나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53256 [1] 경기도 광주시 장지동 342-16 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동양 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 장지동 소재 "신장지 사거리" 남동측 인근에 위치하며 인근으로 아파 트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은 보통 인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 연립주택 중 3층 302호로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

연립주택으로 이용중임. (후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 동고 평탄한 부정형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전 법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기 본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

현황 '한일맨션 가동'임
서울보증보험 주식회사(양도인:한국토지주택공사)로부터 2026.01.30.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53256 (1)

소재지: 경기도 광주시 장지동 342-16, 3층 302호

용도: 연립주택

감정가: 163,000,000원

토지 면적: 47.21㎡ (약 14.28평)

건물 면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 장지동 소재 "신장지 사거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 역시 보통 수준입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등의 각종 도시계획 규제가 적용됩니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(25.8.26.~26.8.25.).

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 10월 24일 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매 개시결정 등기(갑7)입니다.

등기부상 소유권 이전 등기(김장준, 백진주, 이명희)는 말소될 예정입니다.

한국토지주택공사 명의의 주택임차권 등기(을7, 2024.05.21. 접수, 132,000,000원)는 말소 대상이나, 서울보증보험 주식회사(양도인:한국토지주택공사)로부터 제출된 확약서에 따라 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 조건이 붙어 있습니다. 이는 해당 임차권이 매각으로 소멸되거나, 설령 일부 미변제되더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 가능성이 높음을 시사합니다.

임차인 안재옥은 2000년 9월 28일 전입하였으며, 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 그러나 보증금 및 차임 정보가 기재되어 있지 않아 금액이 미상인 상태입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 안재옥

- 보증금: 0원 (금액 미상)

- 차임: 0원

- 전입일자: 2000-09-28

- 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 한국토지주택공사

- 보증금: 132,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-05-06

- 확정일자: 2022-04-14

- 배당신고일자: 2024-05-21

- 대항력: 없음

- 비고: SGI 인수 조건 변경 및 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (안재옥 임차인의 보증금은 미상이나, 본 합계액 산정 시 0원으로 간주되었음.)

4. 상권분석

본건은 "신장지 사거리" 남동측 인근의 주거, 상업, 공업, 농업, 임야 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

주변에 아파트, 주택, 학교, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 주거 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역 특성상, 일부 지역은 산업 활동의 영향을 받을 수 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 지역 특성상 잠재적인 가능성은 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 평스라브 지붕 4층 건물 중 3층에 위치한 연립주택입니다.

건물 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임으로 마감되었으며, 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창으로 설치되어 있습니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변으로 도로가 잘 접해 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 안재옥: 보증금 및 차임 정보가 미상인 채로 대항력이 있어, 실제 낙찰 시 보증금 인수 또는 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* SGI 인수조건 변경 및 확약서: 한국토지주택공사 임차인의 경우, SGI로부터 제출된 확약서에 따라 대항력을 포기하고 보증금 우선변제권만 주장하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 이는 해당 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 가능성이 높음을 시사하지만, 확약서의 효력 및 세부적인 이행 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역 내 위치하나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 규제가 있어 향후 재산권 행사나 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 장지동에 위치한 2001년식 연립주택으로, 총 4층 건물 중 3층에 해당합니다. 감정가는 1억 6,300만원이며, 토지면적 47.21㎡ (약 14.28평), 건물면적 59.84㎡ (약 18.10평)입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히 한국토지주택공사 임차인의 경우, SGI의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다.

그러나 대항력이 있는 임차인 안재옥의 보증금 미상이라는 점은 본건의 가장 큰 잠재적 리스크로 작용합니다. 낙찰 후 해당 임차인과의 명도 및 보증금 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

주변 시세는 2011년식 유사 면적 다세대주택이 1억 5,200만원에 거래된 사례가 있어, 본건의 감정가는 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 본건의 건축 연도가 2001년식으로 비교적 오래된 점을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 말소 기준권리 이후 권리 다수 소멸 예정으로 권리관계 비교적 명확.

* 한국토지주택공사 임차인 관련 인수 보증금 없을 가능성 높음.

* 주변 시세 및 감정가 대비 합리적인 접근 가능성.

* 광주시 장지동 지역 내 연립주택 투자 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6,300만원이며, 최근 유사한 면적과 신축 연도의 다세대주택 매매 사례가 1억 5,200만원 수준임을 고려할 때, 본건의 연식(2001년식)과 대항력 있는 임차인 안재옥의 보증금 미상이라는 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 1억 3,000만원에서 1억 5,000만원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 예상 입찰가는 안재옥 임차인의 보증금 및 대항력 관련 리스크가 없을 경우를 상정한 것이므로, 실제 입찰 전 해당 임차인의 현황에 대한 철저한 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

권장 단독 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.