나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5469 [1] 충청북도 단양군 영춘면 남천리 247-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA감정 · 평가일 2025.11.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 단양군 영춘면 남천리 "남천유원지" 북서측 원거리 방향에 소재하는 토지로서, 본건의 주변은 북측 방향으로 소로변(남천계곡로)을 따라 전답지가 주로 소재하고 일부 팬션 및 캠핑장이 소재하고 있으며 배후로는 임야가 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반 차량에 의한 접근이 가능하며, 남동측 방향으로 도보5분 정도의 거리에 노선버스정류장(대어구)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,2,3 공히 부정형의 토지로서, 기호1은 주거기나,2는 주거나지, 기호 3은 전기타로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,2는 소로변으로 연결되는 2~3m 정도의 콘크리트 포장도로에 접할 수 있으며, 기호3은 북동측 방면으로 소로(남천계곡로)에 접할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 기호 1 보전관리지역 , 자연취락지구(2024-05-24)(자연취락지구), 가축사육제한구역(2025-06-11)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((한강)폐기물매립시설 설치제한지역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 2. 기호 2,3 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-06-11)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((한강)폐기물매립시설 설치제한지역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

명세표, 지적개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

기호 1~3 공히 공부상 지목 '답' 이나 기호 1은 주거기타, 기호2는 주거나지, 기호 3은 전기타로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.농지취득자격증명서 필요(미제출시 매수보증금 몰수)
3.제시외 컨테이너, 목조정자, 수목, 조립식 판넬 창고, 수영장, 전기차 충전시설, 조경수는 매각대상 아님(현황조사보고서 참조)
4.제시외로 평가된 정자, 수목 매각대상 아님(감정평가서 참조)
5.목록 1~3은 공부상 지목 "답"이나 현황 목록1은 주거기타, 목록2는 주거나지, 목록3은 전기타로 이용중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

제천지원 2025타경5469 (1)

1.2. 소재지

충청북도 단양군 영춘면 남천리 247-3

1.3. 토지 면적

토지 면적: 1321.00㎡ (약 400평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 면적

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 지목 및 현황

공부상 지목: 답 (논)

현황: 감정평가서에 따르면 기호1은 주거기타, 기호2는 주거나지, 기호3은 전기타로 이용 중임. 공부상 지목과 현황이 차이가 있음.

1.6. 감정가

140,396,200 원

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 매각 대상

토지 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건 토지는 충청북도 단양군 영춘면 남천리 "남천유원지" 북서측 원거리 방향에 위치함. 주변은 북측 방향으로 소로변(남천계곡로)을 따라 전답지가 주로 소재하고 있으며, 일부 펜션 및 캠핑장이 소재하고 있고 배후로는 임야가 있음.

2.2. 교통 상황

일반 차량에 의한 접근이 가능하며, 남동측 방향으로 도보 약 5분 거리에 노선버스정류장(대어구)이 소재하는 등 제반 교통 편익성은 보통 수준임.

2.3. 도로 상태

기호 1, 2 토지는 소로변으로 연결되는 2~3m 정도의 콘크리트 포장도로에 접할 수 있으며, 기호 3 토지는 북동측 방면으로 소로(남천계곡로)에 접할 수 있음.

2.4. 주변 시설

본건이 소재한 남천리는 남천계곡을 따라 펜션, 캠핑장, 민박 등이 다수 운영되고 있어 관광 및 휴양 시설이 발달한 지역임. 또한, 온달관광지, 온달동굴, 구인사 등 주요 관광 명소와 인접해 있음. 최근에는 남천1리 일원에 맥문동 꽃길 조성 사업을 추진하는 등 마을 경관 개선 사업도 이루어지고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 을구 3번 근저당권 (2022.01.04. 접수, 단양소백농업협동조합, 78,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 경매 개시 결정등기(갑구 8번)를 포함한 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 등기부 현황

