나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101548 [1] 경기도 의왕시 왕곡동 599 원효아파트 102동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 왕곡동 소재 '왕곡초등학교' 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 경찰서, 소방서, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 17층건 내 3층 302호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 (탐문사항) 창호 : 샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형에 가까운 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(왕곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권 역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타 용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지 역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 배수구역 (고천배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(2022-09-05)(고천처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(아파트에 한함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 의왕시 왕곡동에 위치한 원효아파트 102동 3층 302호 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경101548 (1)입니다.

본 물건은 아파트이며, 감정가는 349,000,000원입니다.

토지 면적은 30.39㎡ (약 9.2평)이고, 건물 면적은 49.77㎡ (약 15.05평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 의왕시 왕곡동 소재 '왕곡초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 경찰서, 소방서, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리인 주식회사 엠에이치파이낸스대부의 근저당(을14)보다 선순위 권리는 없습니다.

근저당 외 후순위 권리들(근저당부채권질권, 임의경매개시결정, 압류 등)은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

다만, '토지거래허가구역' 지정 및 '대항력 있는 임차인'의 존재는 특별히 유의해야 할 사항입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박동철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-11-14

* 대항력: 있음

* 박동철 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 임대차 관계나 보증금 규모와 다를 수 있으며, 낙찰 시 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 보증금 액수가 미상이라도 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부상 박동철 씨는 2016년 11월 25일 소유권 이전(갑4) 기록이 있으나, 이후 2022년 2월 7일 전혜승 씨에게 증여(갑5)되었습니다. 임차인이면서 소유권 이전 이력이 있는 점은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 원효아파트 단지는 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 근린생활시설, 학교 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

왕곡초등학교, 자연유치원 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 원효아파트 102동 3층 302호이며, 아파트 건물은 1994년 3월 24일 사용 승인되었습니다.

총 17층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적 49.77㎡ (약 15.05평) 규모입니다.

건축 구조는 철근콘크리트조 스라브지붕이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감으로 추정됩니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

원효아파트 단지는 총 4개 동, 406세대로 구성되어 있으며, 건축물대장상 총 주차 대수는 1205대입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 박동철: 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 실제 보증금이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 부동산 거래 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (허가기간: 2025.08.26, 2025.10.20)

* 건물 노후화: 1994년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 등기사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 등기부 요약 상 별도의 지상권 등기는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의왕시 왕곡동에 위치한 아파트로, 실거주 및 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

감정가(349,000,000원)와 최근 동일 면적(49.77㎡)의 실거래가(340,000,000원)가 유사한 수준입니다.

권리상 인수 부담이 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 박동철 씨의 보증금 0원이라는 특이사항은 반드시 철저히 조사하고 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

토지거래허가구역 지정은 거래 절차에 영향을 줄 수 있으나, 일반적인 아파트 매수 시에는 큰 문제가 되지 않을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 가격: 최근 49.77㎡ 면적의 실거래가가 3억 4천만원 수준이며, 감정가 또한 유사하여 투자 가치 판단의 기준이 됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 단지 내 도로망과 인근 버스정류장을 통한 교통 이용이 편리하며, 주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 아파트 노후화에 따른 재건축/리모델링 사업 추진 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 장기적인 관점입니다.)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 349,000,000원이며, 가장 최근의 동일 면적(49.77㎡) 실거래가는 2026년 7월 2일 340,000,000원이었습니다.

임차인 박동철 씨의 보증금이 0원으로 신고되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

상기 정보들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 340,000,000원 ~ 360,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

실제 임차인과의 협상 및 권리관계 최종 확인 후, 경매 시장 상황을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.