나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53530 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 527-7 안산고잔줌시티 17층1724호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 '안산시청' 남측 인근에 위치하는 안산고잔줌시티 17층 1724호로서 주위는 근린상가, 오피스텔, 관공서 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고,인근에 버스정류장 및 남동측 근거리에 전철'중앙역'이 위치 하여 대중교통여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 17층 1724호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 하이샷시 창호임

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 개별난방설비, 소화 설비, 엘리베이터설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린상가부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획구역, 광로1류(폭 70m이상)(주간선도로)(접함), 가축사육제한구역, 대기관리 권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상입니다. 2) 본건의 호별위치확인은 집합건축물대장 건축물현황도 및 기준시점 현재의 점유부분을 기준으로 하였습니다.

물건 비고

집합건축물 대장상 용도는 `업무시설(오피스텔)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 안산지원 2025타경53530 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 527-7 안산고잔줌시티 17층 1724호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 용도는 `업무시설(오피스텔)`)

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문

토지 정보

토지면적: 4.42㎡ (약 1.3평)

토지지분: 4.42㎡ (약 1.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 정보

건물면적: 23.49㎡ (약 7.1평)

건물지분: 23.49㎡ (약 7.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 '안산시청' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린상가, 오피스텔, 관공서 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 남동측 근거리에 지하철 4호선 '중앙역'이 위치하여 대중교통 여건이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 채권자는 문 이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2020년 2월 18일자 문성현의 전세권 설정 등기 (금액: 110,000,000원). 해당 권리는 매수인에게 인수됩니다.

* 선순위 전세권자 겸 임차인: 문성현. 전입일자 2020년 2월 18일, 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음. (확정일자 2020년 1월 17일).

* 이 외 안산시의 압류(2025년 7월 15일) 및 문성현의 강제경매개시결정(2025년 11월 5일) 등기 모두 매각으로 말소될 예정입니다.

* 등기부상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 선순위 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 점과 별개로, 다른 잠재적 인수 권리가 없음을 의미하는 것으로 해석됩니다. 따라서 110,000,000원의 전세권은 매수인이 인수하여 부담해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 안산시청을 중심으로 한 행정 및 상업 밀집 지역에 속해 있습니다. 주변에 다수의 오피스텔 및 근린상가 등이 분포하고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 또한, 중앙역 인근 지역으로 유동인구가 많고 상업 시설 이용이 편리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 17층에 위치합니다.

내부에는 급배수, 위생, 개별난방, 소화 설비 및 엘리베이터 설비가 갖추어져 있습니다.

주위 환경은 근린상가, 오피스텔, 관공서 등으로 이루어져 있어 주거 및 업무 편의성이 높은 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 전세권자이자 임차인인 문성현에게 인수해야 하는 110,000,000원의 보증금입니다. 이 금액은 최근 실거래가(84,000,000원 ~ 98,000,000원)를 상회하여, 낙찰받을 경우 상당한 투자 손실이 발생할 수 있는 구조입니다.

* 임대차 내역은 미상인 부분이 있어 추가적인 임대차 관계 존재 가능성에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본건의 경우 선순위 전세권자가 명확하며, 그 외 임차인의 대항력 여부는 명확히 드러나지 않음)

1.6. 종합 의견

본건은 안산시청 및 중앙역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통 여건을 갖춘 오피스텔입니다. 건물 자체의 상태나 주변 인프라는 양호하나, 110,000,000원의 선순위 전세권 인수 조건으로 인해 실질적인 투자 가치는 매우 신중하게 판단해야 합니다. 최근 시세 대비 인수해야 할 보증금이 높은 점을 고려할 때, 본 건은 투자가치가 낮거나, 상당한 가격 하락이 예상되는 경매 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산시청 및 중앙역 인근의 역세권 입지

* 다양한 편의시설 및 행정기관 접근성 우수

* 본건과 같은 권리관계의 경매 물건은 명도를 신속하게 진행할 경우, 상대적으로 낮은 금액으로 취득할 기회가 있을 수 있으나, 본 건의 경우 인수 보증금이 시세보다 높아 매우 주의가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 본 건의 평가 가치에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정평가액: 120,000,000원

* 인수해야 할 선순위 전세권 보증금: 110,000,000원

* 예상 입찰가 (Equity Value): 감정평가액 - 인수 보증금 = 120,000,000원 - 110,000,000원 = 10,000,000원

따라서 예상 입찰가는 10,000,000원 입니다.

하지만, 실제 총 매수인은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액을 부담하게 됩니다. (10,000,000원 + 110,000,000원 = 120,000,000원).

이는 최근 실거래가(84,000,000원 ~ 98,000,000원)보다 높은 금액이므로, 본 건은 투자 시 상당한 위험을 내포하고 있습니다. 실제 입찰 시에는 이러한 점을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.