나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513641 [1] 인천광역시 서구 검암동 679-6 보떼하우스 106동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '간재울초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 5층 건내 제3층 제301호로서, 외벽 : 드라이비트 및 치장벽돌 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측과 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역 (2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부 교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역) <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513641 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

물건명세서 작성일: 2026-05-20

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 검암동 679-6 보떼하우스 106동 3층 301호

건물명: 보떼하우스 106동

층/호수: 3층 301호

용도: 다세대주택

건축년도: 2012년

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 5층

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.62㎡ (약 9.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 58.80㎡ (약 17.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 190,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '간재울초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 형태의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 여건은 무난함.

2.2. 교통 상황

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입 또한 원활함. 본건 남측과 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 좋음.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 적용됨 (2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 4일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 165,000,000원)임.

3.2. 등기부상 권리 관계

* 소유권 보존 및 이전 등기 다수 존재.

* 을구 8번 순위로 등기된 주택임차권 (권리자: 오병준, 금액: 165,000,000원)은 2024년 1월 17일 접수되었으며, 등기부상 말소 예정임.

* 물건명세서상, 을구 8번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 분석

* 임차인 1: 신재완

* 전입일자: 2025-09-23

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 금액이 미상이라도 주의가 필요함. 실제 임대차 관계 및 보증금/차임 존재 여부에 대한 추가적인 확인이 필수적임.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (오병준)

* 전입일자: 2021-12-10

* 대항력: 없음

* 보증금: 165,000,000원

* 확정일자: 2021-09-16

* 배당신고일자: 2024-01-17

* 비고: HUG 관련 임차인으로, 보증금 전액 배당받을 가능성이 높으며, 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정임.

3.4. 인수 보증금

* 대항력 있는 임차인 신재완의 보증금이 0원으로 신고되어 있고, HUG 관련 임차권은 말소될 예정이므로, 낙찰자가 부담해야 할 보증금은 0원으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 인천 서구 검암동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 용이함.

4.2. 잠재적 수요

인근 다세대 및 아파트 거주민을 중심으로 안정적인 주택 수요가 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

간재울초등학교가 인근에 위치하며, 도보 통학이 가능한 거리임. (자세한 사항은 인천서부교육지원청 문의 필요)

5.2. 편의 시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 주변 시세 정보 분석 (2026년 1월 기준)

* 인근 유사 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 거래 현황이 있음.

* 30.72㎡ (약 9.3평): 9,300만원 (2026.01.07.)

* 72.87㎡ (약 22.05평): 18,300만원 (2026.01.05.)

* 62.67㎡ (약 18.97평): 17,900만원 (2026.01.09.)

본건은 58.80㎡ (약 17.79평) 면적으로, 가장 유사한 62.67㎡ 면적의 주택이 17,900만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 190,000,000원은 현재 시세 대비 다소 높은 수준으로 판단될 수 있음. 다만, 실제 거래 시점 및 개별 물건의 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(신재완)의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 계약 관계 및 인수 여부에 대한 불확실성이 가장 큰 리스크 요인임. 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있음.

* 토지거래허가구역: 외국인이 주택용도 취득 시 허가가 필요하나, 현재 허가 기간(2026.8.25.까지)이 남아있으므로, 취득 시 관련 법규를 확인해야 함. (단, 낙찰자가 내국인인 경우 해당되지 않음)

* HUG 인수조건 변경: HUG 보증 관련 조건 변경 사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있으나, 등기부상 HUG 임차권이 말소 예정이고 말소 동의 확약서가 제출된 점으로 보아 낙찰자가 인수할 위험은 낮음.

* 공동담보: 본건이 공동담보 물건으로 경매에 나왔다는 점은, 채무 규모가 크거나 담보물이 다수임을 시사하며, 추후 다른 담보 물건의 경매 진행에 따른 변동 가능성도 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 간재울초등학교 인근에 자리하여 주거 환경이 비교적 양호하며 교통 접근성 또한 편리한 편입니다. 감정가는 1억 9천만원으로, 최근 유사 면적의 거래 사례와 비교했을 때 약간 높은 수준으로 평가됩니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 '신재완' 씨의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 실제 계약 내용을 파악하기 어렵고, 이로 인한 명도 과정에서의 불확실성과 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. HUG 관련 임차권은 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 위험은 없을 것으로 보입니다.

향후 투자 가치는 임차인 관련 불확실성을 얼마나 잘 해소하느냐에 달려있다고 판단됩니다. 명확한 권리 관계를 확보한다면 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치.

* 시세: 최근 거래 사례와 비교 시, 권리 관계 명확화 시 매력적인 가격 형성 가능.

* 잠재 가치: 임차인 리스크 해소 시, 향후 시세 상승 여력 보유.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 190,000,000원

* 최근 시세 (2026년 1월): 58.80㎡ (약 17.79평) 기준, 유사 면적(62.67㎡) 거래가 179,000,000원. 이를 본건 면적에 환산 시 약 168,284,000원 수준.

* 인수 보증금: 0원.

* 고려사항: 대항력 있는 임차인 '신재완' 씨와의 명도 문제, 관련 소송 비용, 명도 지연으로 인한 이자 발생 가능성 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. HUG 관련 임차권은 소멸될 예정이므로 낙찰에 직접적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 165,000,000원.

* 보수적 접근 시: 150,000,000원 이하로 고려.

* 적정 입찰가: 165,000,000원 내외에서 임차인 명도 성공 가능성 및 추가 비용을 감안하여 결정.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.