나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513571 [1] 인천광역시 서구 경서동 747-3 대연베스트빌 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 북동측 인근에 위치하고있으며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근으로 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건 내 3층 304호로서, (사용승인일자 : 2010.08.16) 외 벽 : 인조석 붙임 마감 등. 창 호 : 하이새시 창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 평지의 가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 소로의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513571 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 747-3, 대연베스트빌 3층 304호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 124,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 31.47㎡ (약 9.52평)

건물면적: 50.20㎡ (약 15.19평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축년도: 2010년

구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

사용승인일자: 2010년 8월 16일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부채권 총액: 120,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

임차인: 주택도시보증공사(김민욱)

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020년 7월 16일, 확정일자: 2020년 6월 19일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 관련 내용 확인 필요.

임차인: 한진수

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023년 7월 4일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없는 임차인입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 안산세무서장의 압류 (2022년 3월 10일)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을구 7번 주택임차권 등기 (김민욱)를 포함한 모든 권리가 말소될 예정입니다. (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출됨)

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 지역 특성

본건은 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 인근에 아파트 및 다세대주택이 많아 배후 주거 수요가 있는 지역입니다.

4.2. 편의 및 교육시설

인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교'가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 기본적인 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규 및 지역 제한

토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.): 해당 기간 내 취득 시 외국인은 허가 필요.

교육환경 보호구역 (상대/절대보호구역)

과밀억제권역

가축사육제한구역

5.2. 기타 특이사항

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

검색 결과, 경서동 인근 지역에서 공공 열분해시설, 폐기물 소각장 등 환경 관련 시설 설치에 대한 주민 반발이 지속적으로 나타나고 있습니다. 이는 해당 지역의 잠재적 혐오시설 관련 이슈로 간주될 수 있으나, 본건 물건지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정(외국인 취득 시) 및 HUG 관련 특이사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 주변 지역의 환경 시설 관련 주민 민원은 잠재적 지역 가치 영향 요인으로 검토할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

모든 권리가 말소되는 권리분석상의 안전성.

경서초등학교 인근의 주거지로서의 기본적인 가치.

인근 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 기대 가능.

8. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과 (2026년 1월 거래 기준):

경서동 752-4 (56.24㎡): 8,500만원

경서동 738-12 (47.76㎡): 9,000만원

경서동 730-3 (44.88㎡): 7,600만원

본건(50.20㎡)의 면적과 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 예상 시세는 약 8,500만원 ~ 9,500만원 수준으로 판단됩니다.

감정가 124,000,000원 대비 최근 거래 시세가 낮게 형성되어 있는 점을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 93,000,000원 내외로 제안합니다. (보다 적극적인 입찰을 고려할 경우 98,000,000원까지도 고려 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.