나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4232 [1] 경상북도 포항시 남구 대도동 165-3 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1) 위치 본건은 경상북도 포항시 남구 대도동 소재 '포항종합운동장' 북측 근거리에 위치함. 2) 주위환경 인근은 연립주택, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의 도는 보통시됨.

건물의 구조

본건은 벽돌 스라브지붕 2층 건물 내 제1층 제105호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 평지의 세장형 토지로서, 연립주택으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서 측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역,제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

집합건축물대장상 구분건물이나 등기사항전부증명서상 개별 토지 및 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

일괄매각. 집합건축물대장상 구분건물이나 등기사항전부증명서상 개별 토지 및 건물임. 목록1 토지는 지분 매각이지만 공유자우선매수권 행사할 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4232 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 대도동 165-3

* 건물 유형: 연립주택

* 감정가: 42,000,000원

* 토지 면적: 571.20㎡ (약 172.78평)

* 토지 지분: 71.4㎡

* 건물 면적: 475.04㎡ (약 143.75평)

* 건물 지분: 475.04㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증)

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 포항시 남구 대도동 소재 '포항종합운동장' 북측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 연립주택, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량의 직접적인 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

본 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 평지의 세장형 토지이며, 현재 연립주택으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

본건은 남서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 모든 축종 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황

등기사항전부증명서 상 토지 및 건물 모두 다수의 권리 변동이 있었으며, 현재 말소기준권리인 근저당권(영포새마을금고, 22,750,000원)을 포함한 다수의 권리들이 말소 예정 또는 말소 처리되었습니다.

토지 등기부 채권 총액: 372,928,981원

건물 등기부 채권 총액: 384,669,591원

현재 진행 중인 강제 경매는 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증)의 신청에 의한 것으로, 채권액은 267,399,831원입니다.

* 임차인 현황

본 물건에는 인수되는 보증금 합계 0원인 임차인이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 낙찰자는 명도에 대한 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 연립/다세대 주택의 매매가는 37,000,000원에서 61,000,000원 범위에서 거래되고 있습니다.

- 2026년 6월 11일 거래: 전용면적 53.75㎡ (약 16.26평), 1995년 건축, 37,000,000원 (약 227.5만원/평)

- 2026년 6월 3일 거래: 전용면적 62.37㎡ (약 18.87평), 1984년 건축, 52,000,000원 (약 275.5만원/평)

- 2026년 6월 10일 거래: 전용면적 59.46㎡ (약 17.99평), 1983년 건축, 61,000,000원 (약 339.1만원/평)

본 물건의 감정가는 42,000,000원으로, 최근 거래 사례와 비교 시 중간 정도의 수준입니다.

* 평당가 추정

최근 거래된 유사 물건들의 평당가를 평균하면 약 280.7만원/평 수준입니다. 본 물건의 감정가(42,000,000원)를 고려할 때, 유사한 면적(약 16평 내외)으로 환산 시 약 253만원/평으로, 시장 가격 범위 내에 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

단지 주변으로 편의시설 정보는 제한적이나, 일반적인 주택가에 위치하므로 기본적인 생활 편의 시설(마트, 상점 등)은 접근 가능할 것으로 보입니다. '포항종합운동장'이 인근에 있어 여가 활동에 용이합니다.

* 교육시설

인근 지역의 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 통상 주거 지역 내에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치해 있을 것으로 예상됩니다.

* 의료시설

대규모 병원 등 주요 의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 의원급 의료 시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기

본 물건은 집합건축물대장상 구분건물이지만, 등기사항전부증명서상 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 향후 소유권 행사 및 재산권 행사에 복잡성을 야기할 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

* 공부와의 차이

집합건축물대장상에는 구분건물로 등록되어 있으나, 등기사항전부증명서상으로는 개별 토지 및 건물로 등기되어 있어 소유 관계 및 권리 파악에 주의가 필요합니다.

* 공유자 우선매수권 행사 제한

목록1 토지는 지분 매각이지만, 공유자 우선매수권 행사 자체가 불가하다고 명시되어 있어, 이와 관련된 복잡성이 존재할 수 있습니다.

* 건물 노후도

건축 연도가 1983년~1995년 사이의 건물들로 비교적 오래되었으므로, 건물의 유지보수 및 수리에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 남구 대도동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 42,000,000원입니다. 주변 시세는 유사 면적의 개별 유닛이 37,000,000원에서 61,000,000원 사이에서 거래되고 있어, 감정가는 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 임차인이 없어 명도 부담은 없습니다.

다만, '대지권 미등기' 및 '집합건축물대장과 등기사항전부증명서 간의 불일치', '공유자 우선매수권 행사 제한' 등은 상당한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 긍정적 요인

- 임차인 없음으로 인한 명도 용이성.

- 포항종합운동장 인근의 주거 지역에 위치.

- 최근 거래 사례 대비 합리적인 감정가 수준.

* 고려할 점

- '대지권 미등기' 및 등기부와 대장 간 불일치 문제는 법률 전문가와 상의하여 해결 방안을 모색해야 합니다.

- 공유자 우선매수권 행사 불가 사유를 명확히 파악해야 합니다.

- 건물 노후로 인한 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 42,000,000원이며, 최근 유사 물건의 거래가는 37,000,000원에서 61,000,000원 수준입니다.

'대지권 미등기' 및 기타 권리 관계의 복잡성을 고려할 때, 감정가 수준에서 시작하여 시장 상황 및 리스크 해소 가능성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 접근한다면 감정가인 42,000,000원 부근부터, 시장 상황 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 최대 55,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

특히, '대지권 미등기' 문제 해결에 대한 명확한 방안이 수립된다면 가격 메리트는 더욱 높아질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.