나이스옥션 법원경매 경주 2025타경556 [1] 경상북도 경주시 인왕동 759-1 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,3,4)경상북도 경주시 인왕동 소재 '월성동행정복지센터' 북동측 근거리에 위치하며 부근은 로변 근린생활시설 및 후면 일반주택 등으로 형성되어 있음. 기호5)경상북도 경주시 서악동 소재 '서악큰마을경로회관' 북동측 근거리에 위치하며 부근은 임야, 농경지 등으로 형성되어 있음. 기호6,7)경상북도 경주시 황성동 소재 '유림초등학교' 북측 근거리에 위치하는 토지로서 부근은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1,4)광대로에 접하며 인근에 버스승강장이 위치하는 등 대중교통사정 보통임. 기호3)인접필지를 통하여 출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 위치하는 등 데반교통사정 보통임. 기호5)소로에 접하며 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반교통사정 보통임. 기호6)삼가형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 나지임. 기호6,7)세로에 접하며 인근에 버스승강장이 위치하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호1)부정형 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 상업용건부지로 이용중임. 기호3)사다리형 토지로서 인접지와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 병원 부대시설부지로 이용중임. 기호4)사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 나지임. 기호5)삼각형에 유사한 토지로서 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 도로로 이용중임. 기호6)삼가형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 나지임. 기호7)사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 인접필지의 통행로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,4)광대로에 접하며, 기호3)지적도상 맹지이며, 기호5)왕복2차선 포장도로에 접하며, 기호6,7)은 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)제1종일반주거지역 , 고도지구(10m이하) , 특화경관지구 , 지구단위계획구역(2020-12-09) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경 보존육성지구(2025-01-02)<고도 보존에 관한 특별법>, 상대보호구역(선덕여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(선덕여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 기호3)제1종일반주거지역 , 고도지구(10m이하) , 특화경관지구 , 지구단위계획구역(2020-12-09), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경 보존육성지구(2025-01-02)<고도 보존에 관한 특별법>, 상대보호구역(선덕여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(선덕여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호4)제1종일반주거지역 , 고도지구(10m이하) , 특화경관지구 , 지구단위계획구역(2020-12-09) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경 보존육성지구(2025-01-02)<고도 보존에 관한 특별법>, 상대보호구역(선덕여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(선덕여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호5)보전녹지지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(2025-09-12)(산림청고시 제2018-102 (이전고시)충효동 1792-12, 1793-12 (준보전))<산지관리법>, 보전산지(2025-09-12)(산림청고시 제2018-102 (이전고시)충효동 1792-12, 1793-12 (준보전))<산지관리법> 기호6)제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호7)제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

공부상 지목 기호5)'임야', 기호7)'전'이나, 현황 5,7) 공히 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2)철근콘크리트조 한식골기와지붕 지하1층,지상2층건으로 외벽:페인트 등 마감, 내벽:페인트 벽지, 타일 등 인테리어 등 내장마감재 마감, 바닥:대리석깔기, 타일, 장판지 등 내장바닥재 마감, 창호:새시창호 마감.

이용상태

의료시설이나 조사시점 현재 휴업상태로서 건물 일부 침수되어 있는 상태임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'에 도시된 바와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

물건 비고

일괄매각. 목록4 지분매각. 의료시설의 부합물 내지 종물로서 부동산목록 2,3의 각 지상 및 인접한 타인소유 필지(인왕동 757-4번지)에 걸쳐 제시외 건물이 소재하고, 일부는 지적경계가 불분명함. 제시외 건물은 매각대상에 포함 평가. 감정당시 목록2 건물의 지하1층 및 1층 침수상태이고, 목록5의 현황은 '도로'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 경주지원 2025타경556 (1)

3. 소재지: 경상북도 경주시 인왕동 759-1

4. 용도: 의료시설

5. 감정가: 4,503,426,440원

6. 토지 면적: 2198.00㎡ (약 665.05평)

7. 토지 지분: 2138.5㎡ (약 647.19평)

8. 건물 면적: 2291.08㎡ (약 693.05평)

9. 건물 지분: 2291.08㎡ (약 693.05평)

10. 매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

11. 경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매 (부동산)

* 형식적 경매는 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 달리, 특정 재산의 가격 보존이나 정리를 주목적으로 하는 경매를 말합니다. 이는 공유물 분할, 유치권 행사, 또는 청산 목적으로 진행될 수 있습니다. 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로, 채권 만족 목적보다는 소유권 정리나 분배를 위한 절차로 이해됩니다.

12. 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

13. 특이사항: 형식적 경매, 공동담보, 지분 매각, 위반건축물

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경: 경상북도 경주시 인왕동 소재 '월성동행정복지센터' 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 로변 근린생활시설 및 후면 일반주택 등으로 형성되어 있습니다.

