나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513676 [1] 인천광역시 서구 당하동 1044-4 초이스빌 비동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "인천발산초등학교" 북동측 인근에 위치하며 본건 인근은 공동주택, 다세대주택 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 5층 내 제5층 제501호 외벽 : 치장석붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중에 있음.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄한 장방형의 토지로 다세대주택부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 남측으로 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(원당구획정리) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 (상대보호구역(검단유치원5))<교육환경 보호에 관한 법률> , 성장관리권역(2025-08-22)< 수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513676 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1044-4 초이스빌 비동 5층501호

용도: 다세대주택

건물명: 초이스빌B

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 120,000,000원

토지면적: 25.95㎡ (약 7.85평)

토지지분: 25.948㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.45㎡ (약 14.05평)

건물지분: 46.45㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "인천발산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 여건은 보통시됩니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통시됩니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(검단유치원5), 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경513676) (갑8, 접수일자 2025-11-05)

* 을구 3번: 주택임차권 (한국토지주택공사, 124,000,000원) - 말소 예정 (서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서 제출됨)

* 갑구 5, 6, 7번: 소유권 이전 등기

* 갑구 8번: 강제경매 (서울보증보험, 129,816,109원) - 말소 기준 권리

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 124,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-05

확정일자: 2022-08-24

배당신고일자: 2024-11-01

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소 예정이며, 낙찰로 인해 소멸될 권리에 해당됩니다.

4.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으며, 등기부등본상 을구 3번 주택임차권은 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 단위 면적당 가격은 약 713만원/평에서 1,396만원/평 수준으로 나타났습니다. 본건의 전용면적(건물면적)은 약 14.05평이므로, 이를 기준으로 시세 분석을 진행합니다.

5.2. 최근 매매 사례 분석

* 멤버스힐 (2017년식, 9.52평, 4층): 12,300만원 (약 1,292만원/평)

* 성화리치빌 (2009년식, 22.44평, 3층): 16,000만원 (약 713만원/평)

* 천우명가 (2012년식, 16.33평, 5층): 22,800만원 (약 1,396만원/평)

최신 건물 연식과 유사 면적을 고려할 때, 천우명가(2012년식, 16.33평)의 평당가(약 1,396만원/평) 및 멤버스힐(2017년식, 9.52평)의 평당가(약 1,292만원/평)가 본건 시세 산정에 더 적합한 것으로 판단됩니다. 두 사례의 평균 평당가인 약 1,344만원/평을 적용하여 본건의 예상 시세는 약 18,880만원 (1,344만원/평 * 14.05평)으로 산정됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

단지 주변으로 편의점, 마트 등 근린생활시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교육시설

인천발산초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 교육 환경이 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되는 조건으로, 내국인에게는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

7.2. SGI 인수조건 변경

관련 정보에 'SGI 인수조건 변경'이 기재되어 있으나, 이는 경매 절차상의 특정 조건일 가능성이 높으며, 낙찰자에게 직접적인 인수 부담으로 작용하지는 않을 것으로 보입니다.

7.3. 선순위 임차권

등기부등본상 말소 예정으로 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

7.4. 혐오시설 유무

주변 지역은 주로 주거단지와 초등학교 등 교육시설이 위치한 환경으로, 확인된 혐오시설은 없습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 다세대주택으로, 최근 연식의 건물과 인근 초등학교가 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리분석상 인수해야 할 부담스러운 권리가 없으며, 임차인 관련 문제는 말소 동의 확약서 제출로 해결될 예정입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 높은 시장 가치를 형성하고 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 인근 학교 및 편의시설 이용이 용이한 주거 입지.

* 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건.

* 감정가 대비 높은 주변 시세로 시세차익 기대 가능.

* 적극적인 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원이나, 주변 시세 분석 결과 예상 시가는 약 188,800,000원으로 산정됩니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 인수 비용은 없습니다. 이에 따라, 시세 및 감정가와의 괴리를 고려하여 합리적인 수준의 입찰가격을 제시합니다.

예상 입찰가: 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.