나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513689 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 66-2 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천가정법원' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천2호선 '석바위시장역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제3층 제304호로서, 외 벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

현재 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재 '더젠씨티' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 소로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513689 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 66-2 3층 304호

용도: 오피스텔

감정가: 202,000,000원

토지면적: 11.39㎡ (약 3.44평)

건물면적: 66.69㎡ (약 20.18평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지 및 주변 환경

위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천가정법원' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 무난합니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천2호선 '석바위시장역'이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)입니다.

1.3. 권리 분석

말소기준권리: 압류 (잠실세무서장, 2022-03-08)

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2016-03-02)

* 공유자전원지분전부이전 (2016-03-17)

* 소유권이전 (2021-09-16)

* 압류 (잠실세무서장, 2022-03-08) - 말소기준권리

* 가압류 (주택도시보증공사, 2023-04-25) - 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-11-06) - 본건 경매 개시

* 주택임차권 (하 , 2023-08-23) - 말소 (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출)

인수되는 권리: 없습니다. 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 하

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-13

* 확정일자: 2021-05-20

* 대항력: 없습니다.

* 비고: 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

1.4. 상권 분석

건물 용도: 오피스텔로, 주거 및 업무용으로 활용 가능합니다.

주변 상업시설: 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

지역 특성: 일반상업지역에 속해 있어 지역 내 상업 활동 및 발전 잠재력을 가지고 있습니다. 인천가정법원 및 석바위시장역 인근으로 유동인구가 예상됩니다.

1.5. 생활 편의성

교통: 인천2호선 석바위시장역이 도보 거리 내에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

1.6. 주요 리스크 및 고려사항

HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항이 있습니다. 이는 매각 이후 HUG와의 관계 설정이나 절차에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 HUG 측에 관련 내용을 상세히 확인하는 것이 필수적입니다.

공동담보: 해당 물건이 공동담보로 설정되어 있다는 점은 주의가 필요합니다. 다른 담보 물건의 경매 진행 여부나 가치 변동 등이 본 물건의 경매 절차나 낙찰가에 간접적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

임대 관계: 감정평가 당시 현장 조사 시 폐문부재 등으로 인해 임대 관계가 미상으로 파악되었으나, 이후 주택임차권이 등기되고 HUG의 말소 동의가 있는 것으로 확인되었습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 인천2호선 석바위시장역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리합니다. 주변은 주거, 상업, 교육 시설이 혼재되어 있어 생활 환경이 비교적 양호하며, 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 발전 가능성도 기대할 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 충분한 사전 조사 및 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 매력 포인트

* 우수한 교통망: 인천2호선 석바위시장역 인접으로 시내외 접근성이 뛰어납니다.

* 생활 편의 시설: 주변에 상업시설 및 편의시설이 다수 존재합니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 도심 입지: 인천의 주요 상업 및 업무 지역 접근성이 좋습니다.

1.9. 예상 입찰가 제안

최근 실거래가 자료 분석 결과, 본건과 유사한 더젠씨티 오피스텔의 경우 2024년 7월, 3층 75.1㎡ 면적이 127,030,000원 (약 169만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건은 66.69㎡ (약 20.18평)으로 해당 거래 사례보다 면적이 작습니다.

감정가는 202,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가와 면적 차이, 그리고 HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

채권액(190,000,000원) 및 실거래가 추이를 감안하여, 현 시세 및 낙찰 가능성을 고려한 예상 입찰가는 170,000,000원 수준으로 제안합니다.

입찰 전 해당 금액을 기준으로 내부적인 수익률 분석 및 추가적인 현장 조사를 진행하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.