나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3959 [1] 대전광역시 중구 문화동 1-117 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건 토지는 대전광역시 중구 문화동에 소재하는 "서대전공원" 남동측 인근 위치하고, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 대중교통이용의 편의성 등으로 보아 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, 주상용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측 및 서측으로 각각 소로 및 세로 정도의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은, 제2종일반주거지역에 해당됨. (자세한 내역은 '의견서 및 토지이용계획확인서' 참조)

제시목록 외의 물건

별첨 '의견란, 지적및건물개황도, 사진용지'와 같이 부합물내지종물 성격의 제시외건물 (ㄱ,ㄴ,ㄷ) 및 제시외수목 소재함.

공부와의 차이

토지대장 및 등기사항전부증명서상 "307㎡"이고, 일반건축물대장상 "대지면적 : 300㎡" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 정확한 지적경계에 대한 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1~지상5층 건으로서, 외 벽 : 돌붙임 마감등 내 벽 : 벽지 및 일부 인테리어 마감등 바 닥 : 장판지 마감등 창 호 : 샷시창호 마감등

이용상태

주상용(1,2층 : 근린생활시설 및 계단실, 3~5층 : 다가구주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화설비, 승강기, 주차설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '의견란, 지적및건물개황도, 사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ) 및 제시외수목 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상 임. - 관계인의 부재로 3,4층 및 5층 일부의 내부는 직접 육안으로 확인하지는 못하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 토지대장 및 등기사항전부증명서상 대지면적은 307㎡이나 일반건축물대장상 대지면적은 300㎡임(감정평가는 토지대장을 기준으로 함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3959 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 문화동 1-117

* 용도: 근린주택

* 감정가: 2,023,847,500원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOO (한밭새마을금고)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 건물 제시외 면적: 63.55㎡ (일괄 포함)

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 307.00㎡ (약 92.87평)

* 건물 면적: 599.63㎡ (약 181.39평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 63.55㎡

1.3. 주요 특이사항

* 일괄매각으로 제시외 건물 포함하여 매각됨.

* 토지 면적 관련 공부상 차이 존재: 토지대장 및 등기사항전부증명서상 307㎡이나, 일반건축물대장상 대지면적은 300㎡임. (감정평가는 토지대장 기준)

* 정확한 지적경계에 대한 재확인이 필요함.

* 건물 3, 4층 및 5층 일부는 관계인 부재로 내부 확인이 불가했음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 대전광역시 중구 문화동에 소재하며, "서대전공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 북측 및 서측으로 소로 및 세로의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 을1, 건물의 등기부상 을1이 말소기준권리이며, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리:

* 토지: 2020-04-03 접수, 한밭새마을금고 근저당권 (을1)

* 건물: 2020-09-15 접수, 한밭새마을금고 근저당권 (을1)

3.2. 토지 등기부 요약

* 소유권 이전: 이순철(1999-01-21), 김혜숙(2001-09-07), 더본미래지음주식회사(2020-04-03), 박정은(2020-08-04)

* 근저당: 한밭새마을금고 (2020-04-03, 2020-04-27)

* 임의경매: 한밭새마을금고 (2025-11-03, 사건번호 2025타경3959)

* 가압류: 신한카드 (2025-11-07), 하나카드 (2026-01-22)

* 총 등기부채권액: 1,151,436,476원

3.3. 건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 박정은 (2020-09-15)

* 근저당: 한밭새마을금고 (2020-09-15)

* 임의경매: 한밭새마을금고 (2025-11-03, 사건번호 2025타경3959)

* 가압류: 롯데카드 (2025-11-04), 신한카드 (2025-11-07), 하나카드 (2026-01-22)

* 주택임차권: 한재현(2025-05-01), 김슬기(2024-10-22), 조형준(2025-06-09), 이승연(2025-11-10), 김수정(2025-12-15), 이다혜(2025-07-02), 이상범(2025-07-08), 한국토지주택공사(2024-09-09) - 이들 주택임차권은 모두 말소처리됨.

* 총 등기부채권액: 1,911,774,529원

3.4. 임차인 현황 (총 보증금 합계: 0원)

* (101호) 주식회사 리유컴퍼니: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2023-07-26, 배당신고 2026-01-22, 대항력 없음.

* (102호) 권일연: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2023-07-28, 배당신고 2025-11-21, 대항력 없음.

* (2층 전부) 구정혜: 보증금 0원, 차임 14,400,000원, 전입 2025-01-22, 배당신고 2026-01-09, 대항력 없음.

* (301호) 유자애: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-16, 확정 2020-09-11, 배당신고 2025-11-25, 대항력 없음.

* (302호) 이다혜: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-10-19, 확정 2020-09-17, 배당신고 2025-07-02, 대항력 없음.

* 지주택공사의 승계인 서울보증보험 주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/확정/배당신고 미상, 대항력 없음.

* (305호) 한재현: 보증금 68,201,742원, 차임 0원, 전입 2020-09-16, 확정 2020-09-14, 배당신고 2025-05-01, 대항력 없음.

* (401호) 김슬기: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-17, 확정 2020-09-17, 배당신고 2024-10-22, 대항력 없음.

* (402호) 조형준: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-17, 확정 2020-09-17, 배당신고 2025-06-09, 대항력 없음.

