나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4857 [1] 경기도 광주시 능평동 654-20 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대명 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평1리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층건내 지1층 비01호로서, 외벽 : 타일 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 완경사지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 6미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경4857 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 654-20 지1층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 232,000,000원

토지면적: 46.30㎡ (약 13.99평)

건물면적: 76.03㎡ (약 22.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축년도: 2016년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 능평동에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 보통 수준임. '능평1리 마을회관' 남서측 인근에 자리잡고 있음.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 4층 건물 내 지하 1층에 위치하며, 외벽은 타일 및 석재로 마감되었고 창호는 샤시로 되어 있음.

* 토지 이용상태: 건부지로 이용되고 있으며, 토지는 가장형의 완경사지임.

* 인접 도로: 북동측 및 남동측으로 6미터 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 물건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: JINLIANZI (J )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-04-01

대항력: 없음

* 임차인: JINSHIZHAN (J )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-04-01

대항력: 없음

* 임차인: LINFENGNAN (L )

보증금: 10,000,000원, 차임: 650,000원, 전입일자: 2024-03-28, 확정일자: 2024-03-28, 배당신고일자: 2025-12-18

대항력: 없음

* 임차인: LINMEIYU (L )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-04-01

대항력: 없음

* 임차인: LINXUANYU (L )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-04-01

대항력: 없음

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없음)

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2023-11-29 접수된 국민은행 근저당권 (채권금액 189,200,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 국민은행 근저당권, 광주시 압류, 국민은행 임의경매개시결정 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 189,200,000원

4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식의 다세대주택 매매가는 3.3㎡당 약 900만원 ~ 1,000만원 선으로 파악됨. 본 물건의 감정가는 3.3㎡당 약 1,009만원으로, 주변 시세와 유사한 수준임.

* 2026년 5월 거래된 53.84㎡(약 16.29평) 다세대주택이 1억 6,000만원에 거래 (3.3㎡당 약 982만원).

* 2026년 5월 거래된 59.96㎡(약 18.14평) 다세대주택이 1억 6,400만원에 거래 (3.3㎡당 약 904만원).

* 2026년 5월 거래된 52.3㎡(약 15.82평) 다세대주택이 2억 4,700만원에 거래 (3.3㎡당 약 1,561만원). 이 건은 비교적 최근 건축물로 시세 차이가 크게 나타남.

* 광주시 능평동 지역은 최근 1년간 매매 시세가 약 9.5% 상승하는 등 꾸준한 상승세를 보이고 있음. 또한, 광주시의 '2030년 도시관리계획 재정비'에 따라 능평동 일대의 도로 확포장 등 도시 기반 시설 정비 계획이 진행 중임.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본 물건은 능평동의 일반적인 주거 지역에 위치하며, 주변으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하고 있음. '능평1리 마을회관'이 인근에 있으며, 대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 소재함.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보임.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 역시 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획: 본 물건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역(25.8.26.~26.8.25.) 등 다수의 용도지역 및 제한 사항이 존재함. 특히 외국인 등의 토지 거래에 대한 허가 구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 주의가 필요함.

* 임대 관계: 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 발생할 수 있는 변수로 작용할 수 있으나, 본 건의 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없음.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않으나, '가축사육제한구역' 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 있음을 인지해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가 또한 주변 시세와 유사한 수준으로 책정되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 권리상 큰 문제는 없습니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적은 점도 장점입니다. 다만, 다수의 토지 이용 제한 사항과 향후 토지 거래 시 허가 구역으로 지정된 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험이 매우 낮습니다.

* 지역 성장 잠재력: 광주시 능평동은 지속적인 개발 계획 및 기반 시설 확충이 이루어지고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다. (능평동 수레실길 도로 확포장 공사 등)

* 적정 감정가: 주변 시세와 유사한 수준으로 감정가가 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 232,000,000원이며, 현재 유사한 연식의 다세대주택 시세는 3.3㎡당 약 900만원 ~ 1,000만원 수준으로 파악됩니다. 본 물건의 건물 면적(약 22.99평)을 고려할 때, 시장 가치는 약 2억 1,600만원 ~ 2억 3,000만원 범위로 추정됩니다.

말소기준권리인 국민은행 근저당 채권액은 1억 8,920만원이며, 경매 신청 채권액은 1억 8,016만원입니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 주변 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려하였을 때, 본 물건의 적정 입찰가는 225,000,000원 을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 97% 수준이며, 시장 가치를 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.