나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53660 [1] 경기도 시흥시 은행동 608 리버시티 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 은행동 소재 "은계호수공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 상업업무시설, 아파트단지 등이 혼재하는 상가지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 가능하며. 인근에 노선버스정류장이 위차하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제2층 제207호, 제208호(사용승인일:2019.07.15)로서 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 인테리어 등 마감, 창호 : 페어글라스 창호임.

이용상태

벽체구분 없이 "근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근도로 및 인접토지와 등고평탄한 "사다리형" 토지로 "근린생활시설 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약18미터, 북측으로 노폭 약35미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-12-30)(대로 3-2)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

물건 2와 벽체구분 없이 일체로 이용, 감정평가서에 의하면 건축물대장상 도면, 현장에서 경계선 확인 가능하고 물리적 방법 등에 의하여 경계복원이 가능할 것으로 판단된다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53660 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 시흥시 은행동 608 리버시티 2층207호

신주소: 경기도 시흥시 은계중앙로 256 (은행동)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제2층 제207호 (사용승인일: 2019.07.15)

건물 용도: 제1종근린생활시설 (소매점, 의원), 제2종근린생활시설 (일반음식점)

건물 층수: 지하 2층, 지상 5층

전유부 면적: 60.48㎡ (약 18.29평)

총 호수: 38호

주차: 36대 (자주식)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 26.80㎡ (약 8.11평)

토지 지분: 26.805㎡ (약 8.11평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 60.48㎡ (약 18.29평)

건물 지분: 60.48㎡ (약 18.29평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정가

감정가: 325,000,000원

1.5. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은계호수공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 상업업무시설, 아파트단지 등이 혼재하는 상가지대로 형성되어 있습니다. 은계호수공원은 약 52,000평 규모의 도심 호수 수변공원으로, 산책로, 쉼터, 연출분수 등이 마련되어 있어 시민들의 휴식 및 문화 공간으로 활용되고 있습니다. 공원 주변에는 상가와 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 주기적으로 공연과 축제가 개최되어 활기찬 분위기를 형성합니다.

2.2. 교통 여건

본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 건물 자체적으로는 36대의 자주식 주차 공간을 확보하고 있습니다.

2.3. 도로 접면

본건 토지는 서측으로 노폭 약 18미터, 북측으로 노폭 약 35미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 혐오시설

주변 검색 결과, 본건 부동산 인근에 특별히 언급되거나 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을1 등기, 우리은행 근저당 (접수일자: 2019-12-23, 권리금액: 600,000,000원)

3.2. 등기부 요약

* 갑3: 주식회사은계도시개발 (소유권이전2번신탁등기말소) - 말소

* 갑4: 주식회사한샘키친베스트대리점 (소유권이전) - 매매

* 을1: 우리은행 (근저당) - 말소기준권리

* 갑10: 시흥세무서장 (압류) - 말소

* 갑11: 시흥시 (압류) - 말소

* 갑13: 에이치에프더블유삼이에이유동화전문유한회사 (임의경매) - 말소

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 관련 정보 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 등은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액: 600,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 은행동 일대는 은계호수공원을 중심으로 주거단지와 상업시설이 어우러진 복합 상권입니다. 특히 은계호수공원 조성 이후 상권이 활성화되어 공연, 축제 등 다양한 행사가 개최되며 유동인구가 증가하고 있습니다. 제1종 및 제2종 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상가가 입점 가능하며, 주변 아파트 단지와 공원 이용객을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

4.2. 상권 활성화 노력

시흥시는 소상공인 원스톱 통합지원센터를 운영하며 사업계획서 작성, 온라인 홍보, 컨설팅 등을 지원하여 지역 상권 활성화를 도모하고 있습니다. 이러한 시의 노력은 상권의 잠재력 증대에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

은계호수공원 인근으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

주변에 아파트 단지가 형성되어 있으며, 상업업무시설 또한 혼재하고 있어 주거 및 업무 환경이 복합적으로 조성되어 있습니다.

5.3. 편의시설

건물 내 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 이용으로 인한 경계 및 이용 문제

본건은 물건 2와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며, 물리적 경계 복원이 가능할 것으로 판단된다는 감정평가서 내용이 있습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상 내용 간의 불일치 또는 점유 관계의 복잡성을 시사하며, 경매 낙찰 후에도 명도 또는 이용에 있어 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 일반적인 경매 절차와 다소 상이한 진행 과정이나 특수성을 가질 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

6.3. 미상 임대차 관계

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 구체적인 임대차 관계 및 보증금/차임이 미상인 부분이 존재할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 대로3류(폭 25m~30m)(2024-12-30)(대로 3-2)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 공공주택지구

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)

상기 제한사항들은 향후 건물 이용 및 재산권 행사 시 일부 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 은계호수공원 인근의 신축 근린상가로, 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 2019년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 공원 인근의 쾌적한 환경과 대중교통 접근성을 겸비하고 있습니다. 상권 활성화를 위한 지자체의 노력도 긍정적으로 평가됩니다. 그러나 물건 2와의 복합 이용, 경계 불명확성, 미상 임대차 관계 등 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다. 유동화 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 은계호수공원 인근의 쾌적하고 발전 가능성이 높은 상권

* 비교적 신축 건물 (2019년 사용승인)

