나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1221 [1] 대구광역시 수성구 중동 347-1 아원수성천가지꿈 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 중동 소재 "수성구보건소" 남서측 인근에 위치하는 "아원수성천가지꿈" 제1층 제103호 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 바 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상13층 중 제1층 제103호 단위세대로서,
(사용승인일 : 2004.10.14.)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
바 닥 : 장판지 및 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급?배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

제2종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}확인

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2)기타
현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조, 설비 및 마감상태 등은 탐문 및 동유형 아파트의 표준적인 이용상황을 상정하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경1221 (1)

물건종류: 아파트

소재지: 대구광역시 수성구 중동 347-1 아원수성천가지꿈 1층103호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 금304,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 51.66㎡ (약 15.63평)

토지 지분: 51.6638㎡ (약 15.63평)

건물 면적: 84.67㎡ (약 25.61평)

건물 지분: 84.6651㎡ (약 25.61평)

전용 면적: 84.67㎡ (약 25.61평)

분양 면적 (추정): 약 116.0㎡ (약 35.09평) - 전체 건물 면적 및 가구 수를 기준으로 산정한 추정치입니다.

1.3. 채권자 정보

채권자: 달성대건신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 중동 소재 "수성구보건소" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권 이전 이력이 여러 차례 있으며, 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2015-08-07 접수된 우리은행 근저당권 (채권액 금124,300,000원)

기타 권리:

- 2005-01-10 접수된 소유권 이전 (이명완)

- 2011-06-07 접수된 소유권 이전 (석윤정)

- 2014-06-18 접수된 소유권 이전 (김동현, 매매)

- 2015-08-07 접수된 우리은행 근저당권 (채권액 금124,300,000원, 말소기준권리)

- 2023-12-21 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권액 금132,000,000원)

- 2025-10-30 접수된 달성대건신용협동조합 임의경매개시결정 (채권액 111,296,607원)

3.2. 소멸주의 원칙

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리(우리은행 근저당권 이후의 권리)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수주의 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

참고사항: 임차인 현황 정보가 미상으로, 보증금 및 차임의 정확한 금액을 알 수 없습니다. 해당 정보는 명확히 확인하여 인수 여부 및 금액을 파악해야 하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

아파트 단지 내 근린생활시설 및 인근 지역의 상업 시설을 이용할 수 있는 주거 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 현황

- 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상13층 중 제1층 제103호

- 사용승인일: 2004년 10월 14일

- 이용 상태: 아파트로 이용 중

- 내부 마감: 벽지도배, 타일, 장판지, 샷시 창호 등

- 설비 내역: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지 설비 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조, 설비 및 마감 상태를 상세히 파악하지 못했습니다. 탐문 및 표준적인 이용 상황을 가정하여 감정평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 하천 관련 사항이 있을 수 있어 관련 법규 및 제한 사항을 확인해야 합니다.

6.3. 주변 시설 확인

해당 물건지 주변으로 혐오시설이 확인되지 않았습니다. (2026년 7월 2일자 감정평가서 요약 기준)

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구에 위치한 아파트로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다. 다만, 내부 확인이 불가하여 실제 상태와 다를 수 있으며, 임차인 보증금 및 차임이 미상인 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 토지 이용 계획 상 주거 지역으로 개발 가능성은 있으나, 세부적인 제한 사항 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 수성구의 입지

대구 수성구는 교육열이 높고 주거 환경이 우수한 지역으로 꾸준한 수요가 있습니다.

8.2. 권리 관계의 명확성

말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 시 인수되는 부담이 적을 가능성이 높습니다.

8.3. 감정가 대비 잠재적 가치

감정가는 304,000,000원으로, 시장 상황 및 물건의 실제 가치에 따라 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(304,000,000원)와 채권 총액(256,300,000원)을 종합적으로 고려하여 산정될 수 있습니다. 임차인 보증금 인수액은 0원이므로, 입찰가는 향후 시장 동향, 물건의 실질 가치, 낙찰 예상률 등을 고려하여 결정해야 합니다. 통상적으로 감정가의 80~120% 범위 내에서 입찰가를 고려하며, 본 건의 경우 243,200,000원 ~ 364,800,000원 사이에서 전략적인 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.