나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34837 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 7층705호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내의 제7층 제705호로서, (사용승인 : 2005.3.5.) 외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임. (폐문부재로 내부확인 못함)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단으로 부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 각 동일 : 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 기호3 : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 기호4 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 기호5,6,7 각 동일: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 용도 아파트(도시형생활주택-원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 7층705호에 소재한 집합건물(도시형생활주택 - 원룸형)입니다.

건물명은 다온하브이며, 2005년 3월 5일에 사용승인을 받았습니다.

토지면적은 4.37㎡(약 1.32평)이며, 건물 전용면적은 18.98㎡(약 5.74평)입니다.

건축물대장상 건물 총면적은 23,768.726㎡입니다.

본건의 감정가는 99,000,000원이며, 토지와 건물 일괄매각 대상인 부동산 임의경매 물건입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 부천대학교 남측 인근 지역입니다. 주변은 아파트, 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 여건은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 도보 약 15분 거리에 지하철 1호선 부천역이 위치합니다.

도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 9월 26일 접수된 주식회사액트캐쉬대부 근저당(을3) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 을3 근저당, 갑4 가압류, 갑5 임의경매 등 기재된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/확정일자: 2025년 1월 20일

* 배당신고일자: 2026년 1월 6일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 부천대학교 인근으로 학생 및 직장인을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 해당하며, 대로 및 소로에 접하여 사업 활동에 유리한 조건입니다.

시세 동향:

* 주변 다세대 주택 매매 사례 분석 결과, 2026년 3월 기준 71.1㎡(약 21.5평)의 주택이 18,000만원에 거래되었습니다.

* 유사 시기, 71.28㎡(약 21.6평) 주택이 23,500만원에 거래되었으며, 2019년식 64.955㎡(약 19.7평) 주택은 28,800만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건(18.98㎡, 약 5.7평)의 감정가는 99,000,000원으로, 이를 면적당 단가로 환산 시 약 5,216,016원/㎡입니다. 이는 주변 유사 면적의 다세대 주택 평균 거래가 단가(약 253만원/㎡ ~ 443만원/㎡) 대비 높은 수준입니다.

* 이는 본건이 도시형생활주택-원룸형으로 소형 주거 수요에 맞춰진 상품이며, 대학가 인근이라는 입지적 강점이 반영된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변시설: 부천대학교가 인근에 위치하여 학군 관련 편의성이 높습니다. 학생들을 위한 다양한 상업시설, 편의점, 식당 등이 잘 갖추어져 있습니다.

편의시설: 대형마트, 쇼핑몰 등은 차량 이동이 필요합니다.

혐오시설: 본건 주변에서 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 매수자(예: 외국인)의 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 재매각 시 고려해야 할 사항입니다.

내부확인 불가: 감정평가 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천대학교 인근에 위치한 도시형생활주택-원룸형으로, 소형 주거 상품으로서의 가치가 높습니다.

건물은 2005년에 사용승인을 받아 비교적 연식이 적절하며, 대학가 인근이라 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리 부담이 거의 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 리스크가 없습니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수 시 허가 절차가 수반될 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대학가 인근 풍부한 임대 수요 (학생, 1인 가구)

소형 면적으로 인한 낮은 투자 진입 장벽

안정적인 월세 수익 기대 가능

도보로 지하철 1호선 부천역 이용 가능 (약 15분 소요)

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 99,000,000원입니다.

면적당 감정가(약 521만원/㎡)는 주변 다세대 주택 시세(약 253만원~443만원/㎡)보다 높은 편이나, 원룸형 도시형생활주택의 특성과 대학가 입지를 고려하면 일정 부분 반영된 것으로 보입니다.

토지거래허가구역 지정 기간(2026.8.25까지)과 내부 확인 불가 요소를 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 하향하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 85,000,000원에서 95,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.