나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53248 [1] 경기도 광주시 능평동 616 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "수레실마을 노인정" 북서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 대부분 임야, 다세대주택 ,단독주택 등으로 형성되어 있으며 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형형의 완경사지로 지목이 전이나 지상에 수목이 식재되어 있음. 기호(2) : 부정형형의 완경사지로 지목 및 현황이 도로임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북동측으로 폭 약6미터의 도로와 접하며 남서측으로 폭약 3미터의 도로와 접함. 기호(2) : 본건 북동측으로 폭 약2~7미터의 도로와 접함.(지적도 참조)

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지 역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대),영농여건불 리농지임. 기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지 역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 수목이 일부 식재되어 있으나 이용상황 등을 고려하여 거래관행상 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "수레실마을 노인정" 북서측 인근에 위치하는 다세대주택으로서 부근은 다세대주택, 단독주택, 단독주택, 임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지하1층. 지상3층건 중 제103호(지1층, 1층, 2층, 3층의 수직구조)로서 외벽 : 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭약 3~8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

615번지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지 역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임. 615-4번지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지 역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 1번 목록은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
3. 1,2번 목록은 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53248 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 615

용도: 다세대주택

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 409,616,000원

토지 면적: 441.70㎡ (약 133.62평)

토지 지분: 260.6931㎡ (약 78.86평)

건물 면적: 104.06㎡ (약 31.47평)

건물 지분: 104.055㎡ (약 31.47평)

1.4. 매각 대상 및 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 광주시 능평동 소재 "수레실마을 노인정" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 주로 임야, 다세대주택, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지(기호 1)는 부정형 완경사지로 지목은 전이나 수목이 식재되어 있습니다. 토지(기호 2)는 부정형 완경사지로 지목 및 현황이 도로입니다.

인접 도로 상태는 기호 1 토지의 경우 북동측 폭 약 6미터, 남서측 폭 약 3미터 도로와 접하며, 기호 2 토지는 북동측 폭 약 2~7미터 도로와 접합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

2.3. 주변 시설

주변에는 경기도 광주시 능평동 일대의 주거 단지가 형성되어 있으며, 생활 편의 시설은 인근 지역을 통해 이용 가능합니다. 현재까지 조사된 혐오시설이나 심각한 환경 저해 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

최초 권리인 손구현, 손익현 외 1인 등의 지분 이전이 확인되며, 이후 박종화, 손승우, 손재정, 박종화, 김근배 외 1명, 이화진, 이종은, 권주원 순으로 지분 이전이 이루어졌습니다.

등기부상 말소 기준 권리는 2019년 9월 11일 접수된 권주원 지분 전부 근저당권(권리자: 김정희, 권리금액: 156,000,000원)입니다.

이후 2025년 10월 29일 김정희 명의의 임의경매 개시 결정(2025타경53248) 및 2026년 1월 5일 한국자산관리공사 명의의 가압류(2025카단9411)가 등기되었으나, 이는 말소 대상입니다.

토지 등기부 채권 총액은 207,941,877원입니다.

집합 건물 등기부 요약:

최초 소유권 보존은 박종화이며, 이화진, 박호상 외 1명, 권주원 순으로 소유권 이전이 이루어졌습니다.

집합 건물 등기부상 말소 기준 권리는 2017년 9월 11일 접수된 한국자산관리공사 명의의 근저당권(권리금액: 327,600,000원)입니다.

이후 2019년 9월 11일 김정희 명의의 근저당권(권리금액: 156,000,000원) 및 2025년 10월 29일 김정희 명의의 임의경매 개시 결정(2025타경53248), 2026년 1월 5일 한국자산관리공사 명의의 가압류(2025카단9411)가 등기되었으나, 이는 말소 대상입니다.

집합 건물 등기부 채권 총액은 535,541,877원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 자료에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계 등은 미상으로 기재되어 있습니다. (임차인 정보가 미상이라도 주의 필요)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 면적별 매매가는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월, 53.84㎡(약 16.28평) 면적의 '포레스빌(103동)'이 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 982만원)

- 2026년 5월, 59.96㎡(약 18.13평) 면적의 '두루미인3차(바동)'이 164,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 904만원)

- 2026년 5월, 52.3㎡(약 15.82평) 면적의 '필하우스'가 247,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1561만원)

4.2. 시세 종합 분석

본 물건의 건물 전용 면적은 104.06㎡(약 31.47평)이며, 감정가는 409,616,000원입니다. 최근 거래된 유사 면적의 개별 다세대주택들이 1억 6천만원 ~ 2억 4천만원대에 거래된 것을 고려할 때, 본 물건의 감정가는 토지 지분 가치를 포함한 것으로 보입니다. 신축 연도가 비교적 오래된 점(건축물대장상 사용승인일 2008년)을 감안할 때, 개별 다세대주택 단위의 최근 실거래가와 직접 비교하기보다는 감정가를 기준으로 시장 상황을 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치하며, 인근 지역에 다양한 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성이 양호하여 광주시 내 주요 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

인근 지역에는 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 주의사항

본 물건은 지목이 '전'인 토지를 포함하고 있으며, '농지취득자격증명' 제출이 필요합니다. (매각 결정 기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가) 또한 '영농여건불리농지'로 분류되어 있습니다. 이 부분은 낙찰 후 취득에 있어 중요한 장애물이 될 수 있습니다.

6.2. 지분 매각 관련 주의사항

본 물건은 토지와 건물이 모두 지분으로 매각되는 점에 유의해야 합니다. 지분 매각 물건은 소유권 행사 및 관리, 향후 재산권 행사 시 다른 지분 소유자와의 협의가 필요하며, 단독으로 모든 권리를 행사하기 어렵다는 단점이 있습니다.

6.3. 원상회복 가능성

'원상회복명령'이 발하여질 가능성이 있다는 점은 잠재적인 추가 비용 발생의 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

6.4. 기타 법적/행정적 제한

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 4억 9백여만 원입니다. 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되며, 특히 농지취득자격증명 제출 의무와 원상회복명령 가능성 등 주의가 필요한 사항들이 존재합니다. 또한, 지분 매각이라는 점은 향후 재산권 행사 및 관리에 복잡성을 더할 수 있습니다. 입지 조건과 교통 상황은 양호하나, 물건의 특성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주시 능평동의 개발 가능성이 있는 지역에 위치.

* 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리하여 기본적인 입지 조건 우수.

* 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각, 농지취득자격증명 필수 제출, 원상회복명령 가능성 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 감정가 409,616,000원을 기준으로, 이러한 리스크를 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준으로, 약 330,000,000원 ~ 370,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

리스크 요인들을 충분히 검토하고, 본인이 감당 가능한 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

추천 입찰가는 약 350,000,000원입니다.

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