나이스옥션 법원경매 안산 2025타경943 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2638 거북섬더웰에이동 13층1334호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '한국공학대학교 제2캠퍼스' 서측에 위치하며 주위는 중소규모 공장, 유통단지, 나지 등이 혼재하는 개발지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상18층 건물 내 13층 1334호로서, 외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 (탐문사항) 창호 : 샷쉬 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 가장형 토지로 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 주위로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 정왕동 2638번지 : 준공업지역(2020-07-14), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-11-18)(중로 엠티브이1-69)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-40)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-18) (중로 엠티브이2-4)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구 역(2018-12-27)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임. - 정왕동 2638-1번지 : 준공업지역(2020-07-14), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-40)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2016-11-18)(중로 엠티브이2-4)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가 산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2018-12-27)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건의 공부상 용도가 오피스텔인바, 주거용 여부를 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 2638번지에 위치하며, 한국공학대학교 제2캠퍼스 서측에 자리하고 있습니다.

주변으로는 중소규모 공장, 유통단지, 나지 등이 혼재하는 개발지대로 이루어져 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

주변 지역은 주로 산업 및 상업 시설 위주로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 4월 7일자 하나은행 근저당입니다.

본 경매 절차를 통해 을구의 근저당, 가압류 및 갑구의 가압류, 그리고 임의경매 개시결정 등 말소기준권리보다 후순위이거나 경매를 야기한 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 본 건은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 권리관계를 가지고 있습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 정왕동 2638번지 일대는 준공업지역으로 지정되어 있으며, 국가산업단지 및 지원시설구역에 포함됩니다.

이는 산업 활동이 활발한 지역임을 시사하며, 관련 종사자들을 위한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 공장 및 유통단지가 밀집해 있어 산업단지 특유의 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층, 지상18층 건물 내 13층 1334호로 구성되어 있습니다.

사용승인일은 2023년 2월 3일로 비교적 신축 건물입니다.

건물의 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

위생 및 급배수, 난방, 소화, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

전용면적은 19.26㎡ (약 5.83평)입니다. 분양면적에 대한 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 관련 주의사항: 공부상 용도는 오피스텔이나, 실제 주거용으로 사용 가능한지 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로 채권 양수도 등 특수한 권리 변동 관계가 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 공장 및 유통단지가 밀집한 산업단지 지역으로, 주거 쾌적성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 비교적 신축(2023년 사용승인) 오피스텔로, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없는 장점을 가지고 있습니다.

산업단지 내에 위치하여 배후 수요를 기대할 수 있으나, 주변 환경 특성상 주거 쾌적성에 대한 고려가 필요합니다.

특히 오피스텔의 용도 관련 재확인과 유동화 물건이라는 점은 투자 시 유의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인으로 건물 상태가 양호합니다.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 안정적입니다.

* 산업단지 배후 수요: 주변 산업단지의 활발한 활동으로 인한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(19.2634㎡)의 오피스텔 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 10월 2일: 6,650만원

* 2026년 3월 3일: 6,000만원

* 2026년 5월 29일: 6,400만원

제공된 데이터 상 최근 실거래가는 6,000만원에서 6,650만원 사이로 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 8,500만원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

유찰 가능성을 염두에 두고, 최신 실거래가 수준을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현 시세와 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 6,800만원 으로 제안합니다.

이 가격은 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사 후 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.