나이스옥션 법원경매 경주 2025타경572 [1] 경상북도 경주시 건천읍 천포리 842-1 답 경매

경상북도 경주시 건천읍 천포리 842-1 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경572(경주지원 경매3계). 감정가 172,318,000원, 최저가 120,623,000원. 매각기일은 2026-08-11입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 572 [1]
소재지	경상북도 경주시 건천읍 천포리 842-1
용도	토지
매각기일	2026.08.11
관할법원	경주지원 경매3계 (770-4367)
이용제한	생산녹지지역, 가축사육제한구역

면적

토지면적	2,971㎡ (898.73평)

금액

감정가	172,318,000원
최저가	120,623,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	12,062,300원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.14	172,318,000원	유찰
2차	2026.08.11	120,623,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 나노감정 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 경주시 건천읍 천포리 소재 &quot;품산저수지&quot; 북측 인근에 위치하며, 부근은 마을주변 농경지대로서 대부분 경지정리된 답이고, 북서측 인근에 농촌마을이 형성되어 있습니다.
교통상황: 국도 인근에 소재하고, 마을연결도로가 정비되어 있어 대중교통사정이 편리한 편이며, 남측 도로와의 사이에 구거가 있는 토지로서 콘크리트교량을 통하여 출입하므로 차량출입이 쉽지 않습니다.
형태 및 이용상태: 부정형 토지로서 남측 도로와 등고평탄하나 인접농경지보다 고지이며, 답(휴경)으로 이용 중입니다.
인접 도로상태: 남측으로 통과하는 폭 5미터 정도의 콘크리트포장 도로와의 사이에 구거가 있으며, 콘크리트교량을 통하여 출입합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속합니다.
제시목록 외의 물건: 해당사항 없습니다.
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 경주지원 2025타경572 (1)

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 천포리 842-1

용도: 답 (논)

감정가: 172,318,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신경주농업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 2971.00㎡ (약 900.0평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지매각

토지분할여부: 해당 없음

입찰보증금: 감정가의 10% (17,231,800원)

매각기일: 추후 지정 예정

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 경주시 건천읍 천포리 소재 "품산저수지" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 대부분 경지정리된 답(논)으로 이루어진 농경지대이며, 북서측 인근에 농촌마을이 형성되어 있습니다. 건천읍 전체적으로는 경주의 서부 지역 관문 역할을 하며, 단석산과 같은 산지와 문화유산이 산재한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

국도 인근에 소재하고 마을 연결도로가 정비되어 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다. 그러나 남측 도로와 토지 사이에 구거가 있어, 콘크리트 교량을 통해 출입하므로 차량 출입이 다소 쉽지 않은 점이 있습니다. 경주시 건천읍은 국도 4호선, 20호선, 중앙선 철도, 경부고속도로가 통과하는 교통의 요충지입니다.

2.3. 도로 상태

토지 남측으로 폭 5미터 정도의 콘크리트 포장 도로가 있으나, 도로와 토지 사이에 구거가 존재하여 콘크리트 교량을 통해 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 이력이 확인되며, 가장 최근 소유권 이전은 2025년 8월 14일 협의분할에 의한 상속(김윤성)으로 기록되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 4월 8일 접수된 신경주농업협동조합의 근저당권공동담보목록(을7)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 명도 대상 임차인은 없습니다.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액은 110,500,000원입니다.

4. 토지 이용 계획 및 제한

4.1. 토지이용계획

생산녹지지역에 속합니다.

4.2. 기타 제한사항

가축사육제한구역(일부제한(200))에 해당합니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 본건은 농경지에 인접해 있으며, 북서측 인근에 농촌 마을이 형성되어 있습니다.

* 교육시설: 천포리 내에 무산중학교, 무산고등학교가 위치하며, 인근 모량리에는 모량초등학교가 있습니다.

* 편의시설: 건천읍 소재지에는 행정복지센터, 파출소, 소방서, 보건지소, 우체국, 농협, 마트 등 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 기타: 건천읍은 경주시의 서부 관문으로, 서경주 IC~포항 간 산업도로 개설 등 교통망이 발달하고 있으며, 경주역세권 개발, 양성자가속기 및 R&DB 단지 조성 등으로 지역 발전이 기대되는 곳입니다. 경주 역사유적지구, 불국사, 석굴암 등 주요 관광지와도 차로 가까운 거리에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 답(논)으로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수보증금 전액이 반환되지 않으니 유의해야 합니다.

* 차량 접근성 제약: 토지 남측 도로와 토지 사이에 구거가 있어 차량 진입이 다소 어렵습니다.

* 이용 및 개발 제한: 생산녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하므로, 낙찰자는 해당 권리를 인수하거나 협의해야 할 수 있습니다.

* 주변 환경: 건천읍 일부 지역에서 폐기물 처리 시설 등으로 인한 악취 및 환경 문제에 대한 주민들의 민원이 제기된 사례가 있습니다. 본건 주변 지역의 정확한 환경 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 농업 가치: 현재 답으로 이용 중이며, 향후 농업 생산 또는 농지 관련 투자 목적으로 활용 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 경주시의 서부 관문으로서 교통이 편리하고, 경주역세권 개발 등 주변 지역의 개발 계획이 있어 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 풍부한 자연환경: 품산저수지 인근에 위치하며, 경주 지역은 역사 유적지 외에도 편백나무숲과 같은 자연 휴양림 등 아름다운 자연을 자랑합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경주시 건천읍 천포리에 위치한 답(논)으로, 농업적 가치와 함께 주변 지역 개발에 따른 잠재력을 가진 토지입니다. 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이며, 차량 접근성에 다소 제약이 있을 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 또한, 지역 내 폐기물 시설 관련 민원이 있었던 점을 감안하여 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 소멸되지 않는 지상권에 대한 검토가 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 172,318,000원입니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 지역의 유사 농지 거래 사례, 토지이용계획상의 개발 가능성, 농지 관련 법규 및 시장 동향 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 현장 조사 및 심층적인 시장 분석을 통해 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보