나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4416 [1] 경기도 부천시 소사구 범박동 212-5 안팰리스2 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 범박동 소재 "범박초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설 및 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트스라브지붕 7층 건물 내 제7층 제705호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 12미터 내외, 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(범박지구 지구단위계획 구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(범박초등학교(병설유치원)-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경4416 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

특이사항: 중복사건, 토지거래허가구역, 공동담보

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 경기도 부천시 소사구 범박동 212-5 안팰리스2 7층 705호

건물용도: 오피스텔

건축년도: 2018년

토지면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

건물면적: 65.51㎡ (약 19.82평)

전용면적 (JSON 기준): 68.33㎡ (약 20.67평)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 253,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 소사구 범박동 소재 "범박초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 도로상황

본 건은 서측으로 노폭 약 12미터, 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리 관계 요약)

등기부상 소유권 보존은 2018년 5월 18일 김병형 씨에게, 소유권 이전은 2019년 4월 12일 곽진수 씨에게 매매로 이루어졌습니다.

이후 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 최종적으로는 농협은행의 임의경매 개시 결정(2025타경4416)으로 경매가 진행 중입니다.

등기부 채권 총액은 388,247,150원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 29일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2019년 4월 12일 접수된 농협은행 주식회사 근저당권 (을5)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 모든 등기부상 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸됩니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 낙찰자는 해당 물건을 권리상 깨끗한 상태로 인수할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건은 범박초등학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대형마트, 병원, 문화시설 등은 차량 이동 시 이용 가능한 거리에 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트 슬라브 지붕의 7층 건물 중 제7층 705호입니다.

외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용 계획 및 제한사항

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(범박지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(범박초등학교), 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 취득 시 허가를 받아야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

중복사건으로 기재되어 있으나, 본 사건(2025타경4416)이 진행 중이므로 별도 확인이 필요합니다.

공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보물건들의 처리 결과가 본 건 매각가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

토지거래허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25) 내에 취득하는 경우, 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 거래 시 법적 제재를 받을 수 있으니 유의해야 합니다.

6.3. 임차인 관련

해당 물건에는 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 인수되는 금액이 없어 명도 과정에서 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 명도 저항 등 예상치 못한 상황 발생 가능성에 대비하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 범박동에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근에 건축(2018년)되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 학군 및 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 교통 환경 또한 무난한 편입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 경매 진행 및 취득 시점과 겹칠 수 있어 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

중복사건 및 공동담보 물건이라는 점도 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 건축된 오피스텔로 건물 상태 양호 기대

* 말소기준권리 외 모든 권리 소멸로 인한 권리상 안전성

* 인수되는 임차보증금 없어 명도 부담 적음

* 향후 지역 개발 및 수요에 따른 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 (7층 2025년 9월 249,000,000원, 2층 2026년 2월 248,500,000원) 및 감정가 (253,000,000원)를 고려할 때, 본 건은 7층이므로 최근 거래가격을 기준으로 낙찰 가능성이 높습니다.

또한, 권리상의 인수 부담이 없는 점을 감안하여 경쟁이 있을 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 245,000,000원에서 250,000,000원 사이로 예상합니다.

최종 입찰가는 본인의 투자 성향과 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.