나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1212 [1] 대구광역시 중구 북성로2가 8-14 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 수창동 소재 "대구역제일풍경채워너스카이아파트단지" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 북성공구골목 및 근린생활시설 등으로 형성되어 배후지 상태와 고객의 통행패턴 등으로 보아 상업성은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재 하여 대중교통사정도 무난시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 접면도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 "근린생활시설부지"입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복4차선의 포장도로, 남측으로 왕복2차선의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호 구역(2025-10-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 목조 및 판넬조 아연즙 위 강판지붕 단층건으로서, 외벽: 판넬마감 등, 내벽: 몰탈위 페인팅 등, 바닥: 타일마감 등 입니다.

이용상태

가) 근린생활시설입니다.

설비내역

본건 기호 가)에 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

본건 기호 가)는 공부상 구조가 "목조 아연즙"이나 현황 "목조 및 판넬조 아연즙 위 강판지붕"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 목록2. 공부상 구조가 ‘목조 아연즙’이나 현황 ‘목조 및 판넬조 아연즙 위 강판지붕’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 대구지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2025타경1212 (1)호입니다. 채권자는 하OOO입니다.

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지

대구광역시 중구 북성로2가 8-14 (신주소: 대구광역시 중구 서성로 82)

1.2. 2. 토지 정보

총 토지 면적은 20.20㎡ (약 6.11평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 3. 건물 정보

건물 면적은 13.55㎡ (약 4.10평)이며, 단층 건물입니다. 공부상 구조는 ‘목조 아연즙’이나 현황은 ‘목조 및 판넬조 아연즙 위 강판지붕’으로 조사되었습니다. 건물 사용 승인일은 1950년 1월 23일입니다.

1.2. 4. 용도

본 물건의 주된 용도는 근린생활시설입니다.

1.2. 5. 감정가

감정평가액은 195,105,100원입니다.

1.2. 6. 매각 대상

토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 건물은 공부상 구조와 현황 구조에 차이가 있으므로, 현장 확인이 필수적입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 대구광역시 중구 수창동 소재 "대구역제일풍경채워너스카이아파트단지" 남동측 인근에 위치합니다. 부근 일대는 북성공구골목 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 역사적 건축물과 현대적인 카페, 상점들이 공존하는 지역적 특성을 지닙니다. 본 건 서측으로는 왕복 4차선, 남측으로는 왕복 2차선의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진·출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대구역과 인접하여 대중교통망이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당합니다. 또한, 상대보호구역(2025-10-02) 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등기가 존재하나, 2021년 3월 23일자 하나은행 근저당권이 말소기준권리가 되어 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

3.2. 1. 임차인 현황

임차인 박태련이 존재하며, 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원으로 2024년 12월 6일 전입/사업자 등록을 하였고, 2025년 11월 21일 확정일자를 받았습니다.

3.2. 2. 인수 보증금

임차인 박태련은 대항력이 없으므로, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.2. 3. 권리 분석 요약

해당 임차인은 대항력이 없어 본 경매 절차를 통해 소멸될 권리에 해당합니다.

3.3. 말소기준 권리

2021년 3월 23일 접수된 하나은행 근저당권(권리금액 240,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 약 284,413,642원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업성 평가

본 건이 위치한 북성공구골목 및 인근 지역은 근린생활시설과 더불어 역사적 공간의 재해석을 통한 문화·상업 복합 공간으로 변화하고 있습니다. 고객의 통행 패턴과 배후지 상태를 고려할 때, 상업성은 보통 수준으로 평가됩니다.

4.2. 업종 및 경쟁 분석

북성공구골목은 과거 공구 유통 중심지에서 현재는 개성 있는 카페, 공방, 소규모 상점들이 자리 잡으며 특색 있는 상권을 형성하고 있습니다. 본 건은 매우 작은 면적(약 4.10평)이므로, 이러한 지역적 특성을 활용한 이색 카페, 공방, 팝업 스토어 등 특정 테마를 가진 소규모 사업에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 GS더프레시 등 소규모 상점들이 위치하며, 대구역 인근의 상업시설 이용이 편리합니다. 달성공원, 수창공원 등 휴식 공간이 인접해 있습니다.

5.2. 교육 시설

본 건은 상대보호구역에 해당하며, 대구수창초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.3. 기타

북성공구골목 지역은 근대 역사와 현대 문화가 융합된 공간으로, 다양한 문화 예술 공간과 전시, 체험 시설이 자리하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 모든 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 그러나 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 물리적 리스크

건물의 사용 승인일이 1950년으로 매우 오래되어 노후화 및 유지보수에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 공부상 구조와 현황 구조가 상이하므로, 실제 건축물의 상태, 안전성, 법규 준수 여부 등에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

6.3. 주변 환경 리스크

현재까지 조사된 바에 따르면, 물건지 주변에 혐오시설이나 직접적인 개발 저해 요인은 발견되지 않았습니다. 다만, 도심 지역의 개발 및 재건축 계획 등에 따른 소음, 교통 혼잡 등의 간접적인 영향은 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점으로는 대구 도심 중심상업지역에 위치하며, 역사적 가치와 문화 예술의 재해석으로 활성화되고 있는 북성공구골목에 속해 있다는 점입니다. 소형 규모로 초기 투자 부담이 적다는 점도 장점입니다.

단점으로는 건물 면적이 약 4.10평으로 매우 협소하며, 건물이 매우 오래되어 노후화 및 구조적인 문제 발생 가능성이 높다는 점입니다. 상업성은 보통 수준으로 평가됩니다.

7.2. 투자가치 평가

본 건은 매우 협소한 면적을 가지고 있어 일반적인 근린생활시설 투자보다는 특정 테마를 갖춘 소규모 사업(예: 팝업 스토어, 소규모 공방, 전문 상담소 등)이나, 향후 재개발 가능성을 염두에 둔 장기적인 관점에서의 접근이 필요합니다. 북성공구골목의 문화적 가치와 트렌드를 활용한 사업 모델 구상이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 대구 도심지(중심상업지역)의 핵심 입지.

* 독특한 역사·문화적 배경을 지닌 북성공구골목 상권의 일부.

* 소형 면적으로 인한 상대적으로 낮은 취득 및 관리 부담.

* 향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 잠재적 가치 상승 기대.

8.2. 개선 가능성

* 협소한 공간을 활용한 독창적인 사업 아이템 발굴.

* 건물 구조 및 외관 개선을 통한 가치 증대.

* 북성공구골목의 문화적 흐름에 맞는 콘텐츠 개발.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액(195,105,100원)과 인수 보증금이 없다는 점을 기본으로 하되, 유사 물건의 낙찰가율, 본 물건의 협소한 면적, 건물의 노후도 및 구조적 위험성, 그리고 북성공구골목의 투자 잠재력 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가

정확한 시세 및 현장 조사를 통한 추가적인 분석이 필요하나, 감정가 대비 60%~80% 수준에서 잠재적 가치를 고려한 보수적인 접근이 권장됩니다. (예: 117,000,000원 ~ 156,000,000원 범위 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.