나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503731 [1] 세종특별자치시 조치원읍 신안리 244-1 조형아파트 106동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 조치원읍 신안리 소재 "상조천교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제1층 제101호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 외곽이 공도에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(시도28호선)<도로법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503731 (1)

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 신안리 244-1 조형아파트 106동 1층 101호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제1층 제101호

토지면적: 35.43㎡ (약 10.72평)

건물면적: 39.97㎡ (약 12.09평)

감정가: 87,000,000원

채권자: 에OOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 건물 정보

아파트명: 조형아파트

사용승인일: 1991년 9월 14일

동/호수: 106동 1층 101호

층수: 해당 호수 1층 (건물 최고 5층)

전용면적: 39.97㎡ (약 12.09평)

분양면적: (제공된 정보 없음, 전용면적 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 세종특별자치시 조치원읍 신안리 소재 "상조천교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다. 토지는 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통

대상 물건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 외곽은 공도에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도로구역(시도28호선), 하수처리구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 김종순, 진영미, 박주관 순으로 이전되었습니다. 말소기준권리는 2022년 5월 2일 접수된 에치에스대부주식회사의 근저당권(채권최고액 106,500,000원)입니다. 이 근저당권 및 이후 접수된 전세권, 임의경매 개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 에치에스대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 조성윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 3월 25일

대항력: 없음

인수되는 임차인의 보증금은 총 0원입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다 (지상권 개요는 비고란에 기재되어 있지 않음).

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단지 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 농경지가 인접해 있어 도시적인 편리함만으로는 다소 부족할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 주거환경

총 8개 동, 492세대의 아파트 단지이며, 지상 주차 226대를 포함하여 주차 공간이 확보되어 있습니다. 단지 내 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

5.3. 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 등기부 정보 불일치

건축물대장상 '총괄표제부' 및 '표제부'에는 건물의 주용도가 '제2종근린생활시설'로, '기타 용도'가 '사료 제조장'으로 기재되어 있는 부분은 아파트로 이용 중이라는 현황 및 감정평가서 내용과 상이합니다. 이는 건축물대장상의 오래된 기재이거나, 복합 용도의 건물일 가능성을 시사하며, 추후 행정적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 사용승인일 차이

아파트 정보 상의 사용승인일은 1991년 9월 14일이나, 건축물대장상 '표제부'의 사용승인일은 1987년 2월 6일로 차이가 있습니다.

6.3. 가축사육제한구역

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근 지역의 축산업 활동으로 인한 냄새나 소음 등이 발생할 수 있습니다. (실제 혐오시설로 분류되는 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.)

6.4. 임대 관계 미상

임대관계가 불분명하다고 기재되어 있어, 실제 점유자 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 조치원읍에 위치한 조형아파트 106동 1층 101호 경매 건입니다. 소형 평형의 아파트로, 교통 및 주거 편의성은 보통 수준입니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 임차인 보증금은 없어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 건축물대장상의 용도 기재와 실제 이용 현황 간의 불일치, 사용승인일 차이 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 권리 및 임차인 보증금이 없어 명도가 비교적 수월할 수 있습니다.

* 소형 평형으로 비교적 적은 금액으로 투자가 가능합니다.

* 조치원읍 내에서 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 아파트 단지 내 유사 평형(39.97㎡)의 1층 매물이 2026년 7월 30일에 79,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 87,000,000원입니다. 건축물대장상의 용도 불일치 등 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근으로 현재 시세 및 감정가를 고려하여 78,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 최고 실거래가와 유사하며, 감정가 대비 약간의 할인율을 적용한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.