나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10766 [1] 경상북도 경주시 황성동 1074-1 황성케이씨씨스위첸 제103동 제3층 제301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 경주시 황성동 1074-1번지 "황성 KCC스위첸" 103동 3층 301호 단위세대에 대한 평가로서 인근은 대단지 아파트 등으로 형성된주택지대임.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 20층건 아파트건물 중 3층 301호 단위세대로서(사용승인일 2018.01.19) 외벽 : 콘크리트위 페인트 내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어 바닥 : 강화마루 및 타일, 장판재 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

상하수도 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 대평수 공동주택(아파트) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

동,서로 8~20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 소로2류(접함), 중로1류(접함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10766 (1)

소재지: 경상북도 경주시 황성동 1074-1 황성케이씨씨스위첸 제103동 제3층 제301호

용도: 아파트

감정가: 296,000,000원

토지면적: 47.58㎡ (약 14.39평)

건물면적: 84.49㎡ (약 25.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상북도 경주시 황성동에 위치한 "황성 KCC스위첸" 아파트 단지 내 103동 3층 301호입니다. 본 물건은 대단지 아파트 등으로 형성된 주택지대에 속합니다.

교통상황: 차량 출입이 자유로우며, 대중교통 사정도 편리한 것으로 평가됩니다. 인접 도로로는 동, 서로 8~20미터 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 대구지방법원 경주지원의 강제경매개시결정(2025타경10766)으로, 접수일자는 2025년 11월 3일입니다. 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (개인정보 보호를 위해 마스킹 처리)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 11일

* 확정일자: 2022년 9월 13일

* 배당신고일자: 2024년 11월 11일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 본 임차인은 대항력이 있으며, 선순위 임차권(을구 7번)을 등기하였습니다.

* 참고사항: 등기부등본상 임차권(을구 7번)은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에 따르면 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 보증금 300,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이는 보증금액이 현재 시세보다 높을 경우 인수 부담이 커질 수 있음을 의미합니다.

기타 권리사항:

* 소유권이전등기 (갑구 7번): 주식회사 디앤비비

* 소유권이전 (5번 신탁등기 말소) (갑구 6번): 주식회사 소산씨앤디

* 강제경매 (갑구 8번): 주택도시보증공사 (말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 300,000,000원 (주택임차권 이정연)

1.3. 상권분석

본 물건은 경주 지역의 대단지 아파트 밀집 지역에 속하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 대규모 아파트 단지가 많아 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보: 황성KCC스위첸아파트 (사용승인일 2018.01.19). 총 4개동 339세대로 구성되어 있습니다.

내부 시설: 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 상하수도, 위생설비, 개별난방(도시가스보일러), 엘리베이터 시설이 갖추어져 있습니다.

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

주차: 아파트 정보에 따르면 총 86대의 주차 공간이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금(300,000,000원) 인수 가능성입니다. 임차인의 전입일자(2022.11.11)는 말소기준권리(2025.11.03)보다 앞서지만, 확정일자(2022.09.13)가 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 '물건명세서'에 '인수'라고 명시되어 있으므로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 현재 감정가(296,000,000원)보다 임차인 보증금이 더 높다는 점은 이 리스크를 증폭시킵니다.

건물 자체의 하자는 명시되지 않았으나, 2018년 사용승인된 아파트로 신축 건물이 아니므로 유지보수에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

"기타참고사항(임대관례 및 기타): 미상임"으로 기재되어 있어, 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경주시 황성동에 위치한 KCC스위첸 아파트로, 비교적 최근에 건축(2018년)되어 단지 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋고 주거지로서의 입지는 안정적입니다.

다만, 가장 큰 위험 요소는 3억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재이며, 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이 인수 부담은 현재의 감정가와 최근 시세 수준을 훨씬 상회하는 총 매입 비용을 발생시킬 수 있습니다. 따라서 이 임차인 보증금 인수 문제를 정확히 파악하고, 배당 절차에서의 변제 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 아파트 단지 내 물건으로, 입주 후 가치 상승 잠재력 보유.

안정적인 주거지로서의 수요 확보.

만약 임차인 보증금 문제가 예상보다 유리하게 해결되거나, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 총 매입 비용을 맞출 수 있다면 투자 가치 발생 가능.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보를 보면, 84.49㎡ (약 25.56평) 면적의 경우 2026년 4월 317,000,000원, 2026년 5월 330,000,000원에 거래되었습니다. 75.63㎡ (약 22.88평) 면적은 2026년 6월 303,500,000원에 거래되었습니다. 현재 시세는 해당 면적 기준으로 대략 317,000,000원 ~ 330,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가는 296,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정:

* 본 건은 대항력 있는 임차인이 300,000,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 낙찰 후 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시세(약 320,000,000원)를 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 시세를 기준으로 총 매입 비용이 320,000,000원을 넘지 않도록 하려면, 입찰가는 약 20,000,000원 수준이어야 합니다. (320,000,000원 - 300,000,000원).

* 그러나 감정가(296,000,000원) 및 최근 거래가(317,000,000원 이상)를 고려할 때, 20,000,000원 수준의 입찰은 현실적으로 낙찰받기 어렵거나, 해당 금액으로 낙찰받더라도 임차인 보증금 인수 부담으로 인해 시장 가치보다 훨씬 높은 총매입 비용을 치르게 될 가능성이 큽니다.

* 따라서, 합리적인 '예상 입찰가'를 감정가 수준 또는 그 이하로 설정하는 것이 보수적인 접근일 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 290,000,000원 (감정가 근처)

* 총 예상 매입 비용: 290,000,000원 (입찰가) + 300,000,000원 (인수 보증금) = 590,000,000원.

* 이는 현재 시세(약 320,000,000원)보다 약 270,000,000원 높은 금액으로, 명백한 투자 손실이 예상됩니다.

* 결론적으로, 임차인 보증금 인수 위험을 고려할 때, 현재 제시된 감정가나 시세로는 투자가치 확보가 어렵습니다. 투자를 고려하신다면, 임차인과의 협상 또는 배당 결과 예측을 통해 인수 부담을 최소화할 수 있는 매우 낮은 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

* 현 시세(약 32,000만원) 대비 인수 보증금(30,000만원)을 고려하면, 낙찰가 상한선은 2,000만원 이하가 되어야 하나, 이는 현실적으로 불가능한 수준입니다. 따라서 본 물건은 현재 정보로는 '투자 부적격' 또는 '매우 높은 위험 감수'가 필요한 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.