나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9629 [1] 대구광역시 수성구 중동 605-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 중동 소재 '중동교' 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 상가 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼육초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<대구광역시문화재보호조례> (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건으로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지붙임, 일부 타일 마감 등 내벽 : 바닥재 깔기, 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시조 창호입니다.

이용상태

단독주택(다가구주택) 및 제1종근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9629 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOO (중대구새마을금고)

1.2. 물건현황

소재지: 대구광역시 수성구 중동 605-17

용도: 단독주택 (다가구주택 및 제1종근린생활시설로 이용중)

감정가: 1,613,585,400원

토지면적: 294.00㎡ (약 88.94평)

건물면적: 541.53㎡ (약 163.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 대구광역시 수성구 중동 소재 '중동교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 상가 및 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역에 속합니다.

소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼육초등학교), 역사문화환경보존지역(하천) 등의 도시계획시설 및 법적 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 최선순위 근저당권인 대봉새마을금고의 근저당권(접수일자 2013-06-28, 채권액 455,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 등기부 요약 (토지/건물)

등기부상 모든 근저당권, 가압류, 임의경매, 압류, 주택임차권 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

토지 등기부 채권 총액: 569,263,148원

건물 등기부 채권 총액: 789,263,148원

3.3. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 거주 중인 것으로 파악됩니다.

모든 임차인은 등기부상 '대항력 없음'으로 표시되어 있어, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

주요 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 김 : 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2016-11-01

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-06-19

* 류 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2016-09-06

* 한국토지주택공사 (303호 박 ): 보증금 90,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2019-02-12

* 서 : 보증금 3,000,000원, 차임 280,000원, 전입 2025-10-13

* 오 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-01-19

* 한국토지주택공사 (203호 전 ): 보증금 95,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2020-12-29

* 한국토지주택공사 (305호 정 ): 보증금 95,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2023-03-08

* 한국토지주택공사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-04-18

* 공사 (202호 김 ): 보증금 45,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2025-04-18

* 공사 (202호 김 ): 보증금 55,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2025-04-18 (1차 보증금 증액분)

* 한국토지주택공사 (205호 한 ): 보증금 90,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-10-10

* 한국토지주택공사 (302호 양 ): 보증금 80,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-02-02

3.4. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 명시되어 있으나, 등기부에는 관련 내용이 확인되지 않습니다. 따라서 일반적인 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 활용

본 건물은 단독주택(다가구주택)으로 이용되면서 동시에 제1종근린생활시설로 활용되고 있어, 주거 임대 수익과 근린생활시설 임대 수익 창출이 가능한 복합 용도 건물입니다.

4층 건물로, 총 건물면적 541.53㎡에 달하여 활용도가 높습니다.

4.2. 주변 시세 동향 (JSON 분석 기반)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 JSON 정보는 본건과 같은 대형 단독주택(다가구) 및 근린생활시설 용도의 물건과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 JSON 데이터는 주로 소형 다세대/빌라 위주의 거래 사례를 포함하고 있습니다.

예시 거래 사례 (2026년 1월-5월):

* 74.11㎡ 다세대 주택: 41,000만원 (약 553만원/㎡)

* 73.36㎡ 다세대 주택: 15,000만원 (약 205만원/㎡)

* 59.49㎡ 연립다세대 주택: 17,000만원 (약 286만원/㎡)

이는 본건의 감정가(건물 약 16.1억원, 면적 541.53㎡ 기준 평당 약 300만원)와 비교 시, 해당 지역의 대형 주택 및 상가 복합 건물의 가치가 상당히 높을 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학교

본건은 '중동교' 인근에 위치하며, 주변에는 주거, 상업 시설뿐만 아니라 삼육초등학교와 같은 교육 시설이 인접해 있습니다.

생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

5.2. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥재 깔기 등 비교적 양호한 상태로 보입니다.

위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

건축 허가일자 2013년, 사용승인일자 2014년으로 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

5.3. 주차시설

건축물대장상 옥내 주차 5대, 옥외 주차 5대, 총 10대의 주차 공간 확보가 가능한 것으로 확인됩니다. 이는 대형 건물로서 중요한 장점입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 관련

모든 임차인이 대항력 없는 것으로 파악되나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 불명확하거나 특이사항이 있어, 경매 절차 및 배당 결과에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

특히 '한국토지주택공사' 임차인의 정보 일부(확정일자: 차))가 오류로 추정되나, 보증금 0원이라 큰 재정적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 기타 권리 및 물건명세서

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 부분에 대해 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

대구광역시 수성구 중동의 핵심 주거 지역에 위치한 본 물건은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설로 복합 활용이 가능한 매력적인 부동산입니다.

등기부상 권리관계가 명확하고, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 권리 부담 없이 취득할 수 있다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 실제 명도 및 임대 관리에 대한 철저한 준비가 필요하며, 주변 유사 물건에 대한 정확한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구 수성구라는 우수한 주거 환경 및 학군을 갖춘 지역에 위치

* 복합 용도: 주거 및 상업 시설로 활용 가능하여 안정적인 임대 수익 기대

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 권리 소멸로 낙찰자 부담 최소화

* 풍부한 주차 공간: 총 10대의 주차 공간 확보로 편의성 증대

* 신축에 가까운 건물: 2014년 사용승인으로 비교적 양호한 건물 상태

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 비교

본건의 감정가는 1,613,585,400원입니다.

주변의 소형 다세대/빌라 시세 정보만으로는 본건과 같은 대형 복합건물의 정확한 시장 가치를 산정하기 어렵습니다.

다만, 건물의 규모(541.53㎡), 토지 면적(294㎡), 그리고 수성구의 높은 지가 수준을 고려할 때, 감정가는 시장 가치를 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 인수할 보증금이 0원이므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

현재 시점 및 주변 부동산 시장 동향, 그리고 경매 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

하지만 보수적인 관점에서, 본건의 감정가를 기준으로 하여 약 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 1,700,000,000원 정도를 예상 입찰가로 제안하며, 이는 낙찰을 위한 전략적 제안이며 실제 입찰 시 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.