나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12607 [1] 충청남도 아산시 용화동 1520 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 용화동 소재 "온양용화중학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독(다가구)주택 및 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 각 로폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역) , 지구단위계획구역(아산용화지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층의 다가구주택 건물로서 외벽 : 석재붙임마감 내벽 : 실크벽지 및 시멘몰탈위 페인트 마감이며 창호 : 하이샤시 이중창의건물임.

이용상태

다가구주택 (11가구)으로 이용중임. 1층 : 점포(네일머해?) 2층 : 4가구 3층 : 4가구 4층 : 3가구

설비내역

각종 위생·급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

첨부한 "지적 및 건물개황도" 참조요

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 신청채권자 서울보증보험주식회사는 임차권자 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 천안지원 2025타경12607 (1)

1.2. 소재지: 충청남도 아산시 용화동 1520 (도로명: 충청남도 아산시 용화로12번길 12-9)

1.3. 용도: 다가구주택

1.4. 건물 세부 이용 현황: 1층 점포, 2층 4가구, 3층 4가구, 4층 3가구 (총 11가구)

1.5. 감정가: 1,156,661,000원

1.6. 토지면적: 278.10㎡ (약 84.11평)

1.7. 건물면적: 497.88㎡ (약 150.66평)

1.8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분: 부동산강제경매

1.10. 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험주식회사)

1.11. 특이사항:

1.12. 주의사항:

* 일괄매각

* 신청채권자 서울보증보험주식회사는 임차권자 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인임. (건물 등기부상 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 말소되었으나, 신청채권자가 해당 임차인의 보증금반환채권을 양수받았음을 명확히 인지해야 함.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 아산시 용화동 소재 "온양용화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택 및 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

2.2. 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로상태: 본건 서측 및 남측으로 각 로폭 약 8m의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산용화지구), 소로2류(폭 8m~10m)에 접함. 가축사육제한구역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지):

* 최초 소유권 이전 (2013.12.20): 이하우

* 근저당 (2013.12.20): 남인천농업협동조합 (252,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전 (2014.04.24): 이금섭

* 근저당 (2014.11.21): 남인천농업협동조합 (333,000,000원) - 말소

* 소유권 이전 (2015.09.17): 이인호

* 강제경매 (2025.10.30): 서울보증보험 (56,759,999원) - 말소 (본건 경매 개시)

* 토지 등기부 채권 총액: 585,000,000원

3.2. 등기부 요약 (건물):

* 최초 소유권 보존 (2014.11.21): 이금섭

* 근저당 (2014.11.21): 남인천농업협동조합 (252,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (2014.11.21): 남인천농업협동조합 (333,000,000원) - 말소

* 소유권 이전 (2015.09.17): 이인호

* 주택임차권 (2025.10.22): 한국토지주택공사 (79,000,000원) - 말소

* 주택임차권 (2024.07.24): 한국토지주택공사 (55,000,000원) - 말소

* 강제경매 (2025.10.30): 서울보증보험 (56,759,999원) - 말소 (본건 경매 개시)

* 건물 등기부 채권 총액: 719,000,000원

3.3. 말소기준권리: 2013년 12월 20일자 남인천농업협동조합 근저당 (토지 을3)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.5. 인수되는 임차보증금 합계: 0원

3.6. 임차인 현황:

* 김상호: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-02-20, 확정 2018-02-08, 배당신고 2026-01-23, 대항력 없음.

* 김준선: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2016-11-28, 확정 2016-11-28, 배당신고 2025-12-05, 대항력 없음.

* 변정두: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-10-31, 확정 2018-10-31, 배당신고 2025-11-14, 대항력 없음.

* 이정희: 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2025-11-25, 확정 2025-11-25, 배당신고 2025-11-27, 대항력 없음.

* 이지현: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-07, 확정 2025-11-13, 배당신고 2025-11-13, 대항력 없음.

* 임소정: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-21, 확정 2023-07-27, 배당신고 2025-11-17, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(김보미): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-21, 확정 2023-02-06, 배당신고 2024-07-24, 대항력 없음. (1차)

* 한국토지주택공사(김보미): 보증금 79,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-21, 확정 2023-02-06, 배당신고 2024-07-24, 대항력 없음. (2차)

* 참고 : 건물 등기부 상에는 한국토지주택공사 명의의 79,000,000원 및 55,000,000원의 주택임차권이 등기되었으나 말소 처리됨. 신청채권자 서울보증보험은 이 한국토지주택공사의 보증금반환채권 양수인임. 이는 경매 신청의 근거가 되었으며, 낙찰 시 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 채권 양수인이라는 사실은 유의해야 함.

* 황선대: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-28, 확정 2021-04-15, 배당신고 2026-01-06, 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성: 본 물건이 위치한 아산시 용화동 일대는 주거 지역으로, 주변에 아파트 단지와 다세대/다가구 주택이 밀집해 있습니다.

4.2. 편의시설 접근성: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 온양 시내권과 비교적 가까운 거리에 있어 시내의 상업 시설 및 행정 시설 이용에도 용이할 것으로 판단됩니다.

4.3. 사업 적합성: 대규모 산업단지나 상업 지구와는 다소 거리가 있어, 직접적인 배후 수요보다는 지역 주민을 대상으로 한 업종에 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설: 온양용화중학교가 인접해 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설: 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 온양 시내권으로 이동해야 이용 가능하며, 주거 지역 내에는 소규모 상가 및 마트가 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 본 물건 인근에 혐오시설이 있다고 특정하기는 어렵습니다. (추가적인 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 채권 양수 관련 사항: 신청채권자가 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인이라는 점은, 경매 과정이나 낙찰 후에도 이해관계자와의 추가적인 확인 및 조율이 필요할 수 있음을 시사합니다. (등기부상 임차권은 말소되었으나, 채권 양수인이라는 점은 주의 깊게 볼 필요가 있습니다.)

6.2. 명도 관련 변수: 다가구 주택으로 여러 임차인이 거주하고 있으므로, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (모든 임차인이 대항력이 없음을 확인하였으나, 명도 저항 가능성은 항상 존재합니다.)

6.3. 1층 점포 이용: 건축물대장 상 1층에 '점포(네일머해?)'가 있다는 점은, 해당 점포의 임대차 관계 및 영업 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요: 본 물건은 아산시 용화동의 주거 밀집 지역에 위치한 다가구주택으로, 준수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

7.2. 권리 분석: 등기부 상 모든 권리는 말소될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 모든 임차인의 대항력이 없다는 점은 명도에 긍정적인 요인입니다.

7.3. 투자 가치: 장기적인 시세 상승이 기대되는 아산 지역의 신축급 다가구주택으로, 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며 경매를 통한 시세보다 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지: 아산시 용화동의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보 가능.

8.2. 건물 상태: 신축급 다가구주택으로, 별도의 큰 수리 없이 임대 운영 가능.

8.3. 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 안전한 취득 가능.

8.4. 가격 메리트: 경매를 통한 시세 대비 저가 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수되는 보증금: 없음 (0원)

9.2. 감정가: 1,156,661,000원

9.3. 고려 사항: 본 건은 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 감정가는 1,156,661,000원입니다. 시세, 주변 경쟁 물건, 향후 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 실제 투자 판단은 상세한 권리관계, 임차인의 배당 여부, 명도 가능성, 시장 상황 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.