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 교통 여건

* 활발한 상권 활성화 정책 및 잠재력

* 감정가 대비 인수 여부 및 명도 가능성 검토 시 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 325,000,000원

본건은 낙찰 후 명도 및 이용에 있어 복합 이용, 경계 불명확성 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 유동화 물건으로서 절차적 특수성을 고려해야 합니다. 상기 리스크 요인 및 명도 성공 가능성, 향후 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

본 정보는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 법률 자문을 통해 최종 판단하시기를 권고드립니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53660 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 시흥시 은행동 608 리버시티 2층207호

신주소: 경기도 시흥시 은계중앙로 256 (은행동)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제2층 제207호 (사용승인일: 2019.07.15)

건물 용도: 제1종근린생활시설 (소매점, 의원), 제2종근린생활시설 (일반음식점)

건물 층수: 지하 2층, 지상 5층

전유부 면적: 60.48㎡ (약 18.29평)

총 호수: 38호

주차: 36대 (자주식)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 26.80㎡ (약 8.11평)

토지 지분: 26.805㎡ (약 8.11평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 60.48㎡ (약 18.29평)

건물 지분: 60.48㎡ (약 18.29평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정가

감정가: 325,000,000원

1.5. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은계호수공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 상업업무시설, 아파트단지 등이 혼재하는 상가지대로 형성되어 있습니다. 은계호수공원은 약 52,000평 규모의 도심 호수 수변공원으로, 산책로, 쉼터, 연출분수 등이 마련되어 있어 시민들의 휴식 및 문화 공간으로 활용되고 있습니다. 공원 주변에는 상가와 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 주기적으로 공연과 축제가 개최되어 활기찬 분위기를 형성합니다.

2.2. 교통 여건

본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 건물 자체적으로는 36대의 자주식 주차 공간을 확보하고 있습니다.

2.3. 도로 접면

본건 토지는 서측으로 노폭 약 18미터, 북측으로 노폭 약 35미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 혐오시설

주변 검색 결과, 본건 부동산 인근에 특별히 언급되거나 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을1 등기, 우리은행 근저당 (접수일자: 2019-12-23, 권리금액: 600,000,000원)

3.2. 등기부 요약

* 갑3: 주식회사은계도시개발 (소유권이전2번신탁등기말소) - 말소

* 갑4: 주식회사한샘키친베스트대리점 (소유권이전) - 매매

* 을1: 우리은행 (근저당) - 말소기준권리

* 갑10: 시흥세무서장 (압류) - 말소

* 갑11: 시흥시 (압류) - 말소

* 갑13: 에이치에프더블유삼이에이유동화전문유한회사 (임의경매) - 말소

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 관련 정보 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 등은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액: 600,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 은행동 일대는 은계호수공원을 중심으로 주거단지와 상업시설이 어우러진 복합 상권입니다. 특히 은계호수공원 조성 이후 상권이 활성화되어 공연, 축제 등 다양한 행사가 개최되며 유동인구가 증가하고 있습니다. 제1종 및 제2종 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상가가 입점 가능하며, 주변 아파트 단지와 공원 이용객을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

4.2. 상권 활성화 노력

시흥시는 소상공인 원스톱 통합지원센터를 운영하며 사업계획서 작성, 온라인 홍보, 컨설팅 등을 지원하여 지역 상권 활성화를 도모하고 있습니다. 이러한 시의 노력은 상권의 잠재력 증대에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

은계호수공원 인근으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

주변에 아파트 단지가 형성되어 있으며, 상업업무시설 또한 혼재하고 있어 주거 및 업무 환경이 복합적으로 조성되어 있습니다.

5.3. 편의시설

건물 내 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 이용으로 인한 경계 및 이용 문제

본건은 물건 2와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며, 물리적 경계 복원이 가능할 것으로 판단된다는 감정평가서 내용이 있습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상 내용 간의 불일치 또는 점유 관계의 복잡성을 시사하며, 경매 낙찰 후에도 명도 또는 이용에 있어 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 일반적인 경매 절차와 다소 상이한 진행 과정이나 특수성을 가질 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

6.3. 미상 임대차 관계

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 구체적인 임대차 관계 및 보증금/차임이 미상인 부분이 존재할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 대로3류(폭 25m~30m)(2024-12-30)(대로 3-2)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 공공주택지구

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)

상기 제한사항들은 향후 건물 이용 및 재산권 행사 시 일부 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 은계호수공원 인근의 신축 근린상가로, 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 2019년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 공원 인근의 쾌적한 환경과 대중교통 접근성을 겸비하고 있습니다. 상권 활성화를 위한 지자체의 노력도 긍정적으로 평가됩니다. 그러나 물건 2와의 복합 이용, 경계 불명확성, 미상 임대차 관계 등 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다. 유동화 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 은계호수공원 인근의 쾌적하고 발전 가능성이 높은 상권

* 비교적 신축 건물 (2019년 사용승인)

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 교통 여건

* 활발한 상권 활성화 정책 및 잠재력

* 감정가 대비 인수 여부 및 명도 가능성 검토 시 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 325,000,000원

본건은 낙찰 후 명도 및 이용에 있어 복합 이용, 경계 불명확성 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 유동화 물건으로서 절차적 특수성을 고려해야 합니다. 상기 리스크 요인 및 명도 성공 가능성, 향후 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

본 정보는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 법률 자문을 통해 최종 판단하시기를 권고드립니다.

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