* (403호) 이승연: 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-17, 확정 2020-09-16, 배당신고 2025-11-04, 대항력 없음.

* (404호) 임선혜: 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-16, 확정 2020-09-11, 배당신고 2025-11-14, 대항력 없음.

* (405호) 이상범: 보증금 103,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-09, 확정 2021-06-07, 배당신고 2025-07-08, 대항력 없음.

* (501호) 한예주: 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-23, 확정 2020-09-23, 배당신고 2026-01-16, 대항력 없음.

* (502호) 김수정: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-23, 확정 2020-09-23, 배당신고 2025-12-09, 대항력 없음.

* (503호) 최시연: 보증금 20,000,000원, 차임 420,000원, 전입 2022-10-04, 확정 2023-03-03, 배당신고 2025-12-12, 대항력 없음.

* 강의나: 보증금 0원, 차임 600,000원, 전입 2025-02-06, 배당신고 미상, 대항력 없음.

* 김효선: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-02, 배당신고 미상, 대항력 없음.

* 배성운: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2023-07-26, 배당신고 미상, 대항력 없음.

* 이원세: 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입 2025-10-22, 배당신고 미상, 대항력 없음.

* 이태형: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-02-09, 배당신고 미상, 대항력 없음.

* 주식회사 플코: 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입 2024-09-06, 배당신고 미상, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 94,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-26, 확정 2022-08-11, 배당신고 2024-09-09, 대항력 없음.

3.5. 권리분석 요약

* 모든 임차인의 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

* 임대차 관계가 일부 미상인 점(김효선, 강의나, 배성운, 이원세, 이태형, 주식회사 플코)은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 건물이 위치한 중구 문화동은 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있어 주택 수요가 꾸준하며, 1, 2층에 근린생활시설이 있어 지역 주민들을 위한 상권이 형성되어 있습니다. 서대전공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. (대중교통 정보는 추가 조사 필요)

* 편의시설: 서대전공원이 인접해 있어 휴식 및 여가 활동이 용이합니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (정확한 상업시설, 병원, 은행 등 정보는 추가 조사 필요)

* 교육시설: 주변에 학교가 다수 분포하고 있습니다. (정확한 학교 정보는 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 토지 면적 상이: 토지대장/등기부상 307㎡ vs 건축물대장상 300㎡. 감정평가는 토지대장 기준이나, 이는 향후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 지적 경계 불확실성: 정확한 지적 경계 재확인 필요.

* 건물 내부 확인 불가: 일부 층(3,4,5층 일부) 내부를 직접 확인하지 못하여, 건물 상태나 임대 현황에 대한 정확한 파악에 제약이 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 일괄 매각 대상이나, 불법 건축물 여부 및 철거/원상복구 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 복잡한 등기부: 다수의 채권 및 가압류가 설정되었으나, 말소기준권리로 인해 대부분 소멸 예정입니다. 다만, 경매 절차 중 변동 사항이 있을 수 있으므로 최종 확인이 중요합니다.

* 임대 관계 미상: 일부 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 인수 여부와 관계없이 계약 관계를 명확히 할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 중구 문화동의 제2종일반주거지역에 위치한 근린주택으로, 주거와 상업 시설을 겸하고 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 서대전공원 인접 등 입지 조건이 양호합니다. 그러나 토지 면적의 공부상 차이, 지적 경계 불확실성, 건물 일부 내부 미확인 등의 리스크 요인이 존재합니다. 현재 등기부상 권리 관계는 경매로 인해 대부분 소멸될 예정이나, 임차인 현황 및 제시외 건물 등에 대한 추가적인 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 개발 가능성 (주변 지하철역 정보 확인 필요).

* 안정적인 주거 및 상업 수요 지역.

* 서대전공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.

* 복합 용도 건물로 다각적인 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,023,847,500원입니다. 제공된 주변 다세대/빌라 매매 정보는 개별 호실의 거래가로, 본건 건물 전체 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 건물 규모, 용도, 지역적 특성, 그리고 앞서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 보수적인 접근 시: 약 1,619,078,000원 ~ 1,720,265,750원

* 적정 수준 접근 시: 약 1,720,265,750원 ~ 1,821,462,750원

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 주변 유사 건물(근린주택, 상가주택)의 실거래가, 임대 시세 등에 대한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

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[검색 결과에 따른 추가 정보]

* 주변 혐오시설: 현재 검색 결과 상 특이사항으로 분류될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 지도 서비스 검색 결과: 본건은 대전 문화동, 계룡로920번안길 52에 위치하며, 서대전공원과 인접한 주거 및 상업 혼합 지역에 있습니다. 주변에 다수의 학교(문화초, 대전중, 대전고 등) 및 공공기관이 분포하고 있어 생활 편의시설이 잘 갖추어진 편입니다.

* 건축물표제부 분석:

* 건물 용도: 다가구주택 외 2종.

* 총 층수: 지상 5층.

* 건축년도: 2020년 4월 8일 사용승인.

* 구조: 철근콘크리트구조.

* 건축면적: 179.35㎡, 연면적: 599.63㎡.

* 대지면적: 300㎡ (건축물대장 기준).

* 주차 시설: 1종 근린생활시설 (87㎡), 7종 근린생활시설 (12.5㎡) 포함. 1종 자주식 차고(87㎡), 7종 기계식 주차장(12.5㎡) 포함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.