나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34834 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 5층523호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하는 "부천대학교" 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 전면 광대로변으로는 상가 및 근린생활시설 등, 후면으로는 오피스텔, 다세대 주택등 공동주택과 이를 배후로 한 일부 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상건물까지 제차량 접근 용이하며, 근접하여 시내버스정류장이 소재하고 남동측 인근에 지 하철 1호선(경인전철) 부천역이 입지하고 있어 제반 교통상황 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내 5층 523호 단위세대로 2005년 03월 05일 사용승인 되었으며, 외벽: 알미늄 복합판넬 및 일부 석재판넬 등 내벽: 벽지도배 및 타일 등 창호: 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트(도시형생활주택-원룸형))으로 이용하고 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어 있으며, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지를 일단으로 이용중인 다각형(정방형에 유사함)의 토지로서 근린생활시설(1,2,14층), 업무시설(3,4층, 오피스텔), 공동주택(5-13층, 공동주택(도시형생활주택-원룸형))으로 이용 중임.

인접 도로상태등

일단으로 이용중인 토지의 남서측으로 폭 약 25미터 정도의 차도(4-5차선)와 인도가 구분된 광대로에 접하며, 남동측으로 약 9미터 정도, 북동측으로 폭 약 6미터 정도의 소로 및 세로 와 3면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상이 되는 기호 1-7토지 공히 일반상업지역으로 방화지구(접합)이며, 가축사육제 한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교 육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기타 토지거 래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))이고 기호 1,2는 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 기호 3은 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 기호 4는 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25 m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 기호 5,6,7는 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합)임.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 관계인 부재로 조사하지 못하였으나 등기사항전부증명서상 주택임차권등기 되 어있음. - 현장조사시 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인 은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34834 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 5층523호

건물명: 다온하브

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택-원룸형)

총 층수: 14층

해당 층수: 5층

호수: 523호

사용승인일: 2005년 03월 05일

건축 구조: 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕

2.3. 면적 정보

토지면적: 약 3.52㎡ (약 1.06평) 지분

건물 전유면적: 약 15.29㎡ (약 4.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 100,000,000원

2.5. 특이사항

토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

SGI 인수조건 변경

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34834 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 5층523호

건물명: 다온하브

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택-원룸형)

총 층수: 14층

해당 층수: 5층

호수: 523호

사용승인일: 2005년 03월 05일

건축 구조: 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕

2.3. 면적 정보

토지면적: 약 3.52㎡ (약 1.06평) 지분

건물 전유면적: 약 15.29㎡ (약 4.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 100,000,000원

2.5. 특이사항

토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, "부천대학교" 남측 인근에 위치함.

주변 일대는 광대로변으로 상가 및 근린생활시설이, 후면으로는 오피스텔, 다세대 주택 등 공동주택과 배후 근린상가 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 시내버스정류장이 근접해 있음.

남동측 인근에 지하철 1호선 부천역이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로 상태

물건이 속한 토지는 남서측 폭 약 25미터의 광대로, 남동측 약 9미터의 소로, 북동측 약 6미터의 소로 및 세로와 3면이 접하고 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대), 과밀억제권역임.

외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (2025.8.26.~2026.8.25. 기간 중 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등에 해당).

2.5. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 JSON 데이터는 주로 심곡동의 '다세대' 주택 거래 사례임.

- 현대빌리지7차 (2000년식, 71.1㎡): 2026년 3월, 18,000만원 (약 253만원/㎡)

- 삼성퍼스터빌 (2001년식, 71.28㎡): 2026년 3월, 23,500만원 (약 329만원/㎡)

- 한양리버파크빌 (2019년식, 64.955㎡): 2026년 7월, 28,800만원 (약 443만원/㎡)

대상 물건(15.29㎡)의 감정가는 100,000,000원으로, 평당 약 654만원에 해당함. 이는 주변 '다세대' 주택 시세 대비 면적당 가격이 높게 형성되어 있음. 대상 물건이 도시형생활주택(원룸형)임을 고려하더라도, 시세와의 간극을 면밀히 분석할 필요가 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경34834) 등기부채권 총액: 119,000,000원

