나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4864 [1] 경기도 광주시 목현동 16-37 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 '광주시농업기술센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬랍)지붕 4층 건물 내 4층 401호호서 - 외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, - 창호 : 샷시 창호 등, (사용승인일 : 2012-12-17)

이용상태

다세대주택(거실, 방3, 욕실2, 주방/식당, 발코니 등)으로 이용 중임. ※ 후첨 '내부구조도' 참조

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

현황 '205동'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경4864 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 목현동 16-37 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 199,000,000원 (1억 9천 9백만원)

* 토지면적: 75.01㎡ (약 22.69평)

* 토지 지분: 75.01㎡ (약 22.69평)

* 건물면적: 71.51㎡ (약 21.63평)

* 건물 지분: 71.51㎡ (약 21.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 사용승인일: 2012년 12월 17일

* 건축물대장상 주용도: 공동주택(다세대주택)

* 건축물대장상 연면적: 754.33㎡ (약 228.19평)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 목현동 소재 '광주시농업기술센터' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 북측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행에 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 8월 31일 국민은행 근저당권 (을8) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하는 것으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 박신순 (2013-01-02), 김종두 (2013-08-19), 박금옥 (2018-08-31) 순으로 이전되었습니다.

* 주요 권리: 근저당권 및 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 총 채권액: 182,650,000원 (1억 8천 2백 6십 5만원) 입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 만약 임차인이 존재할 경우, 개인정보 보호를 위해 성(이름 첫 글자)만 표시하고 나머지는 마스킹 처리됩니다. (예: 김 , 이 , 박 )

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있다면, 대항력 유무와 함께 상세 확인이 필수적이며, 이는 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 2026년 5월에 거래된 인근 그린타운(101동)의 경우, 41.76㎡ (약 12.63평) 면적이 1억 8천만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,425만원).

* 같은 시기에 거래된 리치타운4차(라동)의 경우, 49.14㎡ (약 14.87평) 면적이 1억 8천 3백만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,231만원).

* 이 외 에스빌은 57.96㎡ 면적이 1억 5천만원에 거래되었습니다.

* 본건 시세 환산: 본건의 전용면적은 71.51㎡ (약 21.63평)입니다. 최근 거래 사례들의 평당 가격을 평균내면 약 1,328만원/평입니다. 이를 본건 면적에 적용 시, 예상 시세는 약 2억 8천 7백만원 수준으로 산정됩니다.

* 감정가 대비 분석: 본건의 감정가는 1억 9천 9백만원으로, 최근 실거래가 대비 약 9천만원 가량 낮게 평가된 것으로 보입니다. 이는 시세보다 저평가되었을 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 내부: 철근콘크리트구조로, 4층 건물 내 4층 401호입니다. 내부 구조는 거실, 방 3개, 욕실 2개, 주방/식당, 발코니 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수 설비, 도시가스 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 소재하며, 아파트 단지도 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주차: 건물 내/외 주차 공간이 확보되어 있어 주차는 가능합니다 (내부 자동 주차 2대, 외부 자동 주차 7대).

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리구역(일반형)에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

* 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 수도권 관련 환경 및 개발 규제가 적용됩니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어 해당 기간 내 외국인 등 특정 주체는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 매매 시 제약이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (실제 임차인 존재 여부 및 상세 조건 확인 필수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 추가 확인 및 분석이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 탐문 및 지도 검색 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역 지정은 환경적인 측면에서 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 방 3개, 욕실 2개의 비교적 넓은 전용면적을 갖추고 있어 실거주용으로 적합해 보입니다. 주변에 아파트 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 있으며, 교통도 보통 수준입니다. 권리 분석 상 인수해야 할 부담은 없어 보이며, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 토지이용계획 상 여러 규제가 존재하며, 특히 토지거래허가구역 지정은 향후 재매각 시 주의가 필요합니다. 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치도 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래 사례 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 실거주 적합성: 방 3개, 욕실 2개의 구조로 가족 단위 실거주에 용이합니다.

* 명도 용이성: 임차인 인수 보증금이 없고, 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때 명도 절차가 비교적 수월할 수 있습니다. (단, 실제 임차인 현황 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 199,000,000원

최근 실거래가 기준 예상 시세: 약 287,000,000원

본 건의 감정가는 1억 9천 9백만원이나, 최근 유사 면적/건물의 실거래가는 1억 8천만원대부터 시작하여 이를 환산 시 약 2억 8천 7백만원 수준으로 분석됩니다. 따라서 본 경매 물건은 시세 대비 낮은 감정가로 인해 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

현 시세 및 향후 부동산 시장 전망, 그리고 본 건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 100% 이상에서 결정될 가능성이 높습니다.

보수적인 접근을 고려한 1차 경매에서의 예상 입찰가 범위는 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 수준을 제안합니다.

실제 입찰 시에는 본인의 자금 계획, 투자 목표, 그리고 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.