3. 교통상황: 물건지 인근 광대로 및 소로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 토지 형태 및 이용 상태: 부정형 및 사다리형 토지로, 지면은 대체로 평탄합니다. 현재 상업용 건부지, 병원 부대시설 부지, 나지, 도로 등으로 이용 중입니다.

5. 인접 도로 상태: 광대로 및 소로에 접하고 있어 접근성이 용이합니다.

6. 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종 일반주거지역, 고도지구(10m 이하), 특화경관지구, 지구단위계획구역(2020-12-09), 역사문화환경 보존육성지구(2025-01-02), 상대보호구역(선덕여자고등학교, 선덕여자중학교) 등 다양한 도시계획시설 및 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

2. 소유권 현황: 현재 소유권은 '의료법인청하의료재단'으로 파악됩니다.

3. 부담/권리 관계:

* 말소기준권리는 2018년 12월 21일 접수된 대구대건신용협동조합의 근저당권(을29/을28)입니다.

* 해당 근저당권 외 다수의 압류 및 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

4. 등기부채권 총액: 약 4,190,000,556원입니다.

5. 임차인 현황:

* 인수할 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

* 건물 이용 상태 관련하여 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인 존재 여부 및 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권 및 생활정보

2. 상권 특성: 물건지 주변은 로변 근린생활시설, 일반주택, 임야, 농경지, 아파트단지, 다세대주택 등이 복합적으로 형성되어 있어, 의료시설로서의 기능뿐만 아니라 다양한 지역적 연계성을 고려해볼 수 있습니다.

3. 생활 편의시설:

* 교통: 인근 버스 승강장 이용이 편리합니다.

* 교육: 선덕여자고등학교, 선덕여자중학교가 인근에 위치합니다.

* 기타: 월성동행정복지센터 등 행정 및 근린생활시설이 가까이에 있어 기본적인 생활 편의는 갖추어져 있습니다.

4. 혐오시설 유무: 본 건 소재지 인근에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 경주시 내에서 쓰레기 소각장 폐열을 이용한 에너지 타운 조성 사업 등 혐오시설을 친환경적으로 활용하려는 시도가 있었던 사례는 있습니다.

1.4. 잠재적 리스크

2. 형식적 경매 특성: 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반 경매와 절차 및 목적에 차이가 있습니다.

3. 지분 매각: 토지 지분 매각으로 진행되어, 전체 토지에 대한 온전한 소유권 확보에 제한이 있을 수 있습니다.

4. 위반건축물: 위반건축물에 해당하여, 향후 시정 조치 또는 관련 법규 위반에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

5. 건물 침수 및 제시외 건물: 감정 당시 건물 지하 1층 및 1층에 침수 상태가 있었으며, 인접 타인 소유 토지까지 걸쳐 제시외 건물이 소재하고 일부 지적 경계가 불분명합니다. 제시외 건물은 매각 대상에 포함되었으나, 이러한 상황은 현황 파악, 명도, 향후 이용 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6. 토지 이용 제한: 고도지구, 특화경관지구, 역사문화환경 보존육성지구, 공익용산지, 보전산지 등 다수의 토지 이용 제한이 있어 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 건물 휴업 상태: 현재 건물은 휴업 상태로, 운영 재개 시 추가적인 투자 및 시장 분석이 요구됩니다.

8. 지적 경계 불분명: 일부 지적 경계가 불분명하여, 실제 사용 면적과 공부상 면적 간의 차이 또는 분쟁 발생 소지가 있습니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 경주시 인왕동에 위치한 의료시설로, 토지 지분과 건물 전체가 매각 대상인 형식적 경매입니다. 감정가는 45억원 이상으로 높은 편이며, 입지적으로는 로변에 위치하여 차량 접근성이 양호하고 주변에 생활 편의시설이 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 다수의 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 나타나 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

하지만, 지분 매각, 위반건축물, 건물 침수 이력, 인접 토지까지 걸친 제시외 건물 존재, 불분명한 지적 경계 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 취득 후 활용에 있어 상당한 주의와 면밀한 검토가 필요합니다. 특히, 제시외 건물과 관련된 문제 및 위반건축물에 대한 명확한 확인과 법률적, 행정적 검토가 선행되어야 합니다.

1.6. 투자 포인트

* 경주시 인왕동의 로변에 위치한 의료시설로서 잠재적 활용 가치 보유.

* 인수되는 보증금 없이 권리관계가 비교적 명확한 편.

* 주변에 생활 편의시설이 갖추어져 있어 입지적 이점.

1.7. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 한계가 있습니다. 형식적 경매, 지분 매각, 위반건축물, 건물 침수 이력, 제시외 건물, 지적 경계 불분명 등 다수의 리스크 요소를 고려해야 하며, 이러한 문제점 해결을 위한 추가 비용 및 시간 투자를 감안해야 합니다. 따라서 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 심층적인 현장 조사, 전문가(부동산 컨설턴트, 법률 전문가) 상담, 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 조사를 통한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 제공된 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

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