나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3857 [1] 대전광역시 동구 판암동 568-5 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 판암동 소재 "신흥역" 북동측 인근에 위치하는 다세대주택(통칭:판암스마트빌) 제2층 제202호로서, 주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 신흥역 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2016.05.03) 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 약 12미터, 남동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-08-16)(촉진6구역 신설에 따른 용도지역 변경), 지구단위계획구역(2024-08-16)(신흥지구 6 지구단위계획구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 재개발구역(2024-08-16)(촉진6구역)<도시재개발법>, 재정비촉진지구(신흥재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)).

공부와의 차이

본건은 귀원 제시목록 및 등기사항전부증명서상 "제2층 제202호" 이나, 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "1층 202호"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 표시되어 있음
등기사항전부증명서상 "제2층 제202호"이나, 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "1층 202호"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3857 (1)

소재지: 대전광역시 동구 판암동 568-5 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 180,000,000원

토지면적: 38.67㎡ (약 11.70평)

토지지분: 38.67㎡ (약 11.70평)

건물면적: 63.94㎡ (약 19.34평)

건물지분: 63.94㎡ (약 19.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대전서부신용협동조합 (채권액 99,109,604원)

특이사항: 재개발구역, 재정비촉진지구

주의사항: 집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 표시되어 있음. 등기사항전부증명서상 "제2층 제202호"이나, 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "1층 202호"로 표기됨.

2. 입지조건

본건은 대전광역시 동구 판암동 소재 "신흥역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로, 일상적인 편의시설 접근이 용이한 입지입니다.

3. 권리분석

등기사항전부증명서상 최초 소유권보존 등기는 2016년 5월 4일 주현건설주식회사 앞으로 되어 있습니다.

말소기준권리인 근저당권은 탄방침례신용협동조합이 2016년 5월 4일에 설정한 118,800,000원입니다. 이후 설정된 권리들은 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

압류 기록도 있으나 말소되었습니다.

채권자 대전서부신용협동조합에 의한 임의경매 개시결정(2025타경3857)이 등기되었습니다.

등기부 채권 총액은 118,800,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 오은경

보증금: 25,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2021-05-21

배당신고일자: 2026-02-04

대항력: 없음

권리분석: 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 이홍승

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-21

대항력: 없음

권리분석: 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

본 건 경매물건은 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 판암동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 또한, 재개발 및 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 신흥역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 단지 인근으로 근린생활시설 및 교육시설이 소재하고 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 4층 건물 내 제2층 제202호입니다. 2016년 5월 3일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 표시되어 있어, 향후 철거 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 "제2층 제202호"로 등기되어 있으나, 집합건축물대장 및 건축물현황도상으로는 "1층 202호"로 표기되어 있어, 실제 점유 면적 및 층수에 대한 확인이 필요합니다. 이는 행정적인 처리나 향후 건물 이용에 불편을 초래할 수 있습니다.

* 재개발구역/재정비촉진지구: 지역 발전 가능성이 있으나, 개발 계획의 불확실성, 이주 및 보상 절차, 또는 개발 지연 등의 변수가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2016년에 준공된 비교적 신축 건물로, 재개발 및 재정비촉진지구에 속해 있어 미래 가치 상승이 기대되는 다세대주택입니다. 신흥역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물 표기 및 등기부와 건축물대장 간의 층수 불일치는 주요 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 현장 확인과 정확한 권리 관계 및 건축물 현황 파악이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 사용승인으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 입지: 재개발/재정비촉진지구에 속해 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 교통: 신흥역 및 버스정류장 인근으로 교통 여건이 양호합니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인 보증금이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 180,000,000원입니다. 주변 유사 물건들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 대전광역시 동구 판암동 일대의 다세대주택 매매가는 면적 및 건축 연도에 따라 3.3㎡당 약 470만원에서 660만원 수준으로 파악됩니다. 본건은 2016년식으로 비교적 신축임에도 불구하고, 감정가는 3.3㎡당 약 930만원 수준으로, 최근 거래된 유사 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

여기에 위반건축물 지정 및 등기부와 건축물대장 간의 층수 불일치 등의 리스크 요인을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 대비 약 85~90% 수준인 153,000,000원에서 162,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 정확한 현장 조사와 법률 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.