나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2596 [1] 강원특별자치도 홍천군 남면 유치리 1856 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봄내감정 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 남면 유치리 소재 "매산초등학교" 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 농경지, 축사, 임야 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 대중교통의 편의성은 보통임.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로서 동.식물관련시설 건부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 로폭 약3미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개, 닭,오리(1,000㎡ 미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭, 오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말 (450㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상)) , 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 가축 사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소), 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m 이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상)), 농업진흥구역임. 기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리 (1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만 )), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소), 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상)), 농업진흥구역임.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 지상에 컨테이너구조물이 소재하나 구조, 상태, 철거 및 이동의 용이성 등을 고려할 때, 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되어 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. - 본건에 관정이 소재하는 것으로 조사 되어 제시외물건㉤으로 별도 평가하되 관정의 규격 및 형식 등은 홍천군에 신고된 사항을 참고하여 평가하였음.(굴착심도:50m, 굴착직경:150mm)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3~6)은 경량철골구조 경량철골구조지붕 단층 건으로서, 외 벽 : 목재판넬 위 불연페인팅 마감 내 벽 : 판넬마감 등

이용상태

기호(3~6)은 동.식물관련시설로 이용중임.

설비내역

전기시설 되어있음.

부합물 및 종물

- 후첨 지적 및 건물개황도 참조. - 본건 건물 기호(3)과 기호(4), 기호(5)과 기호(6)은 건물과 건물 사이 부분을 연결하여 각각 하나의 동으로 이용하고 있는것으로 조사되었으며, 통로연결부위는 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 건물 기호(3) 내부에 소재하는 새싹재배기, 건조기, 보일러시설 등, 건물 기호(4) 내부에 소재하는 저온저장고 및 제시외건물㉡ 내부에 소재하는 기계시설 등은 감정평가외 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(관정) 포함
-목록3. 내부 새싹재배기, 건조기, 보일러실 등 및 제시외건물㉡(감정평가서상) 내부의 기계시설등, 목록4. 내부의 저온저장고는 평가 및 매각 제외
-본건 지상 컨테이너구조물은 평가 및 매각 제외
-목록1,2. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

강원특별자치도 홍천군 남면 유치리 1856

1.2. 물건 현황

용도: 동물 및 식물 관련시설

토지 면적: 3246.00㎡ (약 982평)

건물 면적: 1306.80㎡ (약 395평)

건물 제시외 면적: 260.25㎡

감정가: 849,381,600원

1.3. 경매 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경2596 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.4. 매각 대상 및 포함/제외 물건

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

포함: 제시외 건물(관정)

제외: 목록3 내부 새싹재배기, 건조기, 보일러실 등, 제시외 건물㉡ 내부의 기계시설 등, 목록4 내부의 저온저장고, 본건 지상 컨테이너 구조물

1.5. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

대항력 있는 임차인 존재

공동담보 물건

일괄매각. 제시외 건물(관정) 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 남면 유치리 소재 "매산초등학교" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 축사, 임야 등이 소재하며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 대중교통의 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 돼지, 개, 닭, 오리, 양, 사슴, 소, 말, 젖소 등 다양한 종류의 가축에 대해 거리별 사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 향후 가축 사육 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 모두 말소 기준 권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자: 2022-04-29)

총 등기부채권액: 499,018,358원

3.2. 임차인 현황

* 농업회사법인주식회사청아: 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2022-02-25, 대항력 있음.

* 송기근: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-10, 대항력 없음.

* 조병휘: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-20, 대항력 없음.

* 태형솔라주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-09, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인 '농업회사법인주식회사청아'의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 축사, 임야 등이 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 일반적인 상업 또는 주거 상권의 특성을 기대하기는 어렵습니다. 동물 및 식물 관련 시설로서의 업종 특성상, 해당 분야의 수요와 연관 산업과의 연계성이 상권의 주요 동인이 될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

"매산초등학교"가 근거리에 위치하여 기본적인 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다. 그 외 편의시설에 대한 정보는 제한적이며, 전형적인 농촌 생활 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

본 물건은 농림지역 및 농업진흥구역에 위치한 농지에 해당하므로, 부동산 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

'농업회사법인주식회사청아'는 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 5,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자의 실질적인 취득 비용에 영향을 미칩니다.

6.3. 제시외 물건 및 제외 물건

감정평가에서 제외된 새싹재배기, 건조기, 보일러 시설, 저온저장고, 컨테이너 구조물 등은 명도 협상 시 별도의 처리 또는 합의가 필요할 수 있습니다. 다만, 제시외 건물인 관정은 매각 대상에 포함됩니다.

6.4. 가축사육제한구역

토지 이용 계획상 다양한 종류의 가축에 대한 사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 향후 축사 운영 시에는 해당 제한 사항을 면밀히 검토하고 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동물 및 식물 관련 시설 용도로 활용 가능하나, 농지 취득 요건 충족, 대항력 있는 임차인 인수, 다양한 가축 사육 제한 등 고려해야 할 복합적인 요소들을 내포하고 있습니다. 주위 환경 및 입지 조건상 일반적인 부동산 투자와는 다른 차별화된 접근이 요구되며, 해당 업종에 대한 깊이 있는 이해와 명확한 운영 계획 수립이 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농지 취득 요건 충족 시 사업 잠재력

관련 법규 및 자격 요건을 성공적으로 충족한다면, 동물 및 식물 관련 시설로서의 운영 및 사업 확장 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.2. 일괄 매각으로 인한 효율성

토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 개별 거래 대비 절차적 편의성을 제공합니다.

8.3. 상대적으로 낮은 인수 보증금 부담

대항력 있는 임차인의 보증금이 5,000,000원으로, 총 감정가 대비 인수 부담이 크지 않습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 849,381,600원

인수 보증금 (추정): 5,000,000원

예상 입찰가 산정 시, 상기 인수 보증금을 제외하고 고려해야 합니다. 본 물건의 특성(농지 취득 요건, 각종 제한 사항, 대항력 있는 임차인 존재 등)을 종합적으로 감안할 때, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중한 접근이 권장됩니다. 구체적인 최적 입찰가 결정은 별도의 심층 컨설팅을 통해 진행하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.