나이스옥션 법원경매 안산 2025타경951 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1363-3 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 무난함.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건 중 4층 402호로서, 외벽 : 외장 타일붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 물건 동측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리 권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 202 5.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경951 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1363-3, 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 150,000,000원

토지면적: 30.20㎡ (약 9.14평)

토지지분: 30.2㎡ (약 9.14평)

건물면적: 60.58㎡ (약 18.32평)

건물지분: 60.58㎡ (약 18.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안산신용협동조합 (등기부 요약 기반 추정)

특이사항: 공동담보

주차: 건물 내 주차 시설에 대한 구체적인 언급은 없음

2. 입지조건

위치

대상 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경

주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태

대상 물건은 동측 및 서측으로 포장도로(폭 8m~10m 및 8m 미만)에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합) 등입니다.

또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

소유권

최근 소유권자는 박수현이며, 2013년 4월 9일 매매로 취득하였습니다.

말소기준권리

안산신용협동조합 근저당이 2013년 4월 9일 접수되어 말소기준권리가 됩니다.

기타 권리

* 안산신용협동조합 근저당 (2013.04.09, 공동담보)

* 경기신용보증재단 가압류 (2023.08.18, 금 3,863,713원) - 매각으로 말소 예정

* 안산신용협동조합 임의경매 개시 결정 (2025.11.03, 채권액 109,579,604원) - 본 경매의 근거

총 채권액

등기부상 채권 총액은 153,363,713원입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013년 5월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

주변 거래 사례

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2007년식 새롬아트빌1차(1251-1번지) 72.08㎡(약 21.8평)이 2026년 4월 1일 1억 3,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 619.5만원)

* 2002년식 (1324-13번지) 106.81㎡(약 32.3평)이 2026년 4월 3일 1억 9,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 612.8만원)

* 1993년식 (1324-12번지) 33.67㎡(약 10.2평)이 2026년 3월 13일 5,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 540.2만원)

시세 분석

본건 건물은 2010년에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 주변 최근 거래 사례의 평당가를 기준으로 본건의 전용면적 60.58㎡(약 18.32평)의 시세를 추정해 보면, 약 1억 1,280만원 수준으로 분석됩니다.

감정가 1억 5,000만원은 이러한 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설

본 물건 북서측 인근에 초당초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 좋습니다.

기타

주요 상업시설, 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 시세 차이

감정가 1억 5,000만원 대비 최근 거래 사례를 바탕으로 추정한 본건의 시장 가치는 약 1억 1,300만원 수준으로, 약 3,700만원의 차이가 발생합니다. 이는 낙찰가 결정에 중요한 고려 사항이 될 수 있습니다.

공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이나 채권액 변제 순위에 따라 본건의 낙찰 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 채권 총액이 감정가를 상회하는 점도 유의해야 합니다.

다세대주택 관리

아파트와 달리 건물 전체의 공용 부분 관리가 체계적이지 않거나, 입주민 간의 갈등이 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 제한

도시계획상 다양한 제한 사항(용도지역, 지구, 구역 등)이 존재하여 향후 건축 행위나 재개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 2010년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 초당초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 교통 접근성 또한 양호합니다.

특히, 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점으로 작용합니다.

다만, 감정가가 주변 시세보다 높게 책정된 점과 공동담보로 묶여 있는 물건 특성을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

안정적인 주거 지역 내에 위치하지만, 합리적인 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 확보하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물

2010년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

안정적인 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다.

무잉수 임차인

대항력 없는 임차인이므로 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

양호한 입지

초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 150,000,000원

주변 시세 분석 (전용면적 약 18.32평 기준): 약 112,888,000원

보수적인 접근: 본 물건은 감정가가 주변 시세보다 높고, 공동담보로 묶여 있는 점 등을 고려할 때, 유찰 가능성을 염두에 둔 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

종합적인 분석 결과,

본건의 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

(참고: 공동담보 물건 특성상 다른 담보물의 처리 상황에 따라 시세 변동 가능성이 있으므로, 입찰 전 최종적인 권리 관계 및 시장 조사 결과를 반드시 재확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.