나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34796 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 298-11 서광더뷰 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 신흥로길에 위치하며, 주위는 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2018년 5월에 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 중 4층 403호로서, 외벽: 벽돌 등 마감 창호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2018-05-16)

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재경보시설, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-2호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (두리유치원,부천대, 새싹유치원,심곡초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34796 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (외 다수)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 298-11, 서광더뷰 4층 403호

건물용도: 도시형생활주택

총층수: 6층 중 4층

사용승인일: 2018년 5월 16일

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.97㎡ (약 7.25평)

건물면적: 38.58㎡ (약 11.67평)

1.4. 특이사항

토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 신흥로길에 위치하며, 주변은 각급 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 생활 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요 없음)

3.2. 등기부 요약

* 소유권 보존 (2018-06-07)

* 소유권 이전 (신탁 등기 말소) (2019-06-03)

* 공유자 지분 이전 (2019-06-21)

* 압류 (부천시) (2025-09-29, 말소기준권리)

* 강제경매 (서울보증보험) (2025-10-28, 240,146,835원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (한 )

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-06-10

* 확정일자: 2019-07-12

* 배당신고일자: 2023-09-11

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 관계는 미상이나, 등기부상 주택임차권(을1)은 말소되었습니다. 대항력이 없는 임차인이므로 보증금은 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상됩니다.

3.4. 권리분석 종합

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 임차인(한국토지주택공사)은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 209,000,000원은 매수인에게 인수되지 않습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 구조 및 설비

2018년 5월 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 4층에 위치하며, 외벽은 벽돌 등 마감, 창호는 샷시 이중창호입니다. 건물 내 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 화재경보시설, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상권 및 생활 편의시설

본건 인근에는 각급 학교, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 노선버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 도로 접근성도 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.26.~2026.8.25.). 따라서 허가 대상인 경우, 해당 구역 내 토지 취득 시 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다. 이는 취득 절차상의 제약이 될 수 있습니다.

5.2. SGI 인수조건 변경

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 계약 과정 또는 인수 조건에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

5.3. 건물 면적 대비 비교

최근 매매된 주변 빌라(다세대)들의 경우, 전용면적이 65~71㎡ 수준으로 본건(38.58㎡)보다 면적이 넓음에도 불구하고 매매가가 1억 8천만 원에서 2억 8천 8백만 원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 2억 1천만 원으로, 면적 대비 가격 비교 시 차이가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

5.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 본건 소재지와 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 부천시에서 소각장 건립 관련 민원 및 주민 반발 사례가 있었으나, 이는 본건 소재지와 직접적인 관련성이 적습니다.

6. 종합 의견

본건은 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물에 위치한 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 명확하여 매각으로 인한 소멸 후 인수에 대한 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, SGI 인수조건 변경 등 취득 시 추가적인 확인이 필요한 사항과, 유사 면적 대비 감정가 및 주변 매물과의 가격 비교 시 차이점 등을 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 최신식 설비를 갖춘 신축 건물(2018년 사용승인)

* 부천시 원미구의 편리한 교통 및 생활 환경

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음

8. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세, 그리고 현재 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 감정가: 210,000,000원

* 최근 매매 사례(2026년 3월, 71.1㎡): 180,000,000원 (약 253만원/㎡)

* 최근 매매 사례(2026년 3월, 71.28㎡): 235,000,000원 (약 330만원/㎡)

* 최근 매매 사례(2026년 7월, 64.955㎡): 288,000,000원 (약 443만원/㎡)

본건의 감정가는 38.58㎡ 기준 210,000,000원(약 544만원/㎡)으로, 비교적 면적이 작은 점과 최신 건축 연도를 감안한 것으로 보입니다. 다만, 주변 시세 및 면적 대비 감정가격을 고려하고, 토지거래허가구역 및 SGI 인수조건 변경과 같은 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 100% ~ 105% 수준을 고려할 수 있으나, 리스크 요인을 감안하여 약 215,000,000원 내외로 산정해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 추가적인 시세 조사를 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.