나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9372 [1] 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 182 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라 · 평가일 2025.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 소재 "숭오3리경로당" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 주거나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반 차량 접근 가능하며, 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(2025-10-28)(일부제한지역_모든축종제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 적벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등, 바닥 : 실내 바닥재 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 지분매각(공유자 우선매수에 관한 특별매각조건 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9372 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 182

용도: 단독주택

감정가: 166,969,200원

토지면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

토지지분: 34.3695㎡ (약 10.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

건물지분: 15㎡ (약 4.54평)

건물 제시외면적: 43.21㎡ (약 13.07평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각(공유자 우선매수에 관한 특별매각조건 있음).

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 소재 "숭오3리경로당" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근 일대는 단독주택 및 주거나지 등으로 형성되어 있음.

일반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 이용 등 제반 교통 사정은 무난한 편임.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중임.

본건 남측 및 동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(일부제한지역_모든축종제한)에 해당함.

건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로, 주택으로 이용 중임.

1.2. 권리분석

매각 대상은 토지 및 건물의 공유 지분임.

등기부상 말소기준권리는 구미시의 압류(등기부 갑4)이며, 이보다 늦은 권리인 삼성생명보험주식회사의 강제경매(등기부 갑5)를 포함하여 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

다만, 본건은 지분 매각이며 공유자 우선매수 신고가 있으므로, 공유자가 우선매수 신고를 할 경우 해당 공유자가 낙찰받게 됨.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이므로, 대항력 있는 임차인이 인수될 위험은 없어 보임. (임대관계는 미상임)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

일괄매각으로 제시외 건물도 포함되어 매각됨.

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 정보는 다세대 주택 거래 사례이므로, 본건 단독주택의 가치와 직접적인 비교에는 한계가 있음.

최근 매매 사례 분석:

* 강진전원빌리지 (2003년식, 다세대, 76.37㎡): 2025년 6월 7,000만원 거래.

* 전원풍경마을 (2016년식, 다세대, 69.665㎡): 2024년 10월 15,000만원 거래.

* 전원풍경마을 (2016년식, 다세대, 69.33㎡): 2024년 12월 12,000만원 거래.

주변은 단독주택 및 주거 나지로 형성되어 있으나, 제공된 시세 정보는 다세대 주택을 기준으로 하고 있어 단독주택과는 가격 형성 요인이 다를 수 있음.

본건의 감정가는 166,969,200원으로, 주변 다세대 주택의 최고 실거래가(15,000만원)와 유사하거나 다소 높은 수준임. 토지 지분(약 50평)의 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 지분 매각임을 감안해야 함.

1.4. 생활정보

본건은 칠곡군 북삼읍 숭오리 지역에 위치하며, "숭오3리경로당" 인근으로 주거 지역임을 알 수 있음.

일반 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 입지임.

주변 편의시설, 학교, 병원 등 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 통상적으로 이러한 지역은 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됨.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사 및 상세한 지역 조사 필요.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약: 본건은 토지와 건물의 일부 지분만 매각되므로, 전체 부동산에 대한 온전한 소유권 행사에 어려움이 있을 수 있으며, 다른 공유자와의 협의 및 관계가 중요함.

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 본 건의 낙찰자가 결정되지 않을 수 있으며, 경쟁의 변수가 될 수 있음.

건축 연도: 건물 사용 승인일이 1990년으로 약 30년 이상 경과되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

임대 관계 미상: 임대차 관계는 확인되지 않았으나, 인수되는 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서의 만반의 준비가 필요할 수 있음.

제시외 건물: 제시외 건물 포함 매각이나, 감정평가서 상 토지 제시외면적은 0으로 기재되어 있어 혼동의 여지가 있음. (건물감정평가요항표 상 부합물/종물로 언급됨)

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 숭오리 소재 단독주택의 지분 경매 물건으로, 감정가는 166,969,200원임.

지분 매각 및 공유자 우선매수 신고 등 특수 물건으로서, 일반 경매 물건과 다른 접근이 필요함.

건축 연도(1990년)를 고려할 때 노후화된 주택으로, 향후 유지보수 및 관리 계획이 필요함.

제공된 주변 시세는 다세대 주택 거래 사례이며, 단독주택 가치와 직접 비교는 어려우나, 본건의 감정가는 주변 시세 및 토지 가치를 반영한 것으로 판단됨.

권리 분석 상 인수되는 부담은 없으나, 지분 매각의 특성 및 공유자 우선매수 가능성을 충분히 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

지분 매각을 통한 상대적 저가 취득 가능성: 공유자 우선매수 등의 변수가 있으나, 지분 매각은 전체 소유권 취득 시보다 저렴하게 접근할 수 있는 기회를 제공할 수 있음.

토지 가치: 약 50평에 달하는 토지 지분을 보유하고 있다는 점은 장기적인 관점에서 긍정적일 수 있음.

거주 또는 임대 목적: 향후 지역 개발이나 수요에 따라 단독주택으로서의 가치 상승 또는 임대 수익 창출 가능성을 염두에 둘 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 166,969,200원임.

주변 다세대 주택의 최근 실거래가 수준(7,000만원 ~ 15,000만원)을 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, 본 건은 단독주택 지분 매각이라는 점에서 신중한 접근이 필요함.

공유자 우선매수권 행사 가능성, 지분 매각으로 인한 거래의 복잡성, 건물의 노후화 등을 감안할 때, 낙찰 예상가는 감정가의 80~90% 수준을 고려하되, 실제 입찰 시에는 권리 관계, 공유자 현황, 주변 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

따라서, 예상 입찰가는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 고려해 볼 수 있음.

단, 공유자 우선매수 신고로 인해 실제 입찰자가 결정되지 않을 수도 있음을 유의해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.