나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5196 [1] 충청북도 증평군 증평읍 증평리 63-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1은 충청북도 증평군 증평읍 창동리 소재 "증평군청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로, 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 1까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 본건 토지는 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 본건 토지 남서측 및 남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로 및 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 침수위험지구(2023-04-21)(초중)<자연재해대책법> 중점경관관리구역(시가지중점경관관리구역).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물로서, 외 벽 : 돌붙임 마감 및 드라이비트 마감 등임. 내 벽 : 벽지도배 마감 및 타일붙임 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 2 : 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2 : 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에 후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물 ㄱ)이 소재하고, 제시외 건물을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며, 제시외 건물이 토지의 사용수익에 미치는 영향은 미미하다고 보아 이에 구애없이 토지를 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. (제시외 건물 ㄱ)은 일반건축물대장상 옥탑1층 철근콘크리트구조 옥탑 15.6㎡임.)

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 2의 1층은 일반건축물대장상 이용상황이 "사무소" 등재되어 있으나, 현황 "다가구주택"으로 이용중인 것으로 탐문조사 되었으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 구분건물 현장조사시 탐문조사 및 목측으로 발견되지 않은 결함(누수 등)이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2번의 1층은 일반건축물대장상 이용상황이 "사무소" 등재되어 있으나, 현황 "다가구주택"으로 이용중. 본건 건물은 현장조사시 탐문조사 및 목측으로 발견되지 않은 결함(누수 등)이 있을 수 있는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경5196 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 내OOOOOOO (내율사새마을금고로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 증평군 증평읍 증평리 63-1

용도: 다가구주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물

특이사항: 목록2번 건물 1층은 일반건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있으나, 현황 '다가구주택'으로 이용 중임.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 957,381,480원

토지 면적: 267.00㎡ (약 80.77평)

건물 면적: 494.14㎡ (약 149.48평)

건물 제시외 면적: 15.60㎡ (옥탑 1층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 증평군 증평읍 증평리 소재 "증평군청" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지는 남서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로 및 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

토지 등기부:

* 소유권이전: 김규식 (2013-04-05)

* 근저당: 내율사새마을금고 (2013-06-07, 299,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권: 내율사새마을금고 (2013-06-07, 말소)

* 임의경매: 내율사새마을금고 (2025-11-03, 233,159,594원)

건물 등기부:

* 소유권보존: 김규식 (2014-03-18)

* 근저당: 내율사새마을금고 (2014-03-18, 299,000,000원) - 말소기준권리 (토지 말소기준권리와 동일 시점)

* 전세권: 신성준 (2014-04-07, 90,000,000원, 말소)

* 주택임차권: 최민욱 (2026-02-04, 45,000,000원, 말소)

* 주택임차권: 정제성 (2023-04-26, 40,000,000원, 말소)

* 3번전세권가압류: 중소기업은행 (2021-05-25, 10,199,990원, 말소)

* 3번전세권가압류: 제이티캐피탈 (2021-08-09, 31,623,875원, 말소)

* 주택임차권: 임종민 (2026-02-04, 85,000,000원, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-04-28, 말소)

* 임의경매: 내율사새마을금고 (2025-11-03, 233,159,594원)

3.2. 임차인 분석 (대항력 유무, 보증금/차임, 인수 여부)

제공된 임차인 현황표 상 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 차임은 없을 것으로 예상됩니다.

* XXXXX (IJAMBIYOCHAN), 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업 2025-11-10, 대항력 없음.

* XXXXX (NEMBANGDHANKUMAR), 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업 2025-11-11, 대항력 없음.

* P (PEIXIUQUAN, 배수권), 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-10, 확정 2021-06-10, 배당 2026-01-15, 대항력 없음.

* 김 (김경옥), 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-03-22, 확정 2017-03-22, 배당 2026-01-15, 대항력 없음.

* 박 (박병현), 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-30, 배당 2026-03-09, 대항력 없음.