말소기준권리: 서울보증보험 (강제경매, 접수일자: 2025-10-30)

3.2. 등기부 요약

- 갑2: 소유권이전 (이대로, 2022-09-23)

- 을3: 주택임차권 (한국토지주택공사, 2024-12-06 접수, 말소 예정, 보증금 119,000,000원, 전입 2022-08-29, 확정 2022-08-08)

- 갑3: 강제경매 (서울보증보험, 2025-10-30 접수, 말소기준권리)

3.3. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 119,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-29

확정일자: 2022-08-08

배당신고일자: 2024-12-06

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 (말소 대상)

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차권 및 등기부상 권리는 말소될 예정임)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특성

해당 건물은 공동주택(도시형생활주택-원룸형), 업무시설, 제1,2종 근린생활시설로 복합 용도임.

물건은 14층 건물 중 5층에 위치한 원룸형 주거 공간임.

4.2. 주변 상권 특징

부천대학교 인근으로 대학생 및 젊은 직장인의 배후 수요가 예상됨.

광대로변 상가, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역임.

4.3. 잠재 임대 수요

소형 평형(원룸)으로 1인 가구 실수요자 또는 단기 임대 투자에 적합할 수 있음.

부천역 역세권 및 대학가 인근이라는 점에서 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 및 인근 근린생활시설, 상가를 통해 다양한 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

부천대학교가 인접해 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호구역(부천대)으로 지정되어 있음.

5.3. 교통 접근성

차량 접근 용이, 시내버스정류장 근접, 지하철 1호선 부천역 이용 편리.

5.4. 주변 환경

비교적 잘 정비된 도시 환경으로, 상업 시설과 주거 시설이 혼합되어 있어 생활 편의성이 높음.

(외부 지도 서비스 검색 결과: 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않음.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

매각기한(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 대상 토지 지분에 대한 거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 매수자는 허가 절차가 필요할 수 있음.

6.2. SGI 인수조건 변경

SGI(서울보증보험) 관련 인수조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있어, 관련 내용을 면밀히 확인해야 함. 정확한 내용은 추가 확인 필요.

6.3. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 건물 내부 구조, 상태, 관리 상태 등을 직접 파악하는 데 제약이 있었음. 건축물대장 및 외부 관찰에 의존해야 함.

6.4. 소형 면적

전용면적 약 4.63평으로 매우 작은 크기이므로, 1인 가구 외에는 활용도가 제한적일 수 있음.

6.5. 건물 연식

2005년 사용승인된 건물로, 19년 경과에 따른 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 부천역 및 부천대학교 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 우수함.

모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 분석 상태를 보임.

다만, 주변 '다세대' 주택 시세와 비교 시 감정가가 면적당 가격이 높게 책정된 점, 토지거래허가구역 지정, SGI 인수조건 변경, 그리고 내부 확인 불가라는 명확한 리스크 요인을 안고 있음.

작은 면적은 1인 가구 실수요 또는 단기 임대 수익형 투자에 적합할 수 있으나, 시장 경쟁력 및 가치 상승 여력은 신중히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 부천역 역세권 및 대학가 인근으로 유동인구가 많아 임대 수요 확보에 유리함.

* 간편한 권리관계 : 인수되는 권리가 없어 명확한 소유권 취득 가능.

* 소형 면적 투자 : 1인 가구 대상 임대 사업 투자 시 소액 투자로 진입 가능.

* 복합 용도 건물 : 근린생활시설, 업무시설 등이 함께 있어 지역 경제 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 100,000,000원 대비 주변 '다세대' 주택 시세(약 253만~443만원/㎡)와의 면적당 가격 괴리가 크며, 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경, 내부 미확인 등 여러 리스크 요인이 존재함.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

시세 분석 및 리스크 요인을 감안하여, 보수적으로 접근 시 감정가의 85~90% 수준을 고려해 볼 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 약 85,000,000원에서 90,000,000원 사이를 제안함. (본 예상 입찰가는 현재 시점을 기준으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.