나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53621 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1474-2 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "본오1차아파트단지" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 공장, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 3층 302호로서 외벽 : 벽돌 치장 쌓기 마감. 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소화설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 소로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개 선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동 관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2024.12.05. 수원지방법원 안산지원의 임차권등기명령(2024카임50991) 으로 2024.12.05일자로 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2026.02.02. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 1474-2번지 3층 302호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53621(1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 124,000,000원입니다.

토지 면적은 32.27㎡(약 9.77평)이며, 건물 면적은 59.36㎡(약 17.96평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 서OOOOOOOO입니다.

건물은 2001년 6월 11일에 건축 승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 3층에 해당하는 302호입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "본오1차아파트단지" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 단독주택, 공장, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 북측으로 소로 2류(폭 8m~10m)와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)이며, 일부 제한구역(가축사육 제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역)에 속합니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 1월 6일 접수된 강동세무서장의 압류입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 현재 2025년 10월 30일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시결정(채권액 123,945,205원)이 있습니다.

주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 120,000,000원)은 2024년 12월 5일 접수되었으며, 말소 예정 사항으로 기재되어 있습니다.

중요하게 고려할 점은, 임차인(한국토지주택공사)이 서울보증보험 주식회사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 `대항력포기서`를 2026년 2월 2일 제출했다는 사실입니다.

따라서 본건은 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 사동 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

최근 주변 실거래 정보는 다음과 같습니다.

2026년 7월 8일, 2022년 건축된 66.65㎡ 다세대주택이 268,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 1일, 2020년 건축된 71.52㎡ 다세대주택이 249,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 1일, 2001년 건축된 59.83㎡ 다세대주택이 105,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2001년 건축된 59.36㎡ 다세대주택으로, 면적은 2001년식 거래 사례와 유사하나 층수는 3층으로 더 높습니다.

최근 거래된 신축 건물(2020년, 2022년 건축)의 시세가 본건의 감정가(124,000,000원)보다 2배 이상 높게 형성되어 있음을 고려할 때, 본건은 건축 연식으로 인한 시세 차이가 두드러집니다.

2001년식 1층 주택이 105,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 3층인 본건의 감정가 124,000,000원은 층수 가치를 반영한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

인근에 "본오1차아파트단지"가 있어 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

차량 접근성이 좋고 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

주변에 공장, 점포, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 외의 다양한 시설과의 접근성도 있습니다.

제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경이라는 특수물건 정보는 매각 진행 과정이나 종결 후 발생할 수 있는 잠재적 변수를 시사합니다.

특히, 2026년 2월 2일 제출된 `대항력포기서`는 임차인의 권리 관계를 명확히 하지만, 보증금 전액 변제 없이 말소에 동의한다는 조건은 실제 변제 과정에서 예상치 못한 절차적 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

건축 연도가 2001년으로 노후화되어 있어, 향후 수리 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정(2025.8.26~2026.8.25)은 외국인 등 특정 매수자에게는 허가 절차가 요구될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 법적 권리 관계가 비교적 명확한 물건으로 평가됩니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이며, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 전액 변제를 받지 못하더라도 말소에 동의한다는 `대항력포기서`가 제출되어 인수될 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 법적 리스크는 낮다고 볼 수 있습니다.

다만, 2001년 준공된 건물로 연식이 상당하여 건물 노후화에 따른 내부 상태 및 관리 비용 발생 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

주변 시세 중 최근 거래된 신축 물건과의 가격 격차가 큰 점은 건축 연식의 영향을 반영하는 것으로 보이며, 본건의 경쟁력은 감정가 대비 어느 수준에서 낙찰받느냐에 달려 있습니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 지역에 위치하고 있습니다.

감정가 124,000,000원을 기준으로, 향후 시세 상승 또는 임대 수익률 확보 가능성을 고려한 저가 매수 기회가 존재합니다.

다세대주택으로 소액 투자자도 접근 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석했을 때, 2001년식 1층 59.83㎡ 물건이 105,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2001년식 59.36㎡ 3층 물건으로, 층수 프리미엄을 감안할 때 1층 거래가보다 상승할 가능성이 있습니다.

감정가 124,000,000원(평당 약 2,089,000원)은 2001년식 1층 거래가(평당 약 1,754,000원)와 비교 시 층수 차이를 반영한 수준으로 보입니다.

신축 건물과의 시세 차이를 고려하면, 본건의 경우 건축 연식의 영향을 크게 받을 것으로 예상됩니다.

따라서 감정가를 기준으로 하되, 건물 노후화로 인한 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 122,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종적인 입찰가 결정은 현장 조사와 시장 상황에 대한 추가 분석 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.