* 신 (신성준), 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (등기부상 전세권과 일치 가능성 높음)

* 신 (신수연), 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2014-03-26, 대항력 없음.

* 우 (우창희), 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023-02-02, 확정 2025-12-09, 배당 2025-12-09, 대항력 없음.

* 유 (유승호), 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업 2015-04-20, 대항력 없음.

* 이 (이종석), 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2018-01-24, 확정 2026-01-19, 배당 2026-01-09, 대항력 없음.

* 임 (임종민), 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-04-23, 확정 2025-11-17, 배당 2026-01-28, 대항력 없음.

* 정 (정제성), 보증금 40,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2021-03-02, 확정 2021-03-02, 배당 2023-04-26, 대항력 없음.

* 천 (천세준, 전차인), 보증금 1,000,000원, 차임 44,000,000원, 전입 2023-03-07, 대항력 없음.

* 최 (최민욱), 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-11-01, 확정 2019-10-17, 배당 2025-12-04, 대항력 없음.

* 한 (한국토지주택공사), 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-07, 확정 2023-03-08, 배당 2025-12-02, 대항력 없음.

주의: 상기 임차인 중 보증금 및 차임이 미상이거나 0원으로 기재된 경우(IJAMBIYOCHAN, NEMBANGDHANKUMAR, 유승호)에도 '대항력 없음'으로 명시되어 있으므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 자료 기준)

3.3. 인수/소멸 권리 요약

말소기준권리인 내율사새마을금고의 근저당(2013-06-07/2014-03-18)보다 후순위인 모든 권리(전세권, 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 현황표상의 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 또는 차임은 없습니다.

4. 상권분석

* 증평군청이 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 우수합니다.

* 주변에 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 커뮤니티 형성에 유리한 입지입니다.

* 안정적인 배후 수요 확보가 가능하며, 상권 형성에 긍정적인 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 증평군청을 중심으로 한 행정 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 인근 버스정류장과 간선도로를 통해 대중교통 및 차량 접근성이 용이합니다.

* 주거지대로서 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 관련 리스크

* 현장 조사 시 탐문 조사 및 목측으로 발견되지 않은 결함(누수 등)이 있을 수 있으므로, 건물 상태에 대한 면밀한 현장 확인이 필요합니다.

* 건축물대장상 1층 용도가 '사무소'이나 현황 '다가구주택'으로 이용 중인 점은 현황과 공부상 불일치 사항으로, 무단 용도 변경 등 행정적 문제가 발생할 가능성은 낮으나 추후 확인이 필요합니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획 상 도시지역, 준주거지역이며, 소로3류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 침수위험지구, 중점경관관리구역 등 각종 지역·지구 지정으로 인한 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지 경계가 다소 불분명할 수 있다는 점은 측량을 통한 재확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 임대차 현황 및 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다. (단, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 증평군청 인근에 위치한 다가구주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되고 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태입니다. 그러나 건물 노후화에 따른 잠재적 하자, 토지이용계획 상의 각종 규제, 경계 불분명 가능성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 1층 용도 불일치 문제는 현황대로 이용 중인 것으로 파악되나, 추후 행정적 검토가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 다가구주택으로서의 잠재력.

* 정리된 권리 관계로 낙찰자가 인수하는 부담이 없음.

* 증평군청 인근의 행정 및 생활 편의시설 접근성 우수.

* 지역 내 주거 수요 충족 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 권리상 인수 부담이 없는 깨끗한 물건으로, 감정가 957,381,480원 대비 면밀한 시장 조사 및 현장 확인 후 입찰가를 결정해야 합니다. 건물 상태, 임대 현황, 인근 시세, 향후 건물 관리 및 수리 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

제공된 정보만을 바탕으로 구체적인 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 감정가의 70~80% 수준을 잠재적 입찰 범위로 고려해 볼 수 있습니다. (약 6억 7천만원 ~ 7억 6천만원)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 추가적인 현장 조사와 주변 시세 및 임대 수익률 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.