* 갑1: 2015-10-23, 공유자전원지분전부이전 (이준영) - 매매

* 을3: 2022-01-04, 근저당권 (단양소백농업협동조합, 78,000,000원) - 말소기준권리

* 을4: 2022-01-04, 지상권설정 (단양소백농업협동조합) - 말소

* 갑4: 2023-07-24, 가압류 (충북신용보증재단, 30,000,000원) - 말소

* 갑5: 2023-10-19, 가압류 (단양소백농업협동조합, 51,561,480원) - 말소

* 갑8: 2025-11-06, 임의경매 (단양소백농업협동조합, 75,774,928원) - 말소

총 채권액 합계: 159,561,480원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권 분석

4.1. 주변 이용 현황

본건 주변은 전답, 임야 등 자연 녹지 공간이 많으며, 계곡을 따라 펜션, 캠핑장, 민박 등 관광·휴양 시설이 집중되어 있음. 이는 지역 경제 활성화에 기여하는 요인이지만, 동시에 주거보다는 관광·상업적 이용이 중심이 되는 지역임을 시사함.

4.2. 지역 개발 가능성

단양군 영춘면 일대는 농촌 문화 활성화를 위한 '농촌문화 꾸러미 공간' 조성 사업 등이 추진된 바 있으며, 남천리 지역 또한 맥문동 꽃길 조성 사업 등을 통해 경관 개선 및 관광 자원화 노력이 이루어지고 있음. 이러한 점은 향후 토지의 잠재적 가치 상승 가능성을 보여줌.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

주요 편의 시설은 영춘면 소재지에 위치하며, 도보 5분 거리 버스 정류장을 이용할 경우 접근이 가능함. 단, 본건이 위치한 남천리 자체에는 대형 편의 시설보다는 소규모 민박 및 캠핑장 운영에 필요한 시설 위주로 구성되어 있음.

5.2. 관광 및 여가

남천계곡, 온달관광지, 온달산성, 구인사 등 단양의 주요 관광 명소와 인접해 있어 관광객 유치 및 연계 활동에 유리한 입지임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명 필요

본건 토지의 공부상 지목이 '답'이므로, 낙찰 시 농지취득자격증명서 제출이 필수적임. 미제출 시 매수 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있음.

6.2. 공부상 지목과 현황 불일치

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 주거기타, 주거나지, 전기타로 이용 중이므로, 실제 이용 목적에 따른 행위 제한이나 관련 법규 검토가 필요함.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 보전관리지역

* 자연취락지구 (2024-05-24)

* 가축사육제한구역 (2025-06-11, 일부 제한 구역)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

상기 제한사항으로 인해 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있으므로, 관련 법규 및 행위 제한 내용을 사전에 면밀히 확인해야 함.

6.4. 제시외 물건

감정평가서 및 현황 조사 보고서에 따르면, 제시외 컨테이너, 목조정자, 수목, 조립식 판넬 창고, 수영장, 전기차 충전시설, 조경수 등은 매각 대상이 아니므로, 낙찰 후 별도의 처리가 필요할 수 있음.

6.5. 환경적 요인

최근 남천계곡의 흙탕물 발생 문제가 보도된 바 있어, 계절적 또는 지질학적 요인에 의한 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 단양군 영춘면 남천리 소재의 토지로서, 아름다운 자연 경관과 관광 자원을 갖춘 지역에 위치하고 있습니다. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 주거 및 기타 용도로 이용되고 있어, 농지 취득 자격 증명 필요성과 더불어 공부와의 차이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 또한, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등 각종 도시계획법상 제한 사항을 확인해야 합니다.

주변에 펜션, 캠핑장 등 관광 시설이 밀집해 있고, 온달관광지 등 주요 관광 명소와 인접해 있어 관광객 유치 및 관련 사업을 염두에 둔다면 잠재적 가치가 있다고 볼 수 있습니다. 그러나 농지 취득 자격 증명이 필수적이며, 현황과 공부상 지목의 차이, 그리고 지역에 따른 개발 행위 제한 등의 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 단양의 수려한 자연 환경 및 남천계곡 인접

* 인근 관광지(온달관광지, 온달동굴 등) 연계 개발 가능성

* 펜션, 캠핑장 등 관광·휴양 시설 운영에 유리한 입지

* 지속적인 지역 경관 개선 및 관광 자원화 노력

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 물건지의 개별적인 현황, 주변 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 가능성, 경매 시장의 동향 등 보다 상세한 시장 조사가 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 전문가와의 상담 및 심층적인 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

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