나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1215 [1] 충청남도 서천군 장항읍 창선1리 315-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

홍성지원 2025타경1215 (1)

1.2. 소재지

충청남도 서천군 장항읍 창선1리 315-7

1.3. 용도

근린시설

1.4. 감정가

138,986,000원

1.5. 면적

토지 면적: 152.00㎡ (약 46.0평)

건물 면적: 89.00㎡ (약 26.9평)

건물 제시외 면적: 43.00㎡ (약 13.0평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

서OOO

1.9. 보고서 작성일

2026년 09월 01일

2. 입지조건

2.1. 소재지 환경

해당 물건은 충청남도 서천군 장항읍 창선1리에 위치하고 있습니다. 장항읍은 서천군의 서남부에 자리하며, 서해와 접하고 있고 군산시와도 인접해 있습니다. 과거 일제강점기 제련 시설과 장항항, 장항선 철도의 개통으로 인해 번성했던 역사를 지닌 곳입니다. 현재는 서천군 주요 도시 중 하나로서 2만 명 이상의 인구를 포용하고 있으며, 인근에 국립해양생물자원관, 장항스카이워크 등 관광 자원도 있습니다.

2.2. 주변 교통

장항읍은 서천군 서남부에 위치하며, 동서천 IC와 가까워 차량 접근성이 양호한 편입니다. 지역 내 교통으로는 20번, 21번, 22번, 23번, 24번 등 다수의 농어촌 버스 노선이 운행되고 있습니다.

2.3. 인접 도로

소재지 도로명 주소는 충청남도 서천군 장산로317번길 11입니다 [Index: 2]. 물건 자체의 인접 도로 상태에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 근린시설로서 접근 가능한 도로가 있을 것으로 예상됩니다.

2.4. 토지이용계획

제공된 정보에는 토지이용계획 및 제한상태에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지/건물)

토지와 건물 등기부상 권리 내역은 동일합니다.

최초 소유권 이전은 1987년 11월 23일 정권진에게 이루어졌습니다. 이후 2017년 12월 13일 남상이에게 소유권이전이 되었고, 2025년 10월 23일에는 서현수 외 3명에게 상속으로 인한 소유권이전이 이루어졌습니다.

권리 분석상 중요한 점은 2018년 4월 6일에 접수된 서천신용협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리라는 것입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (서천신용협동조합, 2018-04-06 접수)

3.3. 매수인이 인수하는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다. 따라서, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 갑1, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 을1 등기들은 모두 말소될 예정입니다 [Index: 3, 4]. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목은 비어 있어, 인수해야 할 별도의 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황 중 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 인수해야 할 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 해석될 수 있습니다. 따라서, 명도 관련 예상치 못한 부담은 적을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 장항읍 상권 특징

장항읍은 과거 항만 및 산업 배후 도시로 번성했던 역사를 가지고 있으며, 현재는 서천군의 주요 읍 중 하나로서 일정한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 최근에는 장항송림 지역이 골목형 상점가로 지정되는 등 지역 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있습니다. 또한, '장항 6080 음식골목 맛나로'와 같은 옛 감성을 살린 상권도 조성되어 관광객 유입을 도모하고 있습니다.

4.2. 업종 적합성 (근린시설)

본 물건의 용도는 '근린시설'이며, 건축물대장상 '제1종근린생활시설'로 기재되어 있습니다 [Index: 2]. 이는 소매점, 식당, 학원, 미용실 등 주민 생활과 밀접한 업종에 적합한 용도입니다. 장항읍의 상권 특성을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 서비스업 또는 소규모 판매업 운영에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

동서천 IC 접근성이 좋으며, 농어촌 버스 노선이 운행되어 지역 내 이동이 가능합니다.

5.2. 편의시설

유정식당과 같이 지역 맛집 및 식당들이 존재하며, 장항스카이워크, 금강하굿둑 관광지 등 관광 명소가 인근에 있습니다. 또한, 장항읍 내에 국립해양생물자원관과 같은 공공기관도 위치하고 있습니다.

5.3. 학교

제공된 정보에는 주변 학교에 대한 구체적인 내용이 없습니다.

5.4. 의료시설

제공된 정보에는 주변 의료시설에 대한 구체적인 내용이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건축물대장상 사용 승인일이 1954년으로 명시되어 있어, 건물이 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다 [Index: 2]. 이는 유지보수 및 수리 비용 증가로 이어질 수 있으며, 건물의 물리적 상태에 대한 면밀한 사전 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

혐오시설과 관련하여 서천군 비인면에서는 동물 화장장 등 장례시설 설치에 대한 반대 움직임이 있었으나, 본 물건 소재지인 장항읍 창선1리 인근에 특정 혐오시설이 집중적으로 존재한다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 총평

본 물건은 충청남도 서천군 장항읍에 위치한 근린시설로, 토지/건물 일괄매각 대상입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 매수인이 인수하는 부담은 없을 것으로 보이며, 임차인 관련 인수 보증금도 없는 것으로 파악됩니다. 과거 번성했던 항구 도시의 면모를 가진 장항읍에 위치하며, 관광 자원과 근린 생활 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 건물의 연식이 오래되어 노후화에 따른 관리 문제가 예상되며, 주변 상권 및 시설에 대한 면밀한 현장 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 투자 가치

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음 (말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정).

* 임차인 인수 보증금이 없어 명도 리스크가 낮음.

* 근린생활시설로서 지역 주민 대상 업종 운영 가능.

* 장항읍의 역사적 배경과 관광 자원(스카이워크, 해양생물자원관 등)이 인근에 있어 잠재적 수요층 확보 가능성.

* 골목형 상점가 지정 등 지역 상권 활성화 움직임.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 불가

예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 정확한 현황 조사(건물 상태, 실제 임대 가능성, 시장 임대 시세 등)와 함께, 서천군 장항읍 일대의 유사 물건 실거래가, 최근 경매 낙찰가, 지역 경제 동향, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 또한, 낙찰 후 예상되는 리모델링 비용 및 투자 회수 기간 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.