나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513666 [1] 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 104동 26층2604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천은송초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 본건 주위는 업무시설, 공동주택 및 공원 등이 소재함.

교통상황

본건 단지로의 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(송도달빛축제공원역) 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 49층 건물내 26층 2604호로서, 외벽: 페인팅, 석재붙임 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 난방설비, 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 동측, 서측, 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 광로2류(폭 50m~70m)(2021-12-27 )(광2-14)(접합), 광로3류(폭 40m~50m)(2015-07-13)(광3-29)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(20 15-07-13)(중1-송2)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유 수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-12-12)<철 도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513666 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 104동 26층 2604호

용도: 오피스텔

감정가: 434,000,000원

토지면적: 15.24㎡ (약 4.61평)

건물면적: 84.03㎡ (약 25.42평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 백령농업협동조합 (백OOO)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 연수구 송도동, 인천은송초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에 업무시설, 공동주택, 공원 등이 소재하여 쾌적한 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 단지로의 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 송도달빛축제공원역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지: 사다리형에 가까운 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 본건 부지는 동측, 서측, 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로2류, 광로3류, 중로1류에 접하고 있습니다. 또한 경제자유구역, 성장관리권역에 속하며, 철도보호지구로 지정되어 있습니다. 과거 공유수면 준공매립지였으나, 매립목적 변경 제한 기간은 만료되었습니다. 외국인 등의 주택용도 취득을 위한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 오피스텔의 업무시설 용도에는 직접적인 영향을 주지 않을 것으로 보입니다.

1.2. 권리분석

소멸되는 권리:

갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (미래송도피에프브이주식회사) - 말소 예정

갑4: 소유권이전 (정진아, 매매) - 말소 예정

을1: 근저당권 (백령농업협동조합, 396,000,000원) - 말소기준권리, 말소 예정

을2: 근저당권 (백령농업협동조합, 126,000,000원) - 말소 예정

갑5: 임의경매 (백령농업협동조합, 445,554,622원) - 경매 개시 결정, 매각으로 소멸

인수되는 권리:

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목만 존재하며 구체적인 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 현재로서는 인수될 지상권 정보는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-12-04

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 박

보증금: 30,000,000원

차임: 1,300,000원

전입/사업일자: 2023-11-09

확정일자: 2023-11-06

배당신고일자: 2026-01-16

대항력: 없음

비고: 박 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 30,000,000원이 존재합니다. 배당신고일자(2026.01.16)가 경매 개시 결정일(2025.11.05)보다 늦어 배당을 받지 못할 가능성이 있습니다. 이 경우 해당 보증금이 낙찰자에게 인수될 수 있으므로, 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 박 임차인의 보증금 30,000,000원은 인수될 가능성이 있음)

등기부채권 총액: 522,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천 송도국제도시 내 지역은 업무시설, 공동주택, 상업시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인천은송초등학교가 인근에 위치하며, 송도달빛축제공원역을 중심으로 유동인구 및 배후수요 확보가 용이한 상권입니다.

오피스텔 및 판매시설 등이 밀집된 지역으로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 내 및 주변: 힐스테이트 송도 더테라스 단지 내 상가, 업무시설, 공원 등 이용이 편리하며, 인근으로 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교육시설: 인천은송초등학교가 가까이에 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통: 인천지하철 1호선 송도달빛축제공원역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

주거 환경: 2020년에 준공된 현대적인 오피스텔 건물로, 철근콘크리트 구조의 49층 건물 중 26층에 위치하여 조망권이 우수할 것으로 예상됩니다.

편의 및 부대시설: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미확인 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 존재하나, 구체적인 내용이 없어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 보증금 인수 가능성: 박 임차인의 보증금 30,000,000원이 배당받지 못할 경우 인수될 수 있습니다.

토지거래계약허가구역: 본건은 외국인 주택 용도 취득 시에만 토지거래허가를 받아야 하는 구역에 해당합니다. 오피스텔의 업무시설 용도로 사용할 경우 직접적인 제약은 없을 것으로 예상되나, 추후 용도 변경 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

주변 환경: 일반적인 검색 결과상, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 송도국제도시는 계획도시로서 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 송도국제도시의 핵심 지역에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다.

최근 시세 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 이는 향후 시세 상승 가능성이나 다른 가치 평가 요인이 반영된 결과일 수 있습니다.

다만, 임차인의 보증금 인수 가능성과 미확인 지상권 등의 권리 관계를 철저히 조사하여 투자 위험을 최소화해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

송도국제도시의 지속적인 발전 가능성과 높은 미래 가치.

역세권 및 교통 요충지에 위치하여 임대 수요 확보 용이.

2020년에 준공된 현대적인 오피스텔로 깔끔한 상태 유지.

다목적 시설(오피스텔, 판매시설) 밀집 지역으로 상업 활동 활발.

현재 시장가격을 고려할 때, 적절한 입찰가를 통해 시세 차익 및 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 6월)에 따르면, 전용면적 약 84㎡의 오피스텔 거래가는 3억 5천 7백만원에서 3억 7천 9백만원 사이에서 형성되었습니다.

평균 거래가는 약 3억 6천 5백 7십만원 수준입니다.

본건의 감정가는 4억 3천 4백만원으로, 최근 평균 거래가보다 약 19% 높게 평가되었습니다.

다만, 본건은 26층으로 최근 거래된 저층 매물들보다 높은 층수에 해당하여 시세 반영 시 추가적인 가치를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가:

인수 보증금은 0원이나, 박 임차인의 보증금 30,000,000원은 인수 가능성이 있습니다. (입찰 전 최종 확인 필수)

최근 시장 가격과 본건의 층수, 그리고 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 3억 9천만원 수준의 입찰가를 제안합니다.

이는 최근 거래가보다는 높지만 감정가보다는 낮은 금액으로, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.