나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20542 [1] 충청남도 계룡시 금암동 162-3 5층507호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 ‘계룡시청’남동측 인근에 위치하는 구분건물 (대승빌딩 제5층 제507호)로서, 주위일원은 관공서, 아파트 및 근린생활시설 등이 소 재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중 교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕 6층 건물로 외벽 : 드라이비트 및 화강석, 인조석 붙임 등 마감. 내벽 : 페인팅 등 마감. 천장 : 본타일 및 텍스 등 마감. 바닥 : 화강석 물갈기 및 아스타일 등 마감. 창호 : 샤시 이중창임.

이용상태

대승빌딩 제5층 제507호(사무실)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(소화전, 화재경보·감지기, 스프링쿨러 등), 지하주차장 및 기타 부대설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로, 현 상업용 건물의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 남서측으로 대로2류(폭 30~35m), 동측으로 중로2류(폭 15~20m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획(2014-11-10)(도시관리계획 재정비 변 경), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 논산지원 2025타경20542 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (박성은)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 계룡시 금암동 162-3, 5층 507호 (대승빌딩)

용도: 업무시설 (감정평가서 상 사무실 이용 중)

감정가: 222,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 공동담보 물건

1.3. 면적 정보

토지면적: 67.95㎡ (약 20.55평)

건물면적: 170.68㎡ (약 51.63평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 ‘계룡시청’ 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 관공서, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 외부

본 건물은 철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕 6층 건물이며, 외벽은 드라이비트 및 화강석, 인조석 등으로 마감되었습니다. 내부 마감은 페인팅, 본타일, 텍스, 화강석 물갈기, 아스타일 등을 사용하였으며, 창호는 샤시 이중창입니다.

2.4. 토지 형상 및 도로 상황

토지는 세장형의 평탄한 지형으로 현재 건부지로 이용 중입니다. 건물은 북서측 및 남서측으로 폭 30~35m의 대로2류, 동측으로 폭 15~20m의 중로2류에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

계룡시 금암동 162-3번지 인근에는 계룡시청, 계룡문화예술의전당, 홈플러스, 병원, 은행 등 다양한 편의 및 행정시설이 자리하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 금암광장 및 음절 어린이공원이 인근에 있어 주민들의 휴식 공간을 제공합니다. 주변 지역은 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 검색 결과 상 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 4월 3일 접수된 중앙동새마을금고의 근저당권(채권금액 182,400,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (단, 지상권은 확인된 바 없음)

3.3. 임차인 현황

본 건에는 유행종합건설주식회사 대표자 김홍규 씨가 임차인으로 등재되어 있습니다. 보증금은 180,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. (전입/사업일자, 확정일자, 배당신고일자 정보 없음)

3.4. 총채권액 (참고)

등기부상 채권 총액은 253,673,920원입니다. (이는 말소기준권리 외의 가압류, 압류 등 포함된 금액이며, 실제 인수 또는 낙찰자가 부담하는 금액과는 다를 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권 특성

본 건물은 업무시설(사무실)로 이용 중이며, 주변은 계룡시청 등 관공서와 아파트, 근린생활시설이 혼재된 중심상업지역입니다. 이로 인해 유동인구가 꾸준히 발생할 가능성이 있으며, 다양한 업종의 입점이 유리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 토지이용계획

본 물건은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로2류 및 중로2류에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

계룡시청, 법원(논산지원), 등기소 등 관공서가 인접해 있어 행정 업무 처리 및 이용이 편리합니다. 또한, 대형마트(홈플러스), 은행, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 및 녹지 환경

주변에 다수의 아파트 단지가 있어 배후 주거 수요를 확보할 수 있습니다. 또한, 계룡산 국립공원이 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 보이나, 보증금 180,000,000원에 대한 권리 신고 여부 및 배당 여부를 추가 확인하여 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 담보물로 제공된 다른 부동산에 대한 추가적인 경매 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 건물 노후도

본 건물은 2005년 7월 1일에 사용승인을 받아 준공된 지 20년 가까이 되어가므로, 장기적인 관점에서 시설 유지보수 및 리모델링 필요성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 계룡시의 중심부에 위치하여 행정, 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 주변의 상업 및 주거 환경은 안정적이며, 특히 계룡시청 인근이라는 지리적 이점이 큽니다. 건물은 업무시설로 활용 중이며, 토지 및 건물 일괄매각으로 진행됩니다. 권리관계상 인수되는 부담은 없으나, 임차인의 보증금 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다. 공동담보 물건이라는 점과 건물 사용승인일(2005년)을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 계룡시청 인근의 핵심 상업지역에 위치하여 안정적인 임대수익 및 가치 상승 기대.

* 교통의 요지로, 대로 및 중로에 접해 있어 접근성이 매우 뛰어남.

* 주변에 관공서, 금융기관, 대형마트 등이 밀집하여 상업 시설로서의 가치 높음.

* 토지 및 건물 일괄매각으로 권리 인수 부담이 적음 (단, 임차인 보증금 확인 필요).

* 주변 개발 계획 및 도시 관리 계획 구역 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 222,000,000원을 기준으로 하되, 현 시세, 건물 상태, 임차인 보증금(인수 보증금 없음) 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건은 임차인의 보증금이 인수되지 않으므로, 감정가에서 큰 폭으로 하락한 금액으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가 및 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.