정등기)있음
②집합건축물 대장상 용도는 `판매 및 영업시설`임
③본 건 부동산은 벽체구분 없는 `오픈형상가`로서 바닥에`경계표지`와 `건물번호표지`가 부착되어 있음(현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53653 (1)

소재지: 경기도 광명시 광명동 150-19 광명크로앙스 지하1층1140호

용도: 판매시설 (집합건축물대장상 '판매 및 영업시설')

감정가: 30,500,000원

토지면적: 1.56㎡ (약 0.47평)

건물면적: 5.03㎡ (약 1.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOO

건축물 정보:

사용승인일: 2004년 08월 09일

구조: 철골철근콘크리트구조 평스라브 9층 중 지하 1층

건물명: 광명크로앙스

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광명시 광명동, 지하철 7호선 광명사거리역 동측 인근

* 주변 환경: 전통시장, 근린생활시설, 업무시설 등으로 이루어진 상가지대

* 교통:

* 차량 출입 가능

* 인근 버스 정류장 소재

* 지하철 7호선 광명사거리역 10번 출구와 연결 (대중교통 매우 편리)

* 도로: 남측 폭 30m, 북측 폭 6m 포장도로 접함

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m) 접함, 소로3류(폭 8m 미만) 접함, 시장, 상대보호구역(광명초등학교, 녹야유치원), 재정비촉진지구, 과밀억제권역

* 토지거래허가구역: 지정 기간 확인 필요 (2024.02.26~2027.03.01, 2025.10.20~2026.12.31, 2025.8.26~2026.8.25)

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 을구 1번 구분지상권설정등기 (2004.09.17 접수)는 매수인에게 인수됩니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 주식회사크로앙스의 근저당권 (2018.07.13 접수, 17,931,233원)

* 기타 권리: 소유권이전청구권가등기, 가압류 2건, 압류 2건 등이 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

* 본 건 경매 신청 채권자: 주식회사크로앙스 (2025.11.05 접수, 24,143,299원)

* 총 등기부채권 금액: 141,882,018원

* 임차인 현황:

* 임차인: 곽주향

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음. (임차인 곽 )

* 주의사항:

* 토지 구분지상권 설정 등기(을구1번)는 매수인에게 인수됩니다.

* 건축물대장상 용도는 '판매 및 영업시설'입니다.

* 본 부동산은 벽체 구분 없는 '오픈형상가'입니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 광명사거리역 초역세권 상가지대

* 주변 상업시설: 전통시장, 근린생활시설, 업무시설 밀집

* 특성: 판매 및 영업시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 용도로 이용 중.

* 형태: 바닥에 경계표지 및 건물번호표지가 부착된 오픈형 상가 (현황 조사 결과)

1.4. 생활정보

* 대중교통: 지하철 7호선 광명사거리역과 직접 연결되어 편리한 교통망을 이용할 수 있습니다. 인근 버스 정류장도 다수 소재합니다.

* 주변 시설: 전통시장, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 광명사거리역 인근 상권 특성을 고려할 때, 심각한 혐오시설의 존재 가능성은 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 토지에 설정된 구분지상권(을구1번)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 해당 권리의 범위와 효력에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 오픈형 상가: 벽체 구분이 없어 독립적인 공간 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 기간 동안 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 재정비촉진지구: 향후 지역 개발 시 건축물에 대한 변화 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 5.03㎡라는 면적의 한계로 인해 사업 용도나 임대 수익 창출에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 광명사거리역 바로 옆에 위치한 초역세권 소형 상가로, 상업지역 내에 자리하여 유동인구 접근성이 매우 뛰어납니다.

다만, 5.03㎡라는 면적의 한계와 토지 구분지상권 인수라는 권리상 부담이 존재합니다.

현재 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.

재정비촉진지구에 속해 있어 장기적인 개발 가능성을 기대해볼 수 있으나, 단기적인 수익보다는 미래 가치 상승을 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 오픈형 상가의 특성과 구분지상권의 영향을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 7호선 광명사거리역과 직접 연결되는 초역세권 상가입니다.

* 풍부한 유동인구: 역세권 및 전통시장 인근으로 유동인구가 많아 잠재적 수요가 높습니다.

* 소액 투자: 매우 작은 면적으로 인해 상대적으로 낮은 금액으로 투자가 가능합니다.

* 미래 가치: 재정비촉진지구 포함으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금: 0원 (임차인 곽주향)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 30,500,000원을 기준으로, 소형 면적, 오픈형 구조, 토지 구분지상권 인수 등의 권리적 부담과 재정비촉진지구라는 미래 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 현장 답사를 통한 가치 평가 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.