나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3934 [1] 세종특별자치시 고운동 1716 참샘빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 고운동 소재 "고운동남측주민센터" 북서측 인근에 위치하는 참샘빌딩 제1층 제101호로서, 주위는 아파트 단지, 상업, 업무용 건물, 근린생활시설 및 공공시설 등이 소재하는 상가지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층, 지상8층 건물 중 제1층 제101호로서, (사용승인일:2016.06.30) 외벽: 돌붙임 마감 등 내벽: 인테리어 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설로서 공부상 소매점으로 현황 카페로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 설비, 지하주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -후첨 '사진용지' 와 같이 1층에 데크가 소재하나 이는 건물가격에 포함하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3934 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 고운동 1716 참샘빌딩 1층 101호

* 용도: 근린상가 (현황 카페)

* 감정가: 385,000,000 원

* 토지면적: 8.08 ㎡ (약 2.44 평)

* 건물면적: 32.00 ㎡ (약 9.68 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 합OOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 세종특별자치시 고운동 소재 "고운동남측주민센터" 북서측 인근에 위치하는 참샘빌딩 제1층 제101호입니다.

* 주위환경: 본건 주위는 아파트 단지, 상업, 업무용 건물, 근린생활시설 및 공공시설 등이 소재하는 상가지대입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 20,000,000 원

* 차임: 800,000 원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024-09-25

* 확정일자: 2025-10-14

* 배당신고일자: 2025-12-01

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰 후 인수되지 않습니다.

* 말소기준권리: 2016년 7월 27일 접수된 합동새마을금고의 근저당권(264,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다. 지상권의 존재 여부 및 그 내용은 경매 진행 시 반드시 확인해야 할 잠재적 리스크입니다.

* 총 등기부채권액: 294,000,000 원 (근저당권 264,000,000원 + 가압류 30,000,000원)

* 인수 보증금 합계: 0 원

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본 건물(참샘빌딩)은 집합건축물대장상 교육연구시설(학원) 및 제1종/제2종 근린생활시설로 복합 용도이며, 본건(101호)은 공부상 소매점이나 현재 카페로 이용 중에 있습니다.

* 주변 상권: 아파트 단지와 인접한 상가지대로서, 풍부한 배후 수요를 기반으로 상권이 형성되어 있습니다.

* 업종 구성: 주위는 아파트 단지, 상업, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 본건은 카페로 영업 중입니다.

* 특징: 1층에 데크가 있으나, 이는 건물 가격에 포함하여 평가되었으므로 별도 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 주민센터, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 차량으로의 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동에 용이합니다.

* 주거환경: 상업 시설과 주거 시설이 조화롭게 분포되어 있어 안정적인 지역 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지상권 존재 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후에도 지상권자의 권리가 존속될 수 있음을 의미하므로, 해당 권리의 내용과 가치를 철저히 조사해야 합니다.

* 건축물 용도와 현황의 차이: 공부상 용도(소매점)와 실제 이용 현황(카페) 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 건축물 관련 규제나 사업 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 건물 노후화: 2016년 사용승인된 건물로 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 세종시 신도시(행정중심복합도시)의 주요 상권에 위치하여 안정적인 임대 수익 및 향후 가치 상승이 기대되는 상가입니다.

* 1층 코너 상가로서 가시성과 접근성이 뛰어나며, 배후 수요 또한 충분합니다.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 지상권의 존재 여부 및 그 권리관계에 대한 확인이 필수적입니다. 이를 충분히 검토한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 행정중심복합도시 내 핵심 상권으로 장기적인 투자 가치 높음.

* 1층 상가로 높은 가시성과 접근성을 바탕으로 안정적인 영업 가능.

* 주변 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역으로 수요층 확보 용이.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 합계 0원).

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 385,000,000원입니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 없어, 낙찰자는 별도의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 최신 시세, 공실률, 임대료 수준, 그리고 앞서 언급된 지상권 등 잠재적 리스크의 실질적인 영향을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

* 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권고하며, 시장 상황에 따라 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.