나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [1] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (1)

물건 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층201호

건물 용도: 연립주택 (도시형생활주택_원룸형)

감정가: 120,000,000 원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 면적 (전용면적): 24.35㎡ (약 7.37평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 비엘캐슬 (BL Castle)

건축 구조: 철근콘크리트구조

건축 연면적: 1401.65㎡

대지 면적: 739.1㎡

준공(사용승인)일: 2021년 11월 16일

총 층수: 5층 (본건은 2층)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 주변 시설 (외부 검색 결과)

대전 서구 괴정동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

인근 지역에 특별히 보고된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건에는 소유권 보존 등기(2021-12-02) 이후 다수의 권리 설정 및 경매 개시 결정이 있었습니다.

말소 기준 권리는 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(2021-12-02 접수)입니다.

경매 절차 진행으로 인해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 진행 중인 강제경매(채권자: 김 *, 2025타경3946) 외 다수의 채권이 등기되어 있으나, 말소기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 약 3,028,296,101원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 유준호

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 12월 8일

배당신고일자: 2024년 9월 30일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고일자를 고려할 때 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 해당 물건에 지상권이 설정되어 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

신축 건물(2021년 사용승인)이라는 장점이 있으나, 주변에 다수의 빌라 및 주택이 밀집해 있어 일반적인 상업 지구의 활발함과는 다소 거리가 있습니다.

괴정네거리 인근으로, 지역 내에서의 접근성은 양호한 편입니다.

4.2. 주변 시세 (최근 거래 사례 기반)

최근 거래된 유사 물건들의 전용면적당 가격은 약 180,000원/㎡ ~ 320,000원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

본 물건은 2021년 준공으로 비교적 신축에 해당하나, 최근 거래 사례는 건축 연도가 오래된 다세대/연립 주택들입니다.

동일 단지 내 또는 신축 건물에 대한 직접적인 시세 정보는 부족하나, 건축 연도를 감안 시 이보다 높은 가격 형성이 가능하나, 현재 상태를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

괴정네거리 인근 지역으로 상가 시설 접근이 가능하며, 기본적인 생활 편의는 갖추어진 지역입니다.

5.2. 건물 내 편의시설

본 건물은 기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방 설비, 소방 설비, 공용 승강기 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 화재 피해

본건은 2026년 7월 26일 발생한 내부 화재로 인해 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)가 소실 및 그을음 상태입니다.

화재로 인한 피해 복구 비용이 상당할 것으로 예상되며, 이는 물건의 가치를 크게 하락시키는 요인입니다.

외부 관찰로 확인된 손상 외 벽체, 기둥, 내부 배관 등의 추가 손상 가능성이 있으며, 이는 감정가 변동 사유가 될 수 있습니다.

6.2. 특수 물건 정보

본 물건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 유동화물건으로 분류되어 있습니다.

이러한 특수 물건 정보는 경매 진행 과정이나 권리관계 분석 시 추가적인 주의와 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 미확인 사항

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 항목이 있으나, 해당 물건에 실제로 지상권이 설정되어 있는지, 있다면 그 범위와 영향은 어떻게 되는지에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 건물임에도 불구하고, 최근 발생한 내부 화재로 인해 심각한 피해를 입은 상태입니다.

감정가는 120,000,000원으로 책정되었으나, 화재로 인한 손상 및 복구 비용을 고려할 때 실제 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 예상됩니다.

임차인의 경우 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다.

그러나 화재 피해의 정도가 심각하여 상당한 수준의 복구 비용과 시간이 소요될 것이며, 잠재적인 추가 피해 위험도 존재합니다.

따라서 본 물건은 신중한 접근과 철저한 현장 확인, 복구 비용 산출이 선행되어야 하는 고위험 투자 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 자체의 연식은 최신입니다.

* 화재 후 복구 시 잠재적 가치 상승: 화재 피해 복구가 완료된다면, 신축 건물로서의 가치를 회복할 수 있습니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 명도 및 금전적 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 120,000,000원을 기준으로, 심각한 화재 피해와 복구에 따른 불확실성을 고려하여 감정가의 약 75% 수준을 예상 입찰가로 산정합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 피해 규모 확인, 복구 견적 산출, 추가 권리 관계 분석 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 특히 화재 피해로 인한 가치 하락분을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.