나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53657 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 502-5 로하스빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 소재하고 있는 "광덕중학교" 남서측 인근에 위치하 며, 본건 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통 인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 2층 201호로서, 외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 등 마감. 창호 : 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접 합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권 역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동 관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026. 8.25.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.6.1.신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 위현정)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53657 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 502-5 로하스빌 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 2층 201호

* 건축년도: 2014년 (사용승인일 기준)

* 토지면적: 34.65㎡ (약 10.48평)

* 건물면적: 72.17㎡ (약 21.83평)

* 감정가: 190,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 위치하며, 광덕중학교 남서측 인근입니다.

* 주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상가 혼용지대입니다.

* 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 본건 남동측으로 중로변에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 시가지경관지구, 도시교통정비지역 등 다양한 도시계획시설로 지정되어 있습니다.

* 과거 토지거래계약 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재 지정기간은 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 30일자 거제시 압류 (갑4).

* 등기부채권 총액: 232,000,000원.

* 본 건 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(위 )

* 보증금: 192,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 19일

* 확정일자: 2021년 1월 19일

* 대항력: 없음.

* 특이사항: 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 위 )로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 본건은 주택 및 상가 혼용지대로서, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 일반적인 주거 상권의 특성을 보입니다.

* 인근 학교 및 관공서 등으로 인한 유동인구 발생 가능성이 있습니다.

* 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 광덕중학교, 안산대학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 본건 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로 이동이 가능하며, 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 관공서(안산시립월피도서관, 안산시 상록구 보건소 등)가 소재하여 생활이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 확약서: 임차인(주택도시보증공사(위 ))이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출한 점은 매수인에게는 긍정적입니다. 그러나 해당 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 최종적인 판단은 법률 전문가와 상의가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있으나, 이는 위 확약서와 관련되어 임차인의 권리 포기에 따른 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 감정가 1억 9천만원의 다세대주택으로, 선순위 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 매수인에게 추가적인 보증금 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다.

* 건물 상태 및 입지 조건은 일반적인 다세대주택으로서 무난한 수준입니다.

* 등기부상 권리관계도 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다.

* 안산시 상록구 월피동 일대의 시세 및 본건의 면적, 건축 연도 등을 고려할 때 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기로 인한 추가 비용 발생 위험이 낮습니다.

* 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충이 기대되는 안산시 상록구에 위치하고 있습니다.

* 실거주 또는 임대 수익 목적으로 활용 가능성이 높습니다.

* 비교적 최근에 건축된 건물(2014년)로, 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 190,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 19,300,000만원에서 20,500,000만원 수준입니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점과 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